חוות דעת של שמאי מקרקעין 

מבוא

"שומת מקרקעין", כפי שהיא מכונה בעגה המקצועית של שמאי המקרקעין, היא למעשה "חוות דעת" של מומחה בתחום המקרקעין לגבי שוויים של נכסי מקרקעין. מומחיותו של שמאי המקרקעין נרכשת במהלך לימודיו, והרישיון לפעול כשמאי מקרקעין מוענק לו בידי מועצת השמאים בהתאם לחוק שמאי המקרקעין ולתקנות שהותקנו על פיו. שמאות המקרקעין היא משלח יד הטעון רישוי, ושמאי המקרקעין הוא "מומחה" הפועל על פי הדין שהסמיכו. מטעם זה, ראוי לעשות שימוש במונח "חוות דעת של שמאי מקרקעין" תחת המונח "שומת מקרקעין".[1]

טעם נוסף לחדול מהשימוש במונח "שומת מקרקעין" נעוץ בכך, כי למילה "שומה" יש שתי הוראות שונות בתכלית - ההוראה האחת היא כאמור "שומת מקרקעין", וההוראה האחרת היא "שומת מס".[2]

כאשר עסקינן במיסוי מקרקעין, עלולות הוראות שונות אלו למילה "שומה" לגרום לפרשנויות שונות וסותרות.

המילה "שומה" משותפת לשומת המס ולשומת שמאי המקרקעין כאחד, אבל פרט לזה אין ביניהן ולא כלום - זו מוצאת בידי פקיד השומה מכוח הסמכות שהוענקה לו בדין בתוקף תפקידו השלטוני, וזו מוצאת בידי מומחה בתחום המקרקעין, שהנו בעל משלח יד מורשה. האחת קובעת את סכום הדמים המושת על הנישום ומטילה עליו חובה לשלם את הסכום הנקוב בה לאוצר המדינה או לקופת הרשות המקומית, והאחרת אינה קובעת ולא כלום אלא מציגה דעה של בעליה בדבר שוויים של מקרקעין.

אמרתי, שאין בין שומת המס לבין שומת שמאי המקרקעין ולא כלום, ולא נסתר מעיניי, כי לעתים מזומנות כוללת שומת מס בתחום מיסוי המקרקעין הערכה בדבר שוויים של המקרקעין נשוא השומה. "הערכה" בדבר שוויים של מקרקעין אינה "חוות דעת" של מומחה בתחום המקרקעין, ואכן מרבית העוסקים בשומת מיסוי מקרקעין קרויים "מעריכים", ורק מקצתם הם שמאי מקרקעין מוסמכים.

השפה היא כלי שבאמצעותו מתקשר איש אל רעהו. לכן השימוש במונח מסוים צריך להיות גם נכון ומדויק וגם כזה המבהיר בדרך חד-משמעית את כוונת האומר או הכותב, כדי שלא ייפתח פתח לפירושים שונים. שימוש במונח נכון כשלעצמו, אשר אינו מבהיר את כוונת המשתמש בו לאשורה הוא כישלון תקשורתי. מטעם זה מצאתי לנכון להעדיף את המונחים "חוות דעת של שמאי מקרקעין", ולמצער "שמאות מקרקעין", על פני המונח "שומת מקרקעין".

מהותה של חוות דעת של מומחה

חוות דעת של מומחה היא מסמך בעל אופי משפטי. לחוות דעת של מומחה עשויים להיות שימושים שונים ומגוונים. חוות דעת של מהנדס בניין עשויה לקבוע את כללי התקן של החישוב הסטטי של בניין, וחוות דעת של מומחה בטוקסולוגיה[3] עשויה להשפיע על נוסח התקנות העוסקות ביבוא מזון. חוות דעת של רופא מומחה עשויה להקנות לנשוא חוות הדעת הכרה בנכותו, המזכה אותו בפיצויים או המקנה לו מעמד של "נכה" בחיקוקים שונים. חוות דעת של יועץ משפטי עשויה להכשיר את חוקיות הפעולות בעלות האופי העסקי או השלטוני של מקבלי החלטות במוסדות ציבור ובגופים שלטוניים. חוות דעת של מומחה לאקוסטיקה עשויה לחרוץ את גורלה של תכנית בניין עיר, שיוזמיה מבקשים לתכנן דרך ראשית העוברת בסמוך לשכונת מגורים. חוות דעת של מומחה עשויה להכריע בגורלה של תביעה אזרחית או בגורלו של אישום פלילי בסוגיית רשלנות מקצועית, וממילא עשויה להכריע את עתידו הכלכלי של הנתבע בתביעת נזיקין או את עתידו האישי של הנאשם בפלילים.

חוות דעת של שמאי מקרקעין עשויה להכריע את גורלה של הלוואה הניתנת ליזם המבקש להקים אזור תעשייה, ועלולה לחרוץ את גורלו של המלווה אם ברבות הימים יתברר כי שגה בהערכת השווי הכלולה בה. חוות דעת של שמאי מקרקעין, הכלולה בתשקיף של הנפקת מניות לבורסה לניירות ערך, עלולה לחרוץ לשבט או לחסד את עתידם הכלכלי של עשרות אלפי משקיעים קטנים, הרוכשים מניות של חברה המשקיעה בנדל"ן להשכרה. חוות דעת של שמאי מקרקעין היא תנאי סטטוטורי למכירת מקרקעין בהליכי הוצאה לפועל ולמכירת מקרקעין של מוסדות ציבור וגופים שלטוניים, ותנאי סטטוטורי להגשת "שומה אחרת" של הנישום בהליכי התנגדות לשומת היטל השבחה. חוות דעת של שמאי מקרקעין עתידה להכריע את גובה הפיצויים המשולמים לבעלים של מקרקעין, שמקרקעיהם הופקעו או נפגעו מתכנית בניין עיר.

צא ולמד, כי לצורך קיום סדרי שלטון תקינים, פעילות כלכלית של המשק הציבורי והפרטי והליכי משפט ראויים, נעזרות כל המערכות - החקיקה, השלטון, המשפט והשוק הפרטי, בחוות דעת של מומחים שונים בתחומי מומחיותם. לעתים קרובות הצורך בקבלת חוות דעת של מומחה הוא תנאי שנקבע אף בחיקוק.

מטעמים אלה קיימים כללים, אשר חלים על כל חוות דעת של מומחה, ואשר קובעים את "המבנה הראוי" של חוות הדעת. כללים כאלה עשויים להיקבע בידי הארגון המקצועי של מומחים מסוג מסוים. אף על פי שאין לכללים הללו מעמד סטטוטורי מחייב, כל מומחה כזה משתדל לכבדם, שאם לא כן, לא תכובד חוות דעתו בקרב חבריו למקצוע. כללים כאלה עשויים להיקבע בידי המועצה הסטטוטורית של מומחים מסוג מסוים, והיא הנותנת להם תוקף מחייב. אמרתי, שכל חוות דעת של מומחה היא מסמך בעל אופי משפטי, ומטעם זה כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה, המקובלים בעולם המשפט, חלים ממילא על חוות של מומחים בתחומים השונים.

ער אני לכך, כי אמרה זו עשויה לקומם מומחים שונים בכלל ושמאי מקרקעין בפרט, אשר יראו בזה ניסיון של משפטן לחדור אל תוך "קודש הקודשים" של תחומם המקצועי, וביקורת לא מעטה הושמעה בפורומים מקצועיים שבהם הבעתי דעה זו. מטעם זה מצאתי לנכון לכתוב פרק זה ולהביא בצורה סדורה את הטעמים ואת הנימוקים לדבריי.

כללי "המבנה הראוי" של פסק דין

בטרם אפתח בתיאור של כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה בכלל ושל חוות דעת של שמאי מקרקעין בפרט, אתאר את כללי "המבנה הראוי" של פסק דין. כללים אלו לא נקבעו בחיקוק, אולם הם נלמדים לצורך כתיבת "סיכומים" משפטיים, המוגשים לאחר סיום שלב ההוכחות בהליך משפטי. סטודנט למשפטים הופך למתמחה, מתמחה לפרקליט ופרקליט לשופט, ולכולם שפה משותפת.

הסיכומים המוגשים בידי פרקליטי הצדדים לבית המשפט משקפים הלכה למעשה את "פסק הדין" שהפרקליטים מבקשים להחיל. ניסוחם והמבנה הלשוני שלהם דומים זה לזה להפליא, לבד מכך שהפרקליט מבקש להעדיף עובדה פלונית על אחרת, פרשנות אחת על פני חברתה ולהחיל את התוצאה שקיבל; ואילו השופט בפסק דינו מחליט אילו עובדות להעדיף, איזו פרשנות משפטית היא הנכונה, ואיזו מסקנה נובעת מכל אלו.

תפקידם הפורמלי של הסיכומים המשפטיים הוא לסייע בידי בית המשפט לברות את המוץ מן התבן, ללבן את מערכת העובדות שהובאה בידי העדים, ואת העולה מהמוצגים ומחוות הדעת של המומחים, להציג את הדין ואת הפרשנות המשפטית הראויה במקרה הנדון, ולהגיע אל התוצאה המשפטית המבוקשת. מטרתו האמתית של כותב הסיכומים היא לחדור אל מוחו של השופט היושב בדין, לדבר אל לבו, ולשכנע אותו בצדקת דבריו, דעותיו ומסקנותיו.

סיכומים משפטיים הנערכים והנכתבים בצורה מקצועית ובהתאם לכללי "המבנה הראוי", עשויים לחרוץ את גורלו של ההליך המשפטי. ואכן, לא מעטים הם פסקי הדין שבהם השופט "מעתיק" אל תוך פסק דינו פסקאות הלקוחות מהסיכומים המשפטיים.

פסק דין הניתן בידי ערכאה משפטית ראשונה הוא לעתים מושא לתקיפה בהליך של ערעור. כאשר פסק דין נכתב בהתאם לכללי "המבנה הראוי" קל לעקוב אחרי הלך מחשבתו של בית המשפט קמא, ואכן, לא מעטים הם פסקי הדין של ערכאת הערעור, שבהם מצוטטים פסקאות הלקוחות מתוך פסק הדין הנתקף. כאשר פסק הדין אינו נכתב בדרך כזו, קל יותר לתקפו ולהציג את מגרעותיו.

מהם אפוא הכללים של "המבנה הראוי"?

פסק דין הוא להלכה ולמעשה מסקנה משפטית מלומדת, המחילה את הדין על מערכת של עובדות וחורצת את גורלה של מחלוקת. מאחר שעסקינן במחלוקת בין מתדיינים שונים, אין רבותא בכך, שקיימות לכאורה שתי מערכות שונות של עובדות, פרשנויות סותרות לדין, וקל וחומר מסקנות שונות בתכלית.

תיאור המקרה: בשלב הראשון פותח השופט בתיאור העמדות של הצדדים המתדיינים. תיאור זה כולל את מערכת העובדות שכל צד מתדיין חפץ ביקרה, את סעיפי החוק והתקנות שעליו מסתמך כל צד ואת מסקנותיהם של פרקליטי הצדדים בדבר הדרך שבה יש להחיל את הדין על מערכת העובדות.

מערכת העובדות: בשלב השני סוקר השופט את מערכת העובדות המצויה בתיק בית המשפט, דן בסתירות האפשריות בין עובדה זו לאחרת, ומחליט מהי מערכת העובדות שעליה יחיל את הדין.

תורת המשפט: בשלב השלישי סוקר השופט את הדין, מצטט סעיפי חוק ותקנות, דן בפרשנות שלדעתו יש ליתן להם תוך התבססות על פסיקה אחרת, על ספרים ועל מאמרים של מלומדים, ודוחה דרכי פרשנות שאינם נראים לו.

היישום: בשלב הרביעי והחשוב מכולם, השופט מיישם את הדין על מערכת העובדות. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של פסק הדין. תפקידו של היישום הוא להציג את הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בדין לבין מערכת של עובדות. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.

פסיקתא: בשלב החמישי והאחרון קובע השופט את התוצאות המעשיות שיש למסקנותיו וחורץ את הדין. לעתים קרובות מנסח הפרקליט מסמך הקרוי "פסיקתא", וזו כוללת את "התוצאות" של פסק הדין הארוך והמנומק.

למדנו, כי יש חמישה חלקים ב"במבנה הראוי" של פסק הדין, ונדרש לכך מעט יותר מעמוד אחד בלבד. ברי, כי הדברים אינם פשוטים וברורים כפי שניסיתי להציגם כאן, וניתן להוסיף ולהדר כהנה וכהנה. אולם אילו עשיתי כך, הייתי מחמיץ את מטרתי להביא דברים סבוכים כפשוטם, ונמצאתי חוטא בקטיעת חוט מחשבותיו של הקורא ומחמיץ את מטרתי.

הכללים החלים על חוות דעת של שמאי מקרקעין

בטרם אציג את המקבילות המהותיות שבין כללי "המבנה הראוי" של פסק דין לבין כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין, אקדים ואביא את הכללים החלים כיום על חוות דעת של שמאי מקרקעין.[4] על חוות דעת של שמאי מקרקעין חל סעיף 1(16) לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966:

"1. מבלי לפגוע בכלליות הסעיפים 11 ו13- לחוק אני קובע את המינויים להלן כמעשים ומחדלים על ידי שמאי מקרקעין (להלן - שמאי) שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע:
(16) עריכת דו"ח שומה שאינו מכיל לפחות את הפרטים המנויים בתוספת."

תקנות אלו מעידות על עליבותן. במקום לקבוע בתקנות כללים בדבר "המבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין - בבחינת מורה דרך לשמאי המקרקעין, כיצד יש לנהוג מבחינה מקצועית, מצא מחוקק המשנה מקום לקבוע, כי שמאי מקרקעין, אשר חוות דעתו לא תכיל "לפחות" את המפורט בתוספת, עובר על כללי האתיקה. ניתן ללמוד, כי התנהגותו של שמאי המקרקעין פגומה ואילו חוות דעתו המקצועית נקייה מרבב. "התוספת" עלובה לא פחות מהתפקיד שיועד לה, וזו לשונה:

"אלה הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לדו"ח שומה שנערך ביד שמאי:

(1) זיהוי הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בניין עיר, מען וכיוצא באלה).

(2) תיאור הנכס והסביבה.

(3) הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה).

(4) המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה).

(5) מטרת השומה.

(6) הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון מועד הביקור.

(7) המועד הקובע לעניין השומה.

(8) העקרונות שלפיהם נערכה השומה.

(9) בהערכת מקרקעין: ייווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בנייה אפשריות וכיוצא באלה."

על פרשנותם של כללים אלה לא ארחיב את הדיבור ואותיר מלאכה זו לעת מצוא. אתרכז בנושא שבו דן סעיף 8 לתוספת, מבלי לפרש את כוונת המחוקק המסתתרת בין ארבע המילים שנכתבו בסעיף זה. איני מוצא טעם לנבור ולדוש במה שהיה אלא במה שראוי שיהיה.

קראתי בעיון רב מאות חוות דעת של שמאי מקרקעין רבים, וחיפשתי בהן את "העקרונות שלפיהם נערכה השומה". ברובן המכריע מצאתי אותם מלמולים חסרי פשר שהועתקו בלי משים מחוות דעת אחרת, שהוכנה בידי שמאי מקרקעין אחר, שהעתיק מקודמו, שהעתיק מקודמו - כמו סיפור חד גדיא.

מפאת כבודם של שמאי המקרקעין שחביב עליי כשלי, ועל מנת שלא להלבין פני אדם ברבים ולהידמות לשופך דמים, בחרתי להביא כאן דוגמה ל"עקרונות השומה", דוגמה הלקוחה מפרי דמיוני, וחזקה שאיני בודה את הדברים מלבי אלא ניזון מזיכרונות החבויים בתת-מודע.

דוגמה דמיונית ל"עקרונות השומה" הכלולים תדיר בחוות דעת של שמאיי מקרקעין

בחוות הדעת התבססתי על העקרונות הבאים:

א. מצבו המשפטי של הנכס;

ב. מצבו התכנוני של הנכס;

ג. מצבו הפיזי של הנכס;

ד. הסביבה בה נמצא הנכס;

ה. אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו ותוספות בנייה אפשריות;

ו. שווי השוק של נכסים דומים;

ז. מטרת השומה.

חזקה על דברים אלה, שהם עונים על ה"לפחות" שנקבע בחוק, אולם קריאתם מעלה בי שאלות רבות, ואחדות מהן אביא להלן.

כיצד השפיע מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס על קביעת השווי?

כיצד תרמה הסביבה בה מצוי הנכס על הערכת שוויו?

מהם הנכסים ומהן העסקאות ששימשו לשמאי המקרקעין כבסיס לקביעת שווי השוק?

מהן התכונות הדומות והשונות בין הנכס, נושא ההשוואה, לבין כל אחד מהנכסים שנבחרו כנשוא ההשוואה?

כיצד השפיע השוני בתכונות בין הנכס, נושא ההשוואה, לבין כל נכס שנבחר כנשוא ההשוואה על קביעת שווי השוק?

אילו כלים סטטיסטיים ננקטו בחוות הדעת, וכיצד יישם השמאי את הכלים הללו בבואו לנתח את העקומה של התפלגות המחירים בקביעת שווי השוק?

כיצד השפיעה מטרת השומה על קביעת השווי, ומה היה השווי אילו הוא נישום למטרה אחרת?

שאלתי שאלות אלו ואחרות ונתברר לי, כי התשובות להן הן בבחינת תורת הנסתר. לא נתברר לי, אם התשובות נסתרו מעיניי, או שמא, חלילה וחס, נסתרו הן גם מעיניו של שמאי המקרקעין עצמו.

לבד מהכללים המפורטים בתוספת לתקנות, פרסמה לשכת שמאי מקרקעין בישראל שלוש מערכות "כללים מקצועיים" בקשר "למבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין: הוראות כלליות; שומות לצורך משכנתאות, בטוחות בנקאיות והנפקת אגרות חוב (אג"ח); שומות היטל השבחה.

כללים מקצועיים אלה מפורטים ונרחבים באופן ניכר מאלו שב"התוספת", ויש לברך על כתיבתם.

לשכת שמאי המקרקעין היא גוף וולונטרי, שבה מאוגדים מרבית שמאי המקרקעין בישראל. להנחיות המקצועיות שלה אין מעמד סטטוטורי, אולם יש להן מעמד מקביל לגילויי הדעת, שמפרסמת לשכת רואי החשבון בישראל. בדרך כלל, פועלים שמאי המקרקעין על פי הכללים המקצועיים, וממילא הם הופכים ל"נוהג" בעל משמעות משפטית מחייבת. לדעתי, אין לצמצם את הכללים המקצועיים לחוות דעת של שמאי מקרקעין, הניתנות לצורך שומות היטל השבחה, ולחוות דעת של שמאי מקרקעין, הניתנות לצורך בטוחות בלבד, וניתן לראות בהם הנחיה כללית.

אשוב אל דמותו של סעיף 8 לתוספת, כפי שהיא משתקפת בראי הכללים המקצועיים. בסעיף 8 לתוספת נקבע: "העקרונות שלפיהם נערכה השומה". בסעיפים 4.2.7 4.2.8 ו4.2.9- לכללים המקצועיים של "שומות היטל השבחה" יש הרחבה ניכרת:

"גורמים ושיקולים
בפרק זה יפורטו ויצוינו הגורמים והשיקולים שהם ייחודיים (ספציפיים) לנכס ו/או לנושא הנדון - ויש להם השלכה ומשמעות בקביעת הוצאת השומה, לרבות אופן קביעת מקדמי אקוויוולנציה המיוחסים לשטחים מבונים וכיו"ב.
נתונים לאומדן השווי
בסעיף זה יפרט השמאי את מרב הנתונים, שעליהם התבססה השומה. תשומת הלב מופנית לעניין התאמת ערכי השווי לתאריך המהווה ה'תאריך הקובע' לשומה.
תחשיבים לאומדן השווי
השמאי יפרט את הבסיס לקביעת שווי המקרקעין במצב החדש ובמצב הקודם ויקבע את ההשבחה הנובעת מהפרש שני המצבים."

חרף ההרחבה של "עקרונות השומה" שלעיל, עדיין נותרות שאלות חשובות ללא מענה ברור וחד-משמעי. בחוות הדעת של שמאי המקרקעין, שעליהן נסמכות שומות היטל ההשבחה של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ובחוות הדעת של שמאי המקרקעין הניתנות לצורך "שומה אחרת", אין בדרך כלל התייחסות לשאלות שהצגתי לעיל. "השתיקה הרועמת" אופיינית גם לחוות דעת של שמאי מקרקעין, הניתנות לצורך הליך משפטי כדוגמת ערר מס שבח, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וכיוצא באלה. מכאן עולה השאלה - האם חוות דעת מעין אלו ראויות לכינוי "חוות דעת של מומחה"?

כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין

בסקירת כללי "המבנה הראוי" של פסק דין מצאנו חמישה חלקים. כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה, ובכלל זה חוות דעת של שמאי מקרקעין, כוללים אף הם את חמשת החלקים האמורים. אכן, בכל חוות דעת עשויים להתווסף חלקים נוספים. המונחים והכינויים שבהם כיניתי את חמשת חלקיו של פסק הדין טעונים שינויים והתאמות - אולם בעיקרו של דבר, הדמיון הוא מהותי ואילו השוני הוא צורני.

ב"תוספת" לתקנות שמאי המקרקעין ובכללים המקצועיים של לשכת שמאי המקרקעין מצאנו חלקים דומים, אם כי הם מכונים, מטבע הדברים, בכינויים שונים. דא עקא, קיים הבדל מהותי אחד בין "התוספת" והכללים המקצועיים לבין כללי "המבנה הראוי". ראוי למלא בתוכן את הכלל של "עקרונות השומה"[5] הנזכר בסעיף 8 ל"תוספת" ואת הכותרות "גורמים ושיקולים" "נתונים לאומדן שווי" ו"תחשיבים לאומדן השינוי" הנזכרים בכללים המקצועיים.

איני בא להורות לשמאי מקרקעין מוסמכים את כללי "עקרונות השמאות", איני בא להטיף לתורת שמאות חדשה, ואיני מתיימר להציג עמדה מלומדת בתחום שאיני אמון עליו. כל כוונתי היא לדבר בזכות הצורך בהצגת "הקשר הסיבתי" בין תורה המיושמת על מערכת של עובדות לבין המסקנה המלומדת הנובעת מכך.[6]

כאשר הצגתי את "המבנה הראוי" של פסק דין אמרתי:

היישום - בשלב הרביעי והחשוב מכולם מיישם השופט את הדין על מערכת העובדות. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של פסק הדין. תפקידו של היישום הוא להציג את הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בדין לבין מערכת של עובדות. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.

אם נשנה מספר מילים ב"שלב היישום" המצוי בפסק הדין, נמצא את "שלב היישום" של חוות דעת של שמאי מקרקעין ונקבל את המשפט שלהלן:

היישום - בשלב הרביעי והחשוב מכולם מיישם שמאי המקרקעין את תורת השמאות על מערכת העובדות. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של חוות הדעת. תפקידו של היישום הוא להציג את הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בתורת שמאות המקרקעין לבין מערכת של עובדות. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.

בבואנו לבחון את כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה עולה, כי אין הבדל עקרוני בין חוות דעת של מומחה לבין עבודה סמינריונית, מאמר מדעי או פסק דין - בכולם מבקש המחבר - א. לתאר את המקרה; ב. להציג מערכת של עובדות; ג. לסקור את התורה המקצועית; ד. ליישם בדרך מדעית את התורה על מערכת העובדות ולהגיע למסקנות בדרך מדעית; ה. לסכם את הממצאים.

על שמאי המקרקעין להציג בחוות דעתו את כל הדרך "המדעית" שעבר בה, את הטעם המובהק לכל מסקנה שהסיק, את החישובים החשבונאיים שערך, את ההבחנות שהביא בחשבון, את הביסוס המקצועי לכל אחד מעקרונות השמאות שבחר להחיל, וכל דבר אחר העשוי לשכנע את הקורא, כי יש ערך מדעי למסקנותיו, או לשכנע את בית המשפט, כי יש להעדיף את חוות דעתו על פני חוות הדעת של הצד האחר.

משיחות שקיימתי עם שמאי מקרקעין למדתי, כי קיימת אסכולה הדוגלת בהסתרת הביסוס המדעי לחוות הדעת משני נימוקים עיקריים - האחד: שלא "לירות את כל התחמושת" בשלב חוות הדעת ולהותיר את ההנמקות לשלב החקירה הנגדית; והאחר: להסתיר מעיני הצד האחר את "המידע המודיעיני" על מנת להקשות עליו בתקיפת הביסוס המדעי של חוות הדעת. אם זו המטרה, ואם מטרה זו לגיטימית, אזי ניתן להסתפק בחוות דעת בהאי לישנא: "שמי אפיקורס, שווייה של דירתו של ישראלישראלי הוא 238,000 $, חתימה; חשבונית מס", ולהותיר את הפרטים לחקירה נגדית. הצד האחר יישאר באפלה מודיעינית...

שמאי מקרקעין, המסתיר מהקורא את הביסוס המדעי לחוות דעתו וממתין לחקירה הנגדית, דומה לסטודנט הכותב סמינריון וממתין לשאלות הפרופסור, למחבר מאמר שאינו מנמק ומבסס את מסקנתו וממתין לשאלות הקוראים, ולשופט שאינו מנמק ומבסס את פסק דינו וממתין לפסק דינה של ערכאת הערעור.

הטעם המעשי בשילוב "שלב היישום" בחוות דעת של שמאי מקרקעין

הבאתי את הטעם המדעי ואת הטעם ההגיוני בשילוב "שלב היישום" בחוות דעת של שמאי מקרקעין. טעם נוסף הוא הטעם המעשי. טעם זה מתקיים בחוות דעת המוגשות לצורך הליך משפטי בבית משפט, בוועדת ערר של מסים, בוועדת ערר של חוק התכנון והבנייה וכיוצא באלה.

מטרתה של חוות הדעת היא לשרת את האינטרס של צד מתדיין, ומטרה זו תושג אם השופט או ועדת הערר היושבים בדין יאמצו את מסקנות השמאי המומחה. הדרך למטרה זו עוברת בעולם התקשורת - וההתקשרות אל מערכת השפיטה היא על ידי דיבור "בשפה" מוכרת. שפה זו היא שפת המשפט, וניתן ללמוד אותה מקריאת פסקי דין של שופטים מוכשרים. מטעם זה הצגתי בפירוט את "המבנה הראוי" של פסק דין בבחינת כמותו תראו וכן תעשו.

אין כוונתי "להוכיח" כאן את ההיגיון הצרוף במסקנה שהבאתי לעיל. די לי אם אומר, כי ברי ששופט המעיין בשתי חוות דעת - האחת דלה בנימוקים ובביסוס מדעי והאחרת מבוארת, מנומקת ומבוססת באותה הדרך שהשופט עצמו מבאר, מנמק ומבסס את פסקי הדין, אזי יש מקום לסברה, שהשופט יבחר בחוות הדעת הכתובה ב"שפתו". שמאי מקרקעין המבקש להדר יתכבד ויקרא עשרה פסקי דין מפרי עטו של השופט, ילמד את סגנונו ואת דרך מחשבתו, וינסה לקלוע אל מרכז המטרה.

לא אוכל לסיים פסקה זו מבלי לייחד מילים מספר לסוגיית החקירה הנגדית. בהליך משפטי שבו מוגשות שתי חוות דעת של שמאיי מקרקעין - האחת מבוססת כאמור והאחרת שאינה מבוססת, תהיה זו טעות בלתי נסלחת של הפרקליט לשאול בחקירה הנגדית: "מהו הביסוס לחוות דעתך?" תחת זאת יש לשאול: "מדוע לא ביססת את חוות דעתך?"

תהיה תשובתו של העד אשר תהיה, על הפרקליט להפטיר ולומר לאחר מתן התשובה: "אין לי עוד שאלות". חקירה נגדית קצרה זו תחשוף לעיני בית המשפט את ערוותה של חוות הדעת החסרה, ותסייע לפרקליט להשיג את מטרתו - רכישת אהדת בית המשפט לחוות הדעת של המומחה האחר.

סיכום

ספרו של ירמיהו אלוני בא ללמד לכל דורש עקרונות בשמאות מקרקעין בנושאים מגוונים. פרק זה בא ללמד את הדרך שבה יש "לשווק" את חוות הדעת של שמאי המקרקעין, הכוללת את עקרונות השמאות הללו. מוצר טוב הנותר על המדף הוא מוצר שנכשל, וראוי להביא כאן את דבריו של לי אייקוקה, נשיא ג'נרלס מוטורס: "ג'נרל מוטורס היא חברת שיווק שיש לה כושר ייצור טכנולוגי".

__________

1. אברהם אבן שושן המלון החדש (הוצאת קרית-ספר) - " 'שומה' - הערכה, אומדנה, ערכו המשוער של דבר; פקיד שומה - פקיד במשרד האוצר הממונה על שומת ההכנסות של האזרחים לשם חישוב מס ההכנסה המגיע מהם; 'שמאות' - עבודתו של השמאי - הערכת מחיריהם של חפצים, סחורות, קרקעות וכדומה."
המונח "שומה" נזכר בסעיף 14(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה1965-. על הקשיים בפרשנות הוראה זו ובהבחנה בין "שומת המס" ל"חוות דעת של שמאי מקרקעין", ראה: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן היטל השבחה (הוצאת אוריאן), עמ' 504-501.

2. בשפה האנגלית יוחדו שתי מילים שונות לשומת מס - assessment ולחוות דעת של שמאי מקרקעין - appraisal.

3. תורת הרעלים.

4. השם המלא של הכללים בדבר שומות היטל השבחה - כללים מקצועיים להכנת השומות מטעם הוועדה המקומית, "השומה האחרת" מטעם הבעלים ו"השומה המכרעת" על ידי השמאי המכריע. מפאת אורכם לא ציטטתי כאן את הכללים, ואתייחס אך ורק אל אחד מהם. לכללים אלה אין נפקות כלשהי כלפי השמאי המכריע, משום שהוא פועל בתוקף תפקידו זה כמוטב משפטי ולא כשמאי מקרקעין. "השומה המכרעת" אינה חוות דעת של שמאי מקרקעין אלא החלטה שיפוטית. ראה: היטל השבחה, לעיל הערה 2, עמ' 510-508.

5. אמור מעתה "עקרונות השמאות".

6. בתורת הנזיקין מוטלת על התובע החובה להוכיח את "הקשר הסיבתי" בין אירוע הנזיקין (כגון תאונת הדרכים) לבין הנזק הממוני שנגרם לו בשל כך. בתביעות פיצויים שהגישו ניצולי השואה בגין מחלות נפש שחלו בהם, כגון חרדות (anxiety), נהגו הנתבעים לטעון, כי לא הוכח "הקשר הסיבתי" בין אירועי השואה לבין מחלת הנפש.

____________

המאמר פורסם בספרו של שמאי המקרקעין ירמיהו אלוני שמאות מקרקעין בישראל