בעלי דירות למכירה בישראל מתחילים להרגיש היטב את נחת זרועו של משבר הסאבפריים המתחולל בעולם, שראשיתו, כזכור - בארצות הברית. כנראה שלא נוכל להתחמק מן ההשלכות של המשבר הכלכלי, גם אם עד לא מזמן היו ספקולנטים שאמרו שייתכן ונוכל לרקוד בין הטיפות. אך הטיפות עשויות להפוך למבול כלל עולמי וישראל לא רק שלא תצליח לרקוד, היא תצטרך לשכב במיטה עם דלקת ריאות.
בעלי דירות למכירה בישראל כמו בחו"ל הם חלק משמעותי מציבור הסובלים מן המשבר הכלכלי שפוקד אותנו עכשיו, כמו גם הבנקים ובתי ההשקעות, שכן כזכור הכול התחיל בשוק הנדל"ן. בעקבות הורדת הריבית על אגרות חוב קצרות הטווח, שיעורי הריבית על משכנתאות ירדו ואנשים נהנו ממשכנתאות בריבית נמוכה והיה נראה כי שוק הנדל"ן פורח.
ואכן כך היה לזמן מה: דירות למכירה נמכרו במהירות ושוק הנדל"ן שגשג ופרח. הבעיה התחילה כאשר בנקים החלו לספק הלוואות לאנשים שאין להם כל ידע קודם על יכולת ההחזר שלהם. חשוב לציין כי כל זה נעשה באישור של הקונגרס האמריקאי ובעידודו של הסנט. הרעיון היה יפה, בצורה כזו אנשים עניים יותר, שעד כה נאלצו לבחור באפשרות של השכרת דירות, יכלו כעת ליהנות משוק גדול ומתפתח של דירות למכירה ואכן נרשמה עלייה חדה בשיעורי האנשים שרכשו דירות ונהנו ממה שמכונה "משכנתאות סאבפריים" בארצות הברית.
משכנתאות אלו היו מפתות במיוחד מבחינת רוכשי הדירות מאחר ונראה כי סכום ההחזר החודשי דומה במידה רבה לסכום השווה לשכירות. אך הן גם היו אטרקטיביות עבור הבנקים שסברו שגם אם לקוחותיהם לא יצליחו לשלם את המשכנתא יוכל הבנק למכור את הנכס הממושכן במחיר המשכנתא וגם להרוויח את תשלומי המשכנתא החודשיים שהלקוחות הצליחו לשלם טרם עיקול הבית.
מה שהבנקאים האמריקאים לא ציפו לו הוא הצפה של דירות למכירה בשוק הנדל"ן האמריקאי. כל זה הביא למצב שבו הבנקים מחזיקים בנכסים רבים שאותם אינם מצליחים למכור ולתזרים מזומנים נמוך ביותר היות וכספים רבים ניתנו כהלוואות משכנתא. או כפי שאנחנו מכירים אותו כיום: משבר האשראי.
דירות למכירה בישראל ומשבר האשראי
דירות למכירה בישראל כבר חוות את ההשפעה של משבר האשראי בארצות הברית, למרות שבישראל לא ניתנות משכנתאות סאבפריים.
עם תחילת המשבר הקשיחו הבנקים בישראל אף יותר את התנאים לקבלת משכנתא כמו גם שהקטינו את אחוז המימון של המשכנתא. אם בעבר הבנק בא לקראת הלווים וסיפק משכנתא שאפשרה לרכוש דירה ללא מימון נוסף או עם מימון חיצוני קטן יחסית, אזי כיום המצב הוא כזה שהבנק מתחייב למימון של עד שבעים אחוזים מן הדירה בלבד.
כך אנו עדים למצב שבו ירד הביקוש של דירות למכירה, מהסיבה הפשוטה שפחות אנשים מצליחים לקבל משכנתא מן הבנק או להשיג מקורות מימון עצמאיים שיוכלו לכסות את שלושים האחוז הנותרים מערך הדירה. מאידך אלו שידם משגת יוכלו ליהנות ממשכנתאות זולות יותר. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שחלה ירידה משמעותית בגובה הריבית שנושאת המשכנתא מאחר וכיום גובה ריבית הפריים - הוא הנמוך ביותר מאז קום המדינה.
אלמנט נוסף המשפיע על מצבן של דירות למכירה הוא האלמנט הפסיכולוגי. מאחר ורוב המומחים סבורים כי בשנתיים הקרובות ישרור מיתון, רוכשי דירות פוטנציאליים נמנעים מלהתחיל ולחפש דירות למכירה בימים אלו ומעדיפים להמתין שערכן ירד, בהתאם לתחזיותיהם של הכלכלנים. דבר זה מצמצם אף יותר את הביקוש לדירות.
עובדה זו ניכרת במיוחד בעלייה המתמדת בכמות המודעות שניתן למצוא בכל לוח דירות למכירה. חוסר הודאות מביא אנשים רבים לדחות רכישות דירה גם מאחר והביטחון כי יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא אינו ודאי עקב הפיטורין הרבים במשק הישראלי.
לסיכום, נראה כי אנחנו נמצאים במצב ביניים בכל מה שקשור לענף הנדל"ן בכלל ובשוק דירות למכירה בפרט. חוסר הודאות כמו תמיד מביא לקיפאון זמני ולהערכות מחודשת. אם יש לכם את האמצעים - עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לרכוש דירות. אולם אם אתם תלויים בבנקים ובאשראי - מוטב לחכות מעט עד אשר המצב יתבהר או עד יעבור זעם.
בעלי דירות למכירה בישראל כמו בחו"ל הם חלק משמעותי מציבור הסובלים מן המשבר הכלכלי שפוקד אותנו עכשיו, כמו גם הבנקים ובתי ההשקעות, שכן כזכור הכול התחיל בשוק הנדל"ן. בעקבות הורדת הריבית על אגרות חוב קצרות הטווח, שיעורי הריבית על משכנתאות ירדו ואנשים נהנו ממשכנתאות בריבית נמוכה והיה נראה כי שוק הנדל"ן פורח.
ואכן כך היה לזמן מה: דירות למכירה נמכרו במהירות ושוק הנדל"ן שגשג ופרח. הבעיה התחילה כאשר בנקים החלו לספק הלוואות לאנשים שאין להם כל ידע קודם על יכולת ההחזר שלהם. חשוב לציין כי כל זה נעשה באישור של הקונגרס האמריקאי ובעידודו של הסנט. הרעיון היה יפה, בצורה כזו אנשים עניים יותר, שעד כה נאלצו לבחור באפשרות של השכרת דירות, יכלו כעת ליהנות משוק גדול ומתפתח של דירות למכירה ואכן נרשמה עלייה חדה בשיעורי האנשים שרכשו דירות ונהנו ממה שמכונה "משכנתאות סאבפריים" בארצות הברית.
משכנתאות אלו היו מפתות במיוחד מבחינת רוכשי הדירות מאחר ונראה כי סכום ההחזר החודשי דומה במידה רבה לסכום השווה לשכירות. אך הן גם היו אטרקטיביות עבור הבנקים שסברו שגם אם לקוחותיהם לא יצליחו לשלם את המשכנתא יוכל הבנק למכור את הנכס הממושכן במחיר המשכנתא וגם להרוויח את תשלומי המשכנתא החודשיים שהלקוחות הצליחו לשלם טרם עיקול הבית.
מה שהבנקאים האמריקאים לא ציפו לו הוא הצפה של דירות למכירה בשוק הנדל"ן האמריקאי. כל זה הביא למצב שבו הבנקים מחזיקים בנכסים רבים שאותם אינם מצליחים למכור ולתזרים מזומנים נמוך ביותר היות וכספים רבים ניתנו כהלוואות משכנתא. או כפי שאנחנו מכירים אותו כיום: משבר האשראי.
דירות למכירה בישראל ומשבר האשראי
דירות למכירה בישראל כבר חוות את ההשפעה של משבר האשראי בארצות הברית, למרות שבישראל לא ניתנות משכנתאות סאבפריים.
עם תחילת המשבר הקשיחו הבנקים בישראל אף יותר את התנאים לקבלת משכנתא כמו גם שהקטינו את אחוז המימון של המשכנתא. אם בעבר הבנק בא לקראת הלווים וסיפק משכנתא שאפשרה לרכוש דירה ללא מימון נוסף או עם מימון חיצוני קטן יחסית, אזי כיום המצב הוא כזה שהבנק מתחייב למימון של עד שבעים אחוזים מן הדירה בלבד.
כך אנו עדים למצב שבו ירד הביקוש של דירות למכירה, מהסיבה הפשוטה שפחות אנשים מצליחים לקבל משכנתא מן הבנק או להשיג מקורות מימון עצמאיים שיוכלו לכסות את שלושים האחוז הנותרים מערך הדירה. מאידך אלו שידם משגת יוכלו ליהנות ממשכנתאות זולות יותר. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שחלה ירידה משמעותית בגובה הריבית שנושאת המשכנתא מאחר וכיום גובה ריבית הפריים - הוא הנמוך ביותר מאז קום המדינה.
אלמנט נוסף המשפיע על מצבן של דירות למכירה הוא האלמנט הפסיכולוגי. מאחר ורוב המומחים סבורים כי בשנתיים הקרובות ישרור מיתון, רוכשי דירות פוטנציאליים נמנעים מלהתחיל ולחפש דירות למכירה בימים אלו ומעדיפים להמתין שערכן ירד, בהתאם לתחזיותיהם של הכלכלנים. דבר זה מצמצם אף יותר את הביקוש לדירות.
עובדה זו ניכרת במיוחד בעלייה המתמדת בכמות המודעות שניתן למצוא בכל לוח דירות למכירה. חוסר הודאות מביא אנשים רבים לדחות רכישות דירה גם מאחר והביטחון כי יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא אינו ודאי עקב הפיטורין הרבים במשק הישראלי.
לסיכום, נראה כי אנחנו נמצאים במצב ביניים בכל מה שקשור לענף הנדל"ן בכלל ובשוק דירות למכירה בפרט. חוסר הודאות כמו תמיד מביא לקיפאון זמני ולהערכות מחודשת. אם יש לכם את האמצעים - עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לרכוש דירות. אולם אם אתם תלויים בבנקים ובאשראי - מוטב לחכות מעט עד אשר המצב יתבהר או עד יעבור זעם.
מצב דירות למכירה וגם מצב דירות להשכרה בישראל איננו מזהיר. השוק הכלכלי עובר משברים קשים ולכן אנו עלולים למצוא כי מחירם של הדירות יעלה. זהו זמן טוב לבצע השוואת משכנתא.
