במה כדאי להשקיע בתוך דירה להשכרה 

במה כדאי להשקיע בתוך דירה להשכרה?!

לא מכבר מימשנו סכום כסף גדול (פרשנו לגימלאות, מכרנו ניירות ערך "מאכזבים" וכיו"ב), והשקענו בקניית דירה נוספת לצורך השכרה.

המטרה שלנו: למצוא שוכרים נאמנים וטובים כמה שיותר מהר. עכשו קחו נא בחשבון - זה תלוי לא רק איך נראית הדירה שקנינו מבחוץ; להיפך ולרוב - חשוב מאד מה היא כוללת בפנים.

נקודת המוצא בהעדפה מה להשקיע בתוך הדירה: הסתכלו ב"עיניים של הדייר" - לא בעיניים שלכם! מה שאתם רוצים זה לא בהכרח מה שהדייר מצפה לקבל בדירה שהוא שוכר מכם. אז אנא מכם, "תזרמו" עם ציפיות השוכרים!

תחילה בואו ננסה לפלח את קהלי היעד השוכרים המיועדים - בקריות(!) - וזאת על-פי סוג הדירה (קרי, מספר החדרים) שקנינו. נתייחס בהמשך רק ל-3 סוגי דירות כדלקמן (שאלו הן רוב הדירות להשכרה בקריות, לא כולל קוטג'ים, פנטהאוזים ובתים בודדים):

סוג הדירה מאפייני קהל היעד
א'. 1-1.5 ח' יחידים/ות (עובדי שירותים, תעשייה,
(20 - 35 מ"ר) חיילים, סטודנטים), זוגות צעירים
(לפני נישואין), גרושים/ות ופרודים/ות
צעירים בגילם. המאפיין הבולט -
רוצים לחסוך כסף כמה שיותר, כי הם
או בתחילת הדרך או בתקופת שינוי
המאלץ אותם להצטמצם בהוצאות.

ב'. 2-2.5 ח' יחידים/ות "סטייליסטים" (עובדי
( 40 - 60 מ"ר) הייטק, בנקים, צבא קבע), זוגות
נשואים (ללא ילדים), גרושים/ות
ופרודים/ות מבוגרים בגילם. המאפיין
אותם - מחפשים איכות מגורים,
פרטיות, שקט. יכולים ומוכנים לשלם
יותר (אבל לא יותר מדי...) כדי לקבל
את מבוקשם.

ג'. 3ח' ומעלה משפחות עם ילדים, בעלי מקצועות
(70 - 100 מ"ר) חופשיים (המועידים חדר לעבודה מן
הבית), זוגות ומשפחות ב"מעבר"
(למשל, בשלבי בנייה של ביתם החדש).
המאפיין - רוצים לחסוך כסף, אך לא
עד כדי הורדת איכות המגורים שלהם
ל"אפס".


עתה נבהיר לעצמנו מהן ציפיות השוכרים. ובכן, אפשר לאבחן שלוש דרגות עיקריות ב"סולם הציפיות" של שוכרים מיועדים (ממש כמו ארבעת השלבים ב"פירמידת הצרכים של מסלו" - למי שמכיר/זוכר...):
1) כסף - כמה שיותר לחסוך בהוצאות: חשמל, ארנונה, ועד
הבית...וכמובן, שכר הדירה החודשי.
2) איכות חיים - "אני משלם הרבה כסף כדי להנות בדירה שאני
שוכר, ולא לסבול ממנה" - זו מנטרה החוזרת על עצמה בפי
שוכרים רבים כשהם מדגישים את רצונם להרגיש טוב באויר
הדירה (חם/קר), באוכל שמכינים לעצמם (המטבח), או
ברחצה ובניקיון (חדר האמבטיה).
3) ביטחון/בטיחות - הרצון להרגיש בטוח בדירה ולא להיחשף חלילה
לפגיעות ברכוש בגלל פריצות, מכות חשמל, נזקי טבע וכד'.

דרגה נוספת ב"סולם הציפיות" (זה "בסוד", מתוך נסיוני הרב בתווך שבין בעל הבית והדייר בהשכרות/בשכירויות): הדייר מצפה תמיד מבעל הבית כמה שפחות לבוא לדירה/להיות מעורב בחיי היום-יום שלו. אך זה כמובן תלוי כבר בכם כבעלי הדירה, ולא נעסוק בכך בהמשך...

אם הגענו עד הלום, הבה נענה על השאלה העיקרית בנושא שלנו דהיום: במה להשקיע בתוך הדירה שקנינו?
התשובה לכך מתמקדת ב-2 חלקים עיקריים:
א) קניית איבזור וציוד מובנה/קבוע.
ב) קניית ריהוט נייד בדירה.

בסוגיית האיבזור והציוד המובנה/הקבוע אני ממליץ להשקיע פחות או יותר על-פי "סולם הציפיות" של הדייר, כפי שתואר לעיל, דהיינו:-
1) בעדיפות ראשונה (כסף...הדייר רוצה לחסוך כמה שיותר) - דוד שמש (אם אין ברירה, דוד חשמלי עם חמם),
ארונות מטבח, ארון בגדים.
2) בעדיפות שנייה (איכות חיים... זו בעצם עיקר ההשקעה שלנו בדירה) - פה כדאי להשקיע כך:-
* בחדרים - מיזוג (רצוי מזגן נפרד בכל חדר, לא מיזוג מרכזי), ריצוף קרמיקה, חלונות, תריסים, רשתות.
* במטבח - ארונות לפי מידה (מטר רץ) רצוי תחתון/עליון, שיש רחב, ברז נשלף לכיור, צנרת למדיח כלים.
* בחדר האמבטיה/המקלחת/השירותים - ברזים וכלים סניטריים, מקלחון ואגנית, ארונית שירות שכוללת כיור
ומראת גילוח, התקן למכונת כביסה (אם הדירה קטנה), ריצוף וחיפוי קירות קרמיקה, וכמובן צנרת/ביוב
חדישים.
3) בעדיפות שלישית (ביטחון/בטיחות) - פלדלת, סורגים, לוח חשמל חדיש.

בסוגיית הריהוט הנייד אני ממליץ להשקיע על-פי סוג הדירה שקניתם/קהל היעד שמחפש אותה. נאבחן כאן 2 סוגי השקעה עיקריים:
1) בדירות הקטנות (1-2 ח'), היכן שהשוכרים מבקשים לחסוך כמה שיותר - נשקיע אנחנו בריהוט נייד נוסף לריהוט
הקבוע, וזאת לפי סדר העדיפויות הבא:
* בראש וראשונה מכשירי חשמל - מקרר, כירייםגז/תנור בישול.
* ריהוט ביתי בסיסי בעדיפות שניה - שולחן אוכל וכסאות, מיטה (רצוי זוגית).
* בעדיפות שלישית (אם אתם רוצים ויכולים) "מוצרי מותרות" כגון מיקרוגל, מכונת כביסה, מזרון למיטה, מערכת
סלונית (אם נשאר עוד מקום בחדר...).
2) בדירות היותר גדולות (2.5 ח' ומעלה) מומלץ להשקיע יותר בציוד המובנה/הקבוע ופחות בריהוט נייד (כי משפחות,
זוגות ויחידים מבוססים מביאים את הריהוט שלהם בד"כ).

ולבסוף - כמה כל ההשקעה הזו תעלה לנו?!
התשובה לכך מן הסתם תובא בפניכם בהרחבה - באחד הגליונות הבאים.