סעיף 17 לחוק תמ"א 38 מתנה את מתן ההיתר לבניה והוספת יחידות דיור במסגרת התוכנית, בהסדרת מקומות חניה חדשים במגרש הבניין לפי התקנות ביחס למספר הדירות וגודלן. במקרה בו לא ניתן להוסיף מקומות חניה בשל מגבלות תכנוניות, לוועדה המקומית יש הסמכות ליתן היתר לפרויקט אם ניתנו פתרונות חלופיים כגון תשלום קרן חניה שמיועדת להסדרת חניות באזור הקרוב לבניין.
על פניו מדובר בדרישה הגיונית שבאה לוודא שאיכות החיים של הדיירים בבניין תשתפר ולא תורע, והרי יודע, בעיקר מי שסובל, כמה שחניה משפרת את איכות החיים.
הבעיה היא שהאזור שהכי אטרקטיבי למימוש חוק התמ"א 38 הוא גוש דן והבעיה בגוש דן היא מצוקת החניה.
בת"א לבד יש מחסור של כ-100,000 מקומות חניה. בגבעתיים ור"ג המצב זהה, כנ"ל בהרצלייה ורמת השרון. מלכתחילה מצוקת החניה הקיימת כיום היא בשל חוסר יכולת לתכנן ולהתקין חניות במגרשי הבתים הקיימים, כך שדרישה להוספת מקומות חניה כמספר הדירות החדשות שיוספו לבניין מעקרת את התוכנית מעיקרה ומראש מוציאה את רוב רובם של הבתים המשותפים בגוש דן מהאופציה לממש את חוק התמ"א 38.
אל נשכח שכל תכליתה של תמ"א 38 הוא חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה וזה מה שצריך לעמוד לנגד עינה של הוועדה המקומית בכל רשות ורשות בבואה לדון במתן היתר לבקשה למימוש התמא בבניין זה או אחר.
הרי אם חס וחלילה תתרחש רעידת אדמה חזקה כפי שצופים המומחים, ייגרם כאן הרס עצום המלווה בפגיעות רבות בנפש ונזקי רכוש במיליארדי שקלים. אז יקימו וועדת חקירה שתבדוק את החלטות הוועדות השונות ברשויות השונות, כל אחת לפי המדיניות שהנהיגה וההחלטות שקיבלה בבקשות למימוש תמ"א 38 בבתים המשותפים שבתחום שיפוטם ואז כן יעמידו למבחן ערכי מה חשוב יותר, חניה או בטיחות הבניין והדיירים.
חניה היבט הכלכלי
ערכה של חניה צמודה לדירה שבר שיאים בשנים האחרונות ובתל אביב במיוחד. היום יש מי שמוכנים לשכור חניה ב-700 ש"ח לחודש ולקנות חניה בסכומים שנעים בין 40-60 אלף דולר (בהתאם למיקום). אין ויכוח כלל על השיפור באיכות החיים כאשר יש חניה צמודה ואין את העול שסובלים ממנו רוב תושבי גוש דן ות"א במיוחד, להסתובב סביב הבית פעמים רבות, לפעמים גם מעל לחצי שעה, או לתכנן את הניוד ברכב בהתאם לשעות העומס ונחיצות החניה ברחוב.
ולכן בבתים שבהם יש אפשרות וגודל המגרש מאפשר, הדיירים חייבים לאפשר את הכשרת החניות גם אם אלו יבואו על חשבון הגינה היפה והמטופחת, משום שלחזור הביתה בשעת לילה מאוחרת ולהיכנס ישירות לחניה ללא חיפוש ארוך ומייגע, שווה כלכלית לערך הדירה הרבה יותר מאשר הגינה המשותפת לכלל דיירי הבית.
הבדלי המחירים בין דירות עם חניה לדירות בלי חניה מגיעים לעיתים לאלפי דולרים למ"ר. החניה הצמודה לדירה, יותר ממעלית, מותחת את הקו ומפלחת את שוק רוכשי הדירות בין אלו שיהיו מוכנים לשלם על דירה מחירים גבוהים מאוד (בשל המיקום, סטנדרט בניה, גודל, דירת גג וכו'), לבין אלו שיהיו מוכנים להתפשר על דירה ללא חניה אך לשלם הרבה פחות אף על כל שאר הנתונים הטובים שיש לאותה דירה.
אין הגיון שאדם יקנה דירת גג בגודל 100-150 מ"ר במחיר של 5,000$ ומעלה למטר כשלאותה דירה אין חניה. אותו פלח שוק שיכול לשלם את הסכומים הגבוהים הנהוגים כיום בשוק לא יקנה דירה בסכומים גבוהים אם אינו יכול ליהנות מחניה צמודה, לעיתים גם שתיים.
לכן, בבתים בהם אין אפשרות להוסיף חניה במסגרת תמ"א 38, אפילו לא לדירות החדשות, ערך זכויות הבניה שהדיירים נותנים ליזם בתמורה לשיפוץ הבניין הוא נמוך יותר מאשר כן ניתן היה להוסיף חניות לאותם דירות חדשות שייבנו ויש חשיבות גבוהה להבנה הזו כדי שיוכלו היזם והדיירים להגיע לנקודת איזון הולמת בין התמורה שהם מקבלים לבין שווי זכויות הבניה שהם נותנים ליזם.
על פניו מדובר בדרישה הגיונית שבאה לוודא שאיכות החיים של הדיירים בבניין תשתפר ולא תורע, והרי יודע, בעיקר מי שסובל, כמה שחניה משפרת את איכות החיים.
הבעיה היא שהאזור שהכי אטרקטיבי למימוש חוק התמ"א 38 הוא גוש דן והבעיה בגוש דן היא מצוקת החניה.
בת"א לבד יש מחסור של כ-100,000 מקומות חניה. בגבעתיים ור"ג המצב זהה, כנ"ל בהרצלייה ורמת השרון. מלכתחילה מצוקת החניה הקיימת כיום היא בשל חוסר יכולת לתכנן ולהתקין חניות במגרשי הבתים הקיימים, כך שדרישה להוספת מקומות חניה כמספר הדירות החדשות שיוספו לבניין מעקרת את התוכנית מעיקרה ומראש מוציאה את רוב רובם של הבתים המשותפים בגוש דן מהאופציה לממש את חוק התמ"א 38.
אל נשכח שכל תכליתה של תמ"א 38 הוא חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה וזה מה שצריך לעמוד לנגד עינה של הוועדה המקומית בכל רשות ורשות בבואה לדון במתן היתר לבקשה למימוש התמא בבניין זה או אחר.
הרי אם חס וחלילה תתרחש רעידת אדמה חזקה כפי שצופים המומחים, ייגרם כאן הרס עצום המלווה בפגיעות רבות בנפש ונזקי רכוש במיליארדי שקלים. אז יקימו וועדת חקירה שתבדוק את החלטות הוועדות השונות ברשויות השונות, כל אחת לפי המדיניות שהנהיגה וההחלטות שקיבלה בבקשות למימוש תמ"א 38 בבתים המשותפים שבתחום שיפוטם ואז כן יעמידו למבחן ערכי מה חשוב יותר, חניה או בטיחות הבניין והדיירים.
חניה היבט הכלכלי
ערכה של חניה צמודה לדירה שבר שיאים בשנים האחרונות ובתל אביב במיוחד. היום יש מי שמוכנים לשכור חניה ב-700 ש"ח לחודש ולקנות חניה בסכומים שנעים בין 40-60 אלף דולר (בהתאם למיקום). אין ויכוח כלל על השיפור באיכות החיים כאשר יש חניה צמודה ואין את העול שסובלים ממנו רוב תושבי גוש דן ות"א במיוחד, להסתובב סביב הבית פעמים רבות, לפעמים גם מעל לחצי שעה, או לתכנן את הניוד ברכב בהתאם לשעות העומס ונחיצות החניה ברחוב.
ולכן בבתים שבהם יש אפשרות וגודל המגרש מאפשר, הדיירים חייבים לאפשר את הכשרת החניות גם אם אלו יבואו על חשבון הגינה היפה והמטופחת, משום שלחזור הביתה בשעת לילה מאוחרת ולהיכנס ישירות לחניה ללא חיפוש ארוך ומייגע, שווה כלכלית לערך הדירה הרבה יותר מאשר הגינה המשותפת לכלל דיירי הבית.
הבדלי המחירים בין דירות עם חניה לדירות בלי חניה מגיעים לעיתים לאלפי דולרים למ"ר. החניה הצמודה לדירה, יותר ממעלית, מותחת את הקו ומפלחת את שוק רוכשי הדירות בין אלו שיהיו מוכנים לשלם על דירה מחירים גבוהים מאוד (בשל המיקום, סטנדרט בניה, גודל, דירת גג וכו'), לבין אלו שיהיו מוכנים להתפשר על דירה ללא חניה אך לשלם הרבה פחות אף על כל שאר הנתונים הטובים שיש לאותה דירה.
אין הגיון שאדם יקנה דירת גג בגודל 100-150 מ"ר במחיר של 5,000$ ומעלה למטר כשלאותה דירה אין חניה. אותו פלח שוק שיכול לשלם את הסכומים הגבוהים הנהוגים כיום בשוק לא יקנה דירה בסכומים גבוהים אם אינו יכול ליהנות מחניה צמודה, לעיתים גם שתיים.
לכן, בבתים בהם אין אפשרות להוסיף חניה במסגרת תמ"א 38, אפילו לא לדירות החדשות, ערך זכויות הבניה שהדיירים נותנים ליזם בתמורה לשיפוץ הבניין הוא נמוך יותר מאשר כן ניתן היה להוסיף חניות לאותם דירות חדשות שייבנו ויש חשיבות גבוהה להבנה הזו כדי שיוכלו היזם והדיירים להגיע לנקודת איזון הולמת בין התמורה שהם מקבלים לבין שווי זכויות הבניה שהם נותנים ליזם.
שי בר
מנכ"ל חברת שינבר-מימוש זכויות תמ"א 38
http://www.shinbar.co.il
חברה המנהלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עבור חברות בניה ויזמות גדולות. החברה מנהלת מעל 150 פרויקטים בעיקר בת"א, גבעתיים והרצלייה.
מנכ"ל חברת שינבר-מימוש זכויות תמ"א 38
http://www.shinbar.co.il
חברה המנהלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עבור חברות בניה ויזמות גדולות. החברה מנהלת מעל 150 פרויקטים בעיקר בת"א, גבעתיים והרצלייה.
