חברות הגז הגישו השגה למנהל הארנונה, ומשזו נדחתה, הוגשו עררים לוועדת הערר. העררים נדחו, והחברות הגישו ערעורים לבית המשפט המנהלי בחיפה. ועדת הערר החליטה, כי בשלב הראשון תדון בשאלות המשפטיות ללא שמיעת ראיות.
ועדת הערר קבעה, כי הקרקע שמצויים בה מיכלי הגז אינה בבעלות חברות הגז, אולם כי חברות הגז הן המחזיקות בשטחים אלה על-פי מבחן בעל הזיקה הקרובה. עוד קבעה ועדת הערר, כי ניתן לחייב שטחים אלה כ"קרקע תפוסה".
בערעור, העלו חברות הגז טענות רבות כנגד החיוב, וכנגד הדרך שבה התנהל הדיון בפני ועדת הערר, ולא נדון כאן בכל הטענות שהועלו. בסופו של יום, השאלה שבית המשפט נדרש להכריע בה הייתה, האם ניתן לחייב חברות הגז לשלם ארנונה בגין מכלי גז תת-קרקעיים ועיליים המשמשים לאספקת גז לבתים משותפים.
פסיקת בית המשפט
בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, השופט רון סוקול, נתן פסק דין ארוך, מפורט ומנומק.
לצורך קביעת החבות בארנונה נדרש בית המשפט לשאלה, האם השימוש וההחזקה בקרקע הם "ביחד עם בניין", או שמא יש לראות את הצוברים כעומדים בזכות עצמם, ואז יחויבו כ"קרקע תפוסה".
נפסק, כי שילוב הגדרת בניין עם הגדרת קרקע תפוסה מחייב את המסקנה כי קרקע שעיקר שימושה עם המבנה, כחצר או כגינה או לכל צורך אחר, תיחשב כבניין, ולא תחויב בנפרד כ"קרקע תפוסה", ובכפוף למגבלות השטח המרבי שקבעה העירייה.
יובהר, כי לכל בניין צמוד בדרך כלל שטח קרקע מינימלי שבלעדיו לא ייתכן שימוש בבניין. כל בניין בנוי על שטח קרקע מסוים, אולם אין בכך די, כל בניין זקוק ל"מרחב מחיה" של קרקע נוספת המשרתת את צורכי הבניין, כגון מתקני חשמל, גז, מים, תקשורת, דודי שמש, הממוקמים סביב הבניין ומאפשרים לו לתפקד כבניין מודרני.
ב"מרחב המחיה" של הבניין עשויים להימצא מתקנים שונים המשרתים את הבניין ואשר השימוש בהם טפל לשימוש בבניין. כאשר מיכלי הגז טמונים בחצר של בית משותף והם נועדו לשמש לאספקת גז לדיירי הבניין, יש לראותם כחלק מה"בניין", שהרי עיקר השימוש הוא עם המבנה.
אין סיבה להבחין בין שימוש בקרקע לצורך מערכת השקיה, דודי שמש וכדומה, לבין שימוש בקרקע לצורך הטמנת צוברי הגז. אין כל סיבה להבדיל בין חדר או תא שמצויים בהם מכלי גז דירתיים לבין השטח שהוטמנו בו צוברי גז לטובת כלל הדיירים, ועל כן אין לחייבם כ"קרקע תפוסה". מקומו של המכל - מעל או מתחת לפני הקרקע - אינו צריך להכריע בלעדית את השאלה אם יש לחייב בארנונה.
סוגיית "המחזיק"
בית המשפט דן השאלה מיהו המחזיק בשטחים של מיכלי הגז - חברות הגז או דיירי הבניינים?
נפסק, כי הקביעה של ועדת הערר לא נסמכו על בחינה ראויה של הראיות. החזקה בנכס, לצורכי פקודת העיריות, נבחנת לא רק על-פי מבחנים עובדתיים, אלא גם על-פי מבחנים משפטיים.
"מה ההבדל בין הצבת הצוברים בשטחי הרכוש המשותף לבין הצבת מתקנים כגון מתקני שתייה בתשלום, בעסקים שונים, הצבת מכונות צילום או מכונות ייצור בעסקים, שבהם משלם בעל העסק לפי השימוש בפועל וכדומה? ניתן למצוא אין-סוף דוגמאות, מתחומים שונים, שבהן בעלי זכות קניינית מאפשרים לצדדים שלישיים להציב בשטחם ציוד המשמש את בעלי הקרקע או צדדים שלישיים, והתשלום נעשה לפי שימוש בפועל, אך אין בכך לשנות את החזקה במקרקעין.
...
זהותו של המחזיק בשטח מרווחי הביטחון נגזרת מזהותו של המחזיק בצובר, שכן מניעת השימוש מאחרים נועדה לשם שמירת הצוברים, וכפוף לאפשרות של עשיית שימושים אחרים בשטח מרווחי הביטחון, יש לראות במחזיק בצובר גם כמחזיק בשטח מרווחי הביטחון."
סוף דבר
נפסק, כי שטחי הקרקע הצמודים לבתים ומהווים רכוש משותף או פרטי שמוצבים בהם מיכלים עיליים או מכלים תת-קרקעיים, בהיעדר נסיבות מיוחדות, יסווגו כחלק מהבניין, ואין מקום לחייבם בארנונה כקרקע תפוסה.
שטחים שמוצבים בהם מכלים בנסיבות אחרות יש לסווג על-פי עובדות רלוונטיות לכל אתר ואתר.
שטח מרווחי הביטחון לגבי אותם צוברים שאינם מסווגים כחלק מהבניין, יסווג בהתאם לעובדות הרלוונטיות על-פי נתונים מדויקים ובשים לב לשימושים בפועל.
הדון הוחזר לוועדת הערר כדי שתבחן את האתרים השונים הרלוונטיים באופן פרטני ועל-פי העובדות המתאימות לכל אתר.
_______________
עמנ 254/05 סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית כרמיאל
בית המשפט לעניינים מינהליים חיפה, השופט רון סוקול
ניתן ביום 28.3.2007
פרקליט 1976. דוקטורט בשיווק. ספרים: ארנונה עירונית, מס שבח, היטל השבחה. מרצה.
