ככל שעוברים הימים אנו מוצאים את עצמנו עמוק בתוך המשבר הכלכלי העולמי שחשבנו עד לא מזמן שעובר לידינו אך לא בנו. לצערנו הרב, כול יום אנו קוראים על עוד מפוטרים, על חברות בסגירה, נתוני צריכה וצמיחה שפוחתים ואחרי הכול זה לא הסוף.
הניסיון מלמד שאחד התחומים שמושפע בצורה קיצונית בזמן משברים כלכליים הוא תחום הנדל"ן. בזמן פריחה מחירי הנדל"ן מרחיקי שחקים כפי שראינו עד לא מזמן ובזמן משבר יש הפחתות ובאזורים מסוימים הם גדולות.
אחד השלבים לפני ההפחתות הגדולות הוא בד"כ הקיפאון בשוק. כפי שנראה בימים אלו פרויקטים מבוטלים או מוקפאים עד לזמנים טובים יותר ובשוק היד שנייה ניתן לראות שמספר העסקאות ירד בצורה דרסטית. כולם מחכים לראות מה יקרה. המוכרים מבקשים למכור במחיר גבוה ואילו הקונים לא רוצים לגלות שאם היו ממתינים מעט היו רוכשים את אותה דירה במחיר נמוך יותר ולכן לא פועלים.
ומה עם תמ"א 38?
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. אמנם התוכנית נועדה לעודד דיירים לחזק את ביתם אך לפחות באזור המרכז אנו רואים שהחיזוק לבדו לא מספיק והדיירים דורשים אלמנטים נוספים בתמורה לזכויות הבניה, ובצדק. אך כיוון שבזכויות בניה עסקינן, גם אלו יורד ערכם עם הזמן ונוכח המשבר הכלכלי ולכן גם כוח המיקוח של הדיירים יורד מול היזמים.
אם לפני מספר חודשים, טרם הגעת המשבר לישראל היו מוכנים יזמים להשקיע בבית הדיירים סכום מסוים הרי שבימים אלו יש כבר מוכנות בהשקעה פחותה בעשרות אחוזים. החשש של היזמים מפני סוף המשבר, מתי ובכמה ירד, גורם להם לקחת מרווחי ביטחון ולעיתים עד כדי ביטול כוונותיהם מביצוע הפרויקט.
הקושי בהשגת מימון עקב החרפת תנאי הבנקים להשגת מימון מאלצים את היזמים להשתמש ביותר הון עצמי וגם לכך יש ביטוי בכלכול העסקה.
הדיירים שלא מודעים לעיתים לכל ההוצאות הכרוכות בפרויקט מסוג זה לא רואים את התמונה בכללותה ונוטים להפריז בהערכתם לרווחיות הצפויה ליזם מהפרויקט ובשל כך מגיעים למבוי סתום במו"מ עם היזם ולא מקבלים החלטה בדבר ביצוע הפרויקט.
כפי שאנו רואים זמן ועיתוי הם פרמטר משמעותי לביצוע העסקה ובימים אלה ניתן לומר שהזמן הוא לא לטובת השחקנים בשוק הזה. ככל שמחירי הדירות ירדו, בטח אלו שמוגדרות כדירות יוקרה כמו דירות הגג הצפויות להיבנות במסגרת תמא 38, כך גם ערך הזכויות שהדיירים נותנים יורד וכך גם גובה ההשקעה שמוכנים היזמים להשקיע על מנת להיכנס עם הדיירים לפרויקט.
חשוב מאוד שבל נשכח שמדובר ברוב המקרים בבתים שאין להם זכויות בניה לא מנוצלות ולולא התמ"א 38, גג ביתם היה ממשיך לשמש מקום משכנם של יונים ומתקני השירות של הדיירים ולא הייתה להם כלל את האופציה להשיג השבחה ברמה כ"כ גבוהה כפי שניתן להם להשיג דרך התמא 38, ללא עלות כספית כלל.
הניסיון מלמד שאחד התחומים שמושפע בצורה קיצונית בזמן משברים כלכליים הוא תחום הנדל"ן. בזמן פריחה מחירי הנדל"ן מרחיקי שחקים כפי שראינו עד לא מזמן ובזמן משבר יש הפחתות ובאזורים מסוימים הם גדולות.
אחד השלבים לפני ההפחתות הגדולות הוא בד"כ הקיפאון בשוק. כפי שנראה בימים אלו פרויקטים מבוטלים או מוקפאים עד לזמנים טובים יותר ובשוק היד שנייה ניתן לראות שמספר העסקאות ירד בצורה דרסטית. כולם מחכים לראות מה יקרה. המוכרים מבקשים למכור במחיר גבוה ואילו הקונים לא רוצים לגלות שאם היו ממתינים מעט היו רוכשים את אותה דירה במחיר נמוך יותר ולכן לא פועלים.
ומה עם תמ"א 38?
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. אמנם התוכנית נועדה לעודד דיירים לחזק את ביתם אך לפחות באזור המרכז אנו רואים שהחיזוק לבדו לא מספיק והדיירים דורשים אלמנטים נוספים בתמורה לזכויות הבניה, ובצדק. אך כיוון שבזכויות בניה עסקינן, גם אלו יורד ערכם עם הזמן ונוכח המשבר הכלכלי ולכן גם כוח המיקוח של הדיירים יורד מול היזמים.
אם לפני מספר חודשים, טרם הגעת המשבר לישראל היו מוכנים יזמים להשקיע בבית הדיירים סכום מסוים הרי שבימים אלו יש כבר מוכנות בהשקעה פחותה בעשרות אחוזים. החשש של היזמים מפני סוף המשבר, מתי ובכמה ירד, גורם להם לקחת מרווחי ביטחון ולעיתים עד כדי ביטול כוונותיהם מביצוע הפרויקט.
הקושי בהשגת מימון עקב החרפת תנאי הבנקים להשגת מימון מאלצים את היזמים להשתמש ביותר הון עצמי וגם לכך יש ביטוי בכלכול העסקה.
הדיירים שלא מודעים לעיתים לכל ההוצאות הכרוכות בפרויקט מסוג זה לא רואים את התמונה בכללותה ונוטים להפריז בהערכתם לרווחיות הצפויה ליזם מהפרויקט ובשל כך מגיעים למבוי סתום במו"מ עם היזם ולא מקבלים החלטה בדבר ביצוע הפרויקט.
כפי שאנו רואים זמן ועיתוי הם פרמטר משמעותי לביצוע העסקה ובימים אלה ניתן לומר שהזמן הוא לא לטובת השחקנים בשוק הזה. ככל שמחירי הדירות ירדו, בטח אלו שמוגדרות כדירות יוקרה כמו דירות הגג הצפויות להיבנות במסגרת תמא 38, כך גם ערך הזכויות שהדיירים נותנים יורד וכך גם גובה ההשקעה שמוכנים היזמים להשקיע על מנת להיכנס עם הדיירים לפרויקט.
חשוב מאוד שבל נשכח שמדובר ברוב המקרים בבתים שאין להם זכויות בניה לא מנוצלות ולולא התמ"א 38, גג ביתם היה ממשיך לשמש מקום משכנם של יונים ומתקני השירות של הדיירים ולא הייתה להם כלל את האופציה להשיג השבחה ברמה כ"כ גבוהה כפי שניתן להם להשיג דרך התמא 38, ללא עלות כספית כלל.
שי בר
מנכ"ל חברת שינבר-מימוש זכויות תמ"א 38
http://www.shinbar.co.il
חברה המנהלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עבור חברות בניה ויזמות גדולות. החברה מנהלת מעל 150 פרויקטים בעיקר בת"א, גבעתיים והרצלייה.
מנכ"ל חברת שינבר-מימוש זכויות תמ"א 38
http://www.shinbar.co.il
חברה המנהלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עבור חברות בניה ויזמות גדולות. החברה מנהלת מעל 150 פרויקטים בעיקר בת"א, גבעתיים והרצלייה.
