ההיגיון הצרוף של תעריף הארנונה לחנייה צמודה 

עיריית חיפה משיתה על נישומיה בגין שטחי החנייה שלהם את תעריף הארנונה המושת על משרדיהם, שהוא גבוה באופן ניכר מתעריף הארנונה המושת בגין חניון בתשלום.

הבעלים של בניין משרדים "חלונות הסיטי" בחיפה ערערו על תעריפי הארנונה שהושתו עליהם בגין שטחי החנייה לרכב הצמודה למשרדיהם. הערעור כלל נושאים נוספים, אולם לא נעסוק בהם כאן.

הסוגיה המרכזית שעמדה בבסיס המחלוקת היא ההגדרה של חניון בתקנות ההסדרים במשק המדינה: "חניון - בין מקורה ובין שאינו מקורה ואשר החניה בו נעשית תמורת תשלום". שטחי החנייה של הנישומים נרכשו על ידם, וכתוצאה מכך, החניה בהם לא "נעשתה תמורת תשלום".

בדעת מיעוט, קיבלה השופטת ע. ארבל את טענת הנישומים ופסקה, כי יש לקבל את הערעור ולחייב את העירייה לסווג את שטחי החנייה הצמודים בתעריף של "חניון". השופטת מ. נאור הגיעה למסקנה שונה, ואליה הצטרפה השופטת א. חיות. התוצאה היא, כי מקום חניה שאינו בתשלום יחויב באותו תעריף ארנונה, המושת על הנישום בגין השימוש העיקרי שהוא עושה בנכס. האומנם?

במקרה הנידון, שטחי החנייה נמצאו במרתף הבניין. שטחי חנייה לא מקורים ושאינם בתשלום, לא ניתן לחייב בתעריף ארנונה של השימוש העיקרי בנכס, משום שבדרך כלל הוא גבוה מ"התעריף המרבי" שניתן להטיל בגין קרקע תפוסה.

נבחן את ההגיון הכלכלי העומד בבסיסו של פסק הדין. לצורך בחינה זו, ניטול בניין המאוכלס במשרדים, בבנק, בחברת ביטוח ובבית מלאכה. נניח, כי באותה רשות מקומית תעריפי הארנונה של השימושים הנ"ל הם לכל 1 מ"ר לשנה - משרדים 250 ש"ח, בנק 1,000 ש"ח, חברת ביטוח 500 ש"ח ובית מלאכה 100 ש"ח. לפי פסק הדין, כל משתמש ישלם תעריף ארנונה שונה בגין אותם שטחי חנייה, ובנק ישלם פי 10 יותר מבעל בית המלאכה. הגיוני.

נכניס משתנה נוסף למשוואה. באותה רשות מקומית תעריף של בנק הוא, כאמור, 1,000 ש"ח למ"ר לשנה, ותעריף של "משרדי בנק" הוא 400 ש"ח למ"ר לשנה. בבניין שלנו יש סניף בנק בקומת הקרקע ומשרדים של אותו בנק בקומה העשירית. לבנק יש 20 שטחי חנייה. האם נחייב אותם לפי תעריף של בנק או לפי תעריף של משרדים?

לפי פסק הדין, אם שטחי החנייה הוצמדו במסגרת הבית המשותף לסניף, הם יחויבו בארנונה לפי 1,000 ש"ח למ"ר לשנה, ואם הוצמדו למשרדי הבנק, הם יחויבו לפי 400 ש"ח למ"ר לשנה. הגיוני.

נכניס משתנה שני למשוואה. בבניין שלנו יש 100 שטחי חנייה צמודים במרתף העליון ו- 100 חניות בתשלום, המופעלים כחניון ציבורי, במרתף התחתון. הבנק שלנו, שבעוונותיו הצמיד את החניות לסניף ולא למשרדי הבנק ישכיר את 20 שטחי החניה שלו במרתף העליון לבית המלאכה, וישכור מהמפעיל של החניון הציבורי 20 חניות כשרות למהדרין במרתף התחתון, שתעריף הארנונה שלהם הוא 20 ש"ח למ"ר לשנה. 20 החניות במרתף העליון יחויבו מעתה ב- 10% מסכום ארנונה ממה שחויבו קודם לכן. הגיוני.

נשכלל את המודל. כל בעלי החניות הצמודות במרתף העליון ישכירו את כל החניות שלהם למפעיל החניון הציבורי, שיגדל בבת אחת מ- 100 חניות ל- 200. הרשות המקומית תמסה את כל החניון הציבורי כמקשה אחת בתעריף של 20 ש"ח למ"ר לשנה. שטח חנייה של רכב אחד, הכולל מעברים ודרכי גישה, הוא 25 מ"ר, ומעתה, הארנונה שתושת בגינו תהיה 500 ש"ח לשנה, ולא 2,500 ש"ח לשנה לבעלים של בית המלאכה, או 25,000 !!! ש"ח לשנה לבנק שלנו. הגיוני.

האבסורד: מחירה של חנייה מקורה הוא כ- 65,000 ש"ח. ארנונה שנתית של 25,000 ש"ח מבטאת 23% משווי הנכס, בעוד שהתשואה מהשכרת נכסי נדל"ן היא, לכל היותר, 10% בשנה. נמצא, כי הארנונה של חניה של בנק היא פי 2.3 יותר מדמי השכירות. הגיוני.

דמי השכירות של חנייה בחניון ציבורי שלנו הם 420 ש"ח לחודש, שהם כ- 5,000 ש"ח לשנה. המפעיל משלם 500 ש"ח ארנונה, 650 ש"ח דמי שכירות, משכורת לעובדי החניון, חשמל והוצאות תחזוקה. שוכר החניה משלם 5,000 ש"ח לשנה, מקבל 650 ש"ח דמי שכירות, והוא פטור מלשלם ארנונה, משכורות, חשמל, והוצאות תחזוקה. קופתה של הרשות המקומית נותרת ריקה, ולעם ישראל שלום.

___________

ע"א 8838/02 אבי גולדהמר ואח' נגד עיריית חיפה ואח'. ניתן ביום 20.9.2006.