אבחנה מלאכותית של דירת מגורים 

משפחת לסנר מכרה דירת מגורים בזיכרון יעקב, וביקשה פטור ממס שבח. המחלוקת שהתעוררה עם מנהל מיסוי מקרקעין הייתה - האם בית המגורים הוא דירת מגורים אחת או שתי דירות מגורים.

בית המגורים מכיל 5 חדרי שינה, שעון חשמל אחד, מד צריכת חשמל, דוד שמש אחד ושתי כניסות אחת מהם לקומת המסד. לפי התכנון הקשר בין קומת המסד לקומת הכניסה היה אמור להיות באמצעות גרם מדרגות שבנייתו לא הושלמה. היתר הבניה היה לבניית בית מגורים חד משפחתי.

מנהל מס שבח העיד כי "...אם היו מדרגות לא הייתה נוצרת הפרדה פיזית וזה היה בית אחד והיה מקבל פטור." ועדת הערר קבעה, המחדל הטכני של אי התקנת המדרגות לא גרע מהעובדה שהמשפחה והיא בלבד התגוררה בדירת המגורים כולה.

אי השלמת בנית המדרגות וחלוקת בית המגורים לשתי דירות נפרדות היא אבחנה מלאכותית, משום שבפועל התגוררה המשפחה כולו בבית המגורים כולו.

חבר הוועדה, ד"ר בעז ברזילי, הוסיף, כי נקודת המוצא לבחינת המצב האובייקטיבי של דירת המגורים הוא זה המשתקף בהיתר הבנייה אולם קיימים חריגים לכלל זה.

כך למשל הקמת דירת מגורים על-פי היתר אינו הופך אותה בהכרח לדירת מגורים קל וחומר שהקמת דירת מגורים בחריגה מהיתר, אינה הופכת אותה בהכרח לדירת מגורים. ייעוד התב"ע או היתר הבנייה הם כלי עזר לבחינת מהות המבנה, אולם לא כלי יחיד.

מבחן הייעוד לבחינת ההגדרה של דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי המשתקף במצבה הפיזי של הדירה ולא כוונתו הסובייקטיבית של הנישום.

על נישום הרוצה ששתי דירות מגורים שלו יחשבו כדירה אחת, לחבר את שתי הדירות באופן פיזי לדירה אחת, אולם השימוש עצמו בשתי דירות כבדירה אחת, לא יועיל להפוך את שתי הדירות לדירת מגורים אחת.

הנה כי כן, ביטוי פשוט כמו "דירת מגורים" ממשיך להעסיק את הערכאות המשפטיות חדשות לבקרים. מנגד, הכנסות המדינה ממכירת דירות מגורים הם הכנסות זעומות, משום שמרבית מוכרי הדירות זוכים לפטור ממס שבח, ונמצא, כי ההתדיינויות המרובות סביב סוגיה זו היא ברכה לבטלה מנקודת הראות של גביית המסים של האוצר.

__________

ועדת ערר של מיסוי מקרקעין בחיפה

וע 6056/06 לסנר ריבה נגד מיסוי מקרקעין חיפה

בפני מ. סלוצקי - נשיא בדימוס ד"ר ב. ברזילי - שמאי מקרקעין א. שניאור - עורך דין

ניתן ביום 24/5/2007