היטל השבחה על פי תוכנית מתאר ארצית 38 

היטל השבחה ע"פ תמ"א 38

נצטט ראשית את עקרי החקיקה הרלוונטית של היטל ההשבחה, מחוק תו"ב בתוספת השלישית:
(א) בתוספת זו -

"השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;



2.** (א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן? היטל);

3.** שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.

4.** עעל שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:
(1) ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות);
(7) השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.

5

710
(ג) לא יוצא היתר לבניה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או אותו חלק ממנו המגיע אותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערובה לתשלום או לחלק ממנו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.



13
(ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו.
(ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים.



19 (ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965;
(ב1) (1) בלי לגרוע משאר הוראות סעיף זה, ניתן היתר לפי סעיף 145 לגבי מקרקעין המשמשים לבניה של דירת מגורים או הרחבתה, שחלה בהם השבחה עקב אישור תכנית מהתכניות המפורטות להלן, יהיה שיעור ההיטל עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3:
(א) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38);
(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובלבד ששיעור ההיטל האמור ברישה של פסקה זו יחול רק על חלק ההשבחה שהיה חל לגביו שיעור ההיטל האמור לו ניתן היתר לפי התכנית האמורה בפסקה משנה (א).
(2) שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה, שהיא השבחה כאמור בפסקה (1).
תשמ"א-1981.



בסעיף 19 ב(א) לתוספת השלישית, קבע המחוקק בתיקון של התוספת את עיקרי הפטור המלא(100%) והיחסי(90%) מהיטל השבחה . כמדומני שבעקרו העניין בהיר, ובכל זאת נתיחס בקצרה לתיקון.

מהו היטל השבחה? היטל השבחה הנו היטל שמוטל על ידי הרשות המקומית בכל תוכנית שבאישורה נוצרות זכויות בנייה . היטל זה מוטל בדרך כלל על בעל הזכויות . ההיטל מוטל על השבח שנוצר בעקבות אישור התוכנית/הקלה וכד' . השבח בדרך כלל נאמד ע"י שמאים, ולאחר הליכי קביעת שומה , שלא פה המקום לפרטם , נקבעת שומה סופית בגין ההשבחה.

שעור ההיטל במרכז הערים בנוגע לתוכניות בנייה שאושרו ע"פ תמ"א 38 ובכפוף לכל האמור בתקנות של חוק תכנון ובנייה בתוספת שלישית יהיה כ-10% מההיטל שהיה אמור להשתלם אילולי התוכנית ע"פ תמ"א 38. יש לציין שהיטל השבחה מוטל על השבחה של נכס עקב אישורה של תוכנית חדשה ומוטל בשיעור של 50% משיעור ההשבחה שהתוכנית/הקלות וכד' השביחו את הנכס. החיוב בהיטל השבחה מוטל ביום אישור התוכנית, ולכן התאריך הקובע בתוכנית תמ"א 38 הנו לכאורה מאי 2005 , (עם כל ההשלכות גם לעניין סעיף 197 לחוק תכנון ובנייה (פיצוי בגין פגיעה וכו') ועוד). לא המקום פה להרחיב בדבר, מאחר שדיני היטל השבחה והלכות סעיף 197 לחוק תו"ב אינם עומדים במרכז דיון זה.

בסופו של יום, יוצא שמוטל היטל השבחה בשיעור של כ 5% מערך ההשבחה באזורי הערים ו-0% בפריפריות (בהוראת משרד הפנים). וכאן נשאלת השאלה למחוקק - האם לא היה עדיף לתת הנחה מלאה של 100% במרכזי הערים כמו בפריפריות, ובכך למנוע עומס רב על המערכות המתעסקות עם שומות היטל השבחה? המערכות המעורבות בשומות היטל השבחה, כמו ועדת ערר ,בתי משפט מקומיים שיאלצו לקיים ישיבות, דיונים ועררים בנוגע למחלוקות על סכומים לא גדולים אך עם כמות גדולה ביותר של נכסים במסגרת תמ"א 38, יקרסו תחת הנטל האדיר ולא יכניסו לקופת הרשויות סכומים השווים את המאמץ הנדרש מהן . כאמור, פתרון לעניין זה טמון בתיקונים בחוק שאולי יגיעו ביום מן הימים.

מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים ו/או על רשות שיפוטית.