עיקרי תמ"א 38 בקצירת האומר:
שם התוכנית המלא הנו : "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה-תמ"א 38 בקיצור יקרא שמה בפרק זה -התוכנית/ תוכנית החיזוקים/התמ"א וכד'.
מטרות התוכנית שהותוו ע"י הממשלה היו ,ראשית לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה , ובנוסף לעודד ביצוע חיזוק מבנים ע"י מתן הטבות של תוספות בנייה .
התוכנית נקבעה כתוכנית ארצית המוכלת על כל שטח מדינת ישראל בלא כל הבדל בין השטחים המועדים לרעידות אדמה ואלה שאינם מועדים לכך. כמו כן, גובה התמריצים הנו אחיד לכל האזורים ולא דיפרנציאלי, כפי שאולי היה מצופה (להוציא הטבה קלה מאוד בהיטלי השבחה!) . לדעתי ,באזורי סיכון גבוהים לרעידת אדמה חזקה , ע"פ ההגדרות הגיאולוגיות וניסיון העבר, כמו לדוג' בית שאן , ההטבות שבתוכנית אינן יוצרות כדאיות כלכלית בגלל שווי זכויות בנייה כמעט אפסי ואי כדאיות כלכלית ליזמים להציע עסקאות ע"פ התמ"א. במקומות שכאלה, לדעתי, נדרשת מעבר להטבות הקיימות שבתוכנית אף התערבות ממשלתית בדרך סבסוד וכד' .
התוכנית הוחלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ל 1 בינואר 1980 ובתנאי שמהנדס מוסמך אכן ימציא חישוב סטטי המאשר את הצורך בחיזוקים כמפורט בתוכנית.
מבנים שניתן היתר לבנייתם לאחר 1/1/80 ונקבע בכתב על ידי מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי 413 ,יוכלו לקבל היתר אך לא ייהנו מהטבות נוספות, כמו תוספות בנייה .
התוכנית, באופן עקרוני, גוברת על תוכניות אחרות, להוציא הסתייגויות שיצוינו בהמשך או שמצוינות בתוכנית, ומפאת שאנו מביאים אך ורק את עקרי התוכנית בתמצות רב, הן לא יצוינו במאמר זה.
לדוגמא, תוכניות פינוי בינוי שחלות על מתחמים שהוכרזו כמתחמי "פינוי בינוי" עדיפות על תוכנית זו, ולכן במידה שמתחם מסוים הוכרז כמתחם פינוי בינוי אזי התמ"א לא תחול עליו .
תוספות הבנייה הניתנות במסגרת התוכנית יאושרו ע"פ התוכנית בתנאי שאינן עומדות בסתירה להגבלות בנייה שנקבעו בתוכניות מתאר אחרות, והיה אם התוכנית עומדת בסתירה למגבלות בנייה שבתוכניות בנייה מחוזיות, אזי היא תהיה טעונת אישור ע"י הועדה המחוזית הנוגעת בדבר. כך גם במבנים לשימור לא תותר תוספת בנייה, אם התוספת של הבנייה אינה מתיישבת עם ההוראות שחלות על המבנה או עם התנאים בסעיף 78 לחוק תכנון ובנייה שדן בעניין השימור. בכל מקרה בו תותר הוספת בנייה ע"פ התוכנית, היא תותנה בחיזוק המבנה!
לא יותר חיזוק מבנה ע"פ התוכנית, אלא ע"פ קביעה של מהנדס שבדק וקבע שאכן יש לחזק את המבנה. גם קביעה זו, כאמור, חייבת להיות מוגשת באופן מנומק ,ע"פ דרישות התוכנית , לועדה המקומית.
ועדה מקומית מוסמכת לאשר תוספות בנייה למבני מגורים כמופיע בתוכנית, וזאת לאחר שקבלה הועדה חוות דעת ממהנדס הועדה וכן שקלה אילו תוספות בנייה ושילוב ביניהן מתאימים למבנה ע"פ המקום ,הבניין ועוד תנאים המופיעים בתוכנית.
מהן תוספות הבנייה שהתוכנית מציעה - התשובה לכך מורכבת ויש לעיין בתוכנית באופן מפורט, אך בקצירת האומר נפרט מעט:
-סגירה ומילוי של קומה מפולשת ( קומת עמודים) בתנאים האמורים בסעיף 11.1.1 לתוכנית .
-הקמת קומה נוספת בתנאים האמורים בסעיף 11.1.2 לתוכנית.
-הקמת אגף נוסף למבנה בתנאים האמורים בסעיף 11.1.3 לתוכנית. פה אציין שניתן לחרוג מקווי הבניין במידה והם במצבם לא מאפשרים להוסיף את התוספת, וזאת כמובן ע"פ מגבלות הסעיף.
-הועדה המקומית יכולה לאפשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור ע"פ תנאי סעיף 11.1.4 . (להרחבה בעניין אפשרויות השילוב כולל הדגמות והמחשות מומלץ לבקר באתר משרד הפנים http://www.pnim.gov.il)
תותר תוספת של זכויות בנייה ע"פ הסייגים שבתוכנית ובעקר בתנאים הבאים: 1. קווי בניין המאפשרים זאת או, אם הדבר לא מתאפשר, קווי בניין ע"פ מגבלות סעיף 11.2 (א) לתוכנית . 2. תוספת שטח לדירה תכלול בד"כ מרחב מוגן ע"פ החוק. 3. תוספת עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים. 4. ההרחבה בהינף אחד לכל גובה הבניין.
נקודה חשובה בתוכנית הינה האפשרות לשלב בין תוספת של יחידות הדיור כאמור לעיל וכמפורט בסעיף 11.1 ,ביחד עם תוספת בנייה לשם הרחבת יחידות הדיור ע"פ תנאי סעיף 11.3 לתוכנית.
התוכנית חלה כעקרון על מבנים הגבוהים מ2- קומות. לגבי מבנים בעלי 2 קומות ומטה חלים תנאי סעיף 12 לתוכנית.
מה קורה במצב בו כבר ישנה תוכנית מפורטת להוספת יחידות דיור לבניין ?
על כך עונה בהרחבה סעיף 13 לתוכנית.
התמ"א כעקרון מיועדת למגורים, אך ועדה מקומית רשאית לאשר תוספות ע"פ סעיפים 11.1.2 או ,11.1.3 ובלבד שכל המבנה יחוזק כנגד רעידות אדמה.
ישנן הוראות מיוחדות בתוכנית לגבי נושאים ספציפיים , לדוגמא: בנוגע לקווי בניין (סעיף 15) ,מעלית (סעיף 16) וכד'.
חניות
תנאי להיתר לתוספות הבנייה של ס' 11,13-14 בתוכנית יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית . אם לא ניתן להסדיר מקומות חנייה ע"פ דין, רשאית הועדה המקומית בתנאים האמורים בסעיף להסדירם מחוץ לשטח המגרש. וכן יכולה הועדה להתנות את ההיתר בהסדרת מקומות חנייה שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר (מה שנקרא בלשון עממית "כופר חנייה").
שיפוץ המבנה ,שימור,ניוד זכויות ועוד
ישנן הוראות מפורטות בדבר תנאים לשיפוץ המבנה ועיצובו - ראה סעיף 18 לתוכנית.
ישנן הוראות מפורטות בדבר מבנים לשימור - ראה סעיף 19 לתוכנית .
כמו כן, קובעת התוכנית שזכויות הבנייה שניתנות ע"פ התוכנית אינן ניתנות לניוד או לניצול למטרה אחרת.
פרק ג' סעיפים 21-24 לתוכנית ,דן בשיקול דעת הועדה המקומית למתן היתר לתוספות בנייה כולל את מערכת השיקולים שהועדה צריכה לשקול טרם מתן ההיתר.כמו כן, הפרק כולל את התנאים בהם הועדה מטעמים מיוחדים יכולה לסרב לתת היתר ע"פ התוכנית, והיא כאמור צריכה לפרטם בכתב. בנוסף, רשאי מוסד תכנון להתאים את הוראות התוכנית לתנאים היחודיים שלו ע"פ תוכנית מפורטת שיזום לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובתוכנית זו ניתן לקבוע שרק חלק מתוכנית התמ"א תאושר או לתת זכויות מעבר למה שאושר בתוכנית התמ"א, והכל כמפורט בפרק ג' לתוכנית .
פרק ד' לתוכנית דן בתנאים להגשת תוכניות להיתר, וכן בהשלכות מחוץ לתחומי המגרש וגם ביידוע הציבור בנוגע להיתר. תוקף התוכנית הנו ל5 שנים מיום אישורה, קרי עד מאי 2010.
מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים ו/או על רשות שיפוטית.
שם התוכנית המלא הנו : "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה-תמ"א 38 בקיצור יקרא שמה בפרק זה -התוכנית/ תוכנית החיזוקים/התמ"א וכד'.
מטרות התוכנית שהותוו ע"י הממשלה היו ,ראשית לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה , ובנוסף לעודד ביצוע חיזוק מבנים ע"י מתן הטבות של תוספות בנייה .
התוכנית נקבעה כתוכנית ארצית המוכלת על כל שטח מדינת ישראל בלא כל הבדל בין השטחים המועדים לרעידות אדמה ואלה שאינם מועדים לכך. כמו כן, גובה התמריצים הנו אחיד לכל האזורים ולא דיפרנציאלי, כפי שאולי היה מצופה (להוציא הטבה קלה מאוד בהיטלי השבחה!) . לדעתי ,באזורי סיכון גבוהים לרעידת אדמה חזקה , ע"פ ההגדרות הגיאולוגיות וניסיון העבר, כמו לדוג' בית שאן , ההטבות שבתוכנית אינן יוצרות כדאיות כלכלית בגלל שווי זכויות בנייה כמעט אפסי ואי כדאיות כלכלית ליזמים להציע עסקאות ע"פ התמ"א. במקומות שכאלה, לדעתי, נדרשת מעבר להטבות הקיימות שבתוכנית אף התערבות ממשלתית בדרך סבסוד וכד' .
התוכנית הוחלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ל 1 בינואר 1980 ובתנאי שמהנדס מוסמך אכן ימציא חישוב סטטי המאשר את הצורך בחיזוקים כמפורט בתוכנית.
מבנים שניתן היתר לבנייתם לאחר 1/1/80 ונקבע בכתב על ידי מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי 413 ,יוכלו לקבל היתר אך לא ייהנו מהטבות נוספות, כמו תוספות בנייה .
התוכנית, באופן עקרוני, גוברת על תוכניות אחרות, להוציא הסתייגויות שיצוינו בהמשך או שמצוינות בתוכנית, ומפאת שאנו מביאים אך ורק את עקרי התוכנית בתמצות רב, הן לא יצוינו במאמר זה.
לדוגמא, תוכניות פינוי בינוי שחלות על מתחמים שהוכרזו כמתחמי "פינוי בינוי" עדיפות על תוכנית זו, ולכן במידה שמתחם מסוים הוכרז כמתחם פינוי בינוי אזי התמ"א לא תחול עליו .
תוספות הבנייה הניתנות במסגרת התוכנית יאושרו ע"פ התוכנית בתנאי שאינן עומדות בסתירה להגבלות בנייה שנקבעו בתוכניות מתאר אחרות, והיה אם התוכנית עומדת בסתירה למגבלות בנייה שבתוכניות בנייה מחוזיות, אזי היא תהיה טעונת אישור ע"י הועדה המחוזית הנוגעת בדבר. כך גם במבנים לשימור לא תותר תוספת בנייה, אם התוספת של הבנייה אינה מתיישבת עם ההוראות שחלות על המבנה או עם התנאים בסעיף 78 לחוק תכנון ובנייה שדן בעניין השימור. בכל מקרה בו תותר הוספת בנייה ע"פ התוכנית, היא תותנה בחיזוק המבנה!
לא יותר חיזוק מבנה ע"פ התוכנית, אלא ע"פ קביעה של מהנדס שבדק וקבע שאכן יש לחזק את המבנה. גם קביעה זו, כאמור, חייבת להיות מוגשת באופן מנומק ,ע"פ דרישות התוכנית , לועדה המקומית.
ועדה מקומית מוסמכת לאשר תוספות בנייה למבני מגורים כמופיע בתוכנית, וזאת לאחר שקבלה הועדה חוות דעת ממהנדס הועדה וכן שקלה אילו תוספות בנייה ושילוב ביניהן מתאימים למבנה ע"פ המקום ,הבניין ועוד תנאים המופיעים בתוכנית.
מהן תוספות הבנייה שהתוכנית מציעה - התשובה לכך מורכבת ויש לעיין בתוכנית באופן מפורט, אך בקצירת האומר נפרט מעט:
-סגירה ומילוי של קומה מפולשת ( קומת עמודים) בתנאים האמורים בסעיף 11.1.1 לתוכנית .
-הקמת קומה נוספת בתנאים האמורים בסעיף 11.1.2 לתוכנית.
-הקמת אגף נוסף למבנה בתנאים האמורים בסעיף 11.1.3 לתוכנית. פה אציין שניתן לחרוג מקווי הבניין במידה והם במצבם לא מאפשרים להוסיף את התוספת, וזאת כמובן ע"פ מגבלות הסעיף.
-הועדה המקומית יכולה לאפשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור ע"פ תנאי סעיף 11.1.4 . (להרחבה בעניין אפשרויות השילוב כולל הדגמות והמחשות מומלץ לבקר באתר משרד הפנים http://www.pnim.gov.il)
תותר תוספת של זכויות בנייה ע"פ הסייגים שבתוכנית ובעקר בתנאים הבאים: 1. קווי בניין המאפשרים זאת או, אם הדבר לא מתאפשר, קווי בניין ע"פ מגבלות סעיף 11.2 (א) לתוכנית . 2. תוספת שטח לדירה תכלול בד"כ מרחב מוגן ע"פ החוק. 3. תוספת עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים. 4. ההרחבה בהינף אחד לכל גובה הבניין.
נקודה חשובה בתוכנית הינה האפשרות לשלב בין תוספת של יחידות הדיור כאמור לעיל וכמפורט בסעיף 11.1 ,ביחד עם תוספת בנייה לשם הרחבת יחידות הדיור ע"פ תנאי סעיף 11.3 לתוכנית.
התוכנית חלה כעקרון על מבנים הגבוהים מ2- קומות. לגבי מבנים בעלי 2 קומות ומטה חלים תנאי סעיף 12 לתוכנית.
מה קורה במצב בו כבר ישנה תוכנית מפורטת להוספת יחידות דיור לבניין ?
על כך עונה בהרחבה סעיף 13 לתוכנית.
התמ"א כעקרון מיועדת למגורים, אך ועדה מקומית רשאית לאשר תוספות ע"פ סעיפים 11.1.2 או ,11.1.3 ובלבד שכל המבנה יחוזק כנגד רעידות אדמה.
ישנן הוראות מיוחדות בתוכנית לגבי נושאים ספציפיים , לדוגמא: בנוגע לקווי בניין (סעיף 15) ,מעלית (סעיף 16) וכד'.
חניות
תנאי להיתר לתוספות הבנייה של ס' 11,13-14 בתוכנית יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית . אם לא ניתן להסדיר מקומות חנייה ע"פ דין, רשאית הועדה המקומית בתנאים האמורים בסעיף להסדירם מחוץ לשטח המגרש. וכן יכולה הועדה להתנות את ההיתר בהסדרת מקומות חנייה שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר (מה שנקרא בלשון עממית "כופר חנייה").
שיפוץ המבנה ,שימור,ניוד זכויות ועוד
ישנן הוראות מפורטות בדבר תנאים לשיפוץ המבנה ועיצובו - ראה סעיף 18 לתוכנית.
ישנן הוראות מפורטות בדבר מבנים לשימור - ראה סעיף 19 לתוכנית .
כמו כן, קובעת התוכנית שזכויות הבנייה שניתנות ע"פ התוכנית אינן ניתנות לניוד או לניצול למטרה אחרת.
פרק ג' סעיפים 21-24 לתוכנית ,דן בשיקול דעת הועדה המקומית למתן היתר לתוספות בנייה כולל את מערכת השיקולים שהועדה צריכה לשקול טרם מתן ההיתר.כמו כן, הפרק כולל את התנאים בהם הועדה מטעמים מיוחדים יכולה לסרב לתת היתר ע"פ התוכנית, והיא כאמור צריכה לפרטם בכתב. בנוסף, רשאי מוסד תכנון להתאים את הוראות התוכנית לתנאים היחודיים שלו ע"פ תוכנית מפורטת שיזום לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובתוכנית זו ניתן לקבוע שרק חלק מתוכנית התמ"א תאושר או לתת זכויות מעבר למה שאושר בתוכנית התמ"א, והכל כמפורט בפרק ג' לתוכנית .
פרק ד' לתוכנית דן בתנאים להגשת תוכניות להיתר, וכן בהשלכות מחוץ לתחומי המגרש וגם ביידוע הציבור בנוגע להיתר. תוקף התוכנית הנו ל5 שנים מיום אישורה, קרי עד מאי 2010.
מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים ו/או על רשות שיפוטית.
משה טרספולסקי,עו"ד,חשבונאי וכלכלן בעל משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן ,מיסוי נדל"ן תמ"א 38 יצוג ועדים,קבוצות וקבלנים.אתרנו http://www.misim.co.il
