נדלן כהשקעה - ומשבר עולמי חלק ב' 

יתרונות הבעלות על נדלן בארהב ביחס להשקעה דומה בנדלן בישראל



א. מיסוי - הכרה כמעט מוחלטת בהוצאות על הנכס תשלומי משכנתה תחזוקה וכן קנית הנכס הבא

על רווחים מנדלן בישראל אנו ניפגש במספר מיסי היטל כגון מס שבח ממכירה ומימוש רווחים וכן מיסוי על רווחים המופקים משכירות אבל עדיין אין ההוצאות על הנכס כדוגמא עלות הקניה תשלומי משכנתא והוצאות תחזוקה אינם מנוכים מין חישוב ההכנסה לעיניין חיוב במס.

בארהב כלל ראשון כל עוד הכסף בנדלן לא תחוייב במיסוי כל שהוא זאת אומרת מימשתי רווח החייב במס או ישנם רווחים משכירות החייבים במס אם נשקיע אותם בחזרה בנכס זה ( שיפוץ ,תשלום מיסי נכס -ארנונה,תחזוקה, תשלומי משכנתא, ועוד ) או בנכס הבא אקבל פטור מלא במיסוי

בדומה למס שבח המקובל בישראל ישנה תקופה בה אחוייב במיסוי . יש לי חודשים מיום הקניה בכדי למכור ולממש רווחים ולא להתחייב במס שבח. מתאים למשקעים המעונינים לקנות ולהרוויח מממוש הרווח במכירת הנכס. לאחר חודשיים במשך שנתיים מיום הקנייה מכירת נכס תחוייב במיסוי על רווחי המימוש אבל כמו שאמרנו לעייל כל עוד הכסף בנדלן אני מקבל פטור ממסוי מכל סוג שהוא ! לאחר שנתיים אני חופשי לממש רווחים ולהיות הנהנה היחידי מפירות השקעתי ללא הצורך להתחלק עם מחלקת המיסוי ברווחים

הטבה זו קבילה בכל רווח שעשיתי בכל תחום שהוא ברגע שאשים את הכסף בנדלן הוא פטור מחיובים במס מעין הלבנת הון חוקית ושמה 10-20



ב. יחס התשואה בין הכנסות משכירות לעלות הנכס מה אנו מקבלים בישראל וכמה נקבל מנכס מקביל בארהב.

התשואה המצויה בישראל המגיעה משכירות הינה עומדת על 3.5% לשם השוואה בארהב בין 8 ל-10% הינם דבר מצוי ניתן דוגמא משני השווקים בכדי להמחיש נכס של מליון ש"ח בישראל בעיר מרכזית יתן לנו במקרה הטוב 4,000 ש"ח ( שהם 4.8% שנתי ) לפני הוצאה .

לפניך דוגמא לנכס אותו קונים משקעים בנדלן ארהב ומה התשואה שהוא מפיק.

נכס של מליון ש"ח ( לפי 10%) יתן לך שכירות חודשית בסך 8,333 ש"ח וזו תשואה מקובלת בשוק נורמלי מה שקורה היום בשוק הוא שאנו יכולים לקנות נכס ב-50 אג' לשקל בגלל סיבות רבות ועיקרם בעיות פננסיות של הבעלים הקיימים המצריכה מכירה מהירה בשוק ללא קונים זואת אומרת במליון ש"ח ניקנה נכס השווה 2 מיליון ומיצר תשואה בהתאם מה שנותן לנו שכירויות של 15,000 ש"ח בחודש ממה שקוח קניה דומה בישראל היה נותן לנו רק 4,000 ש"ח

הנתונים שהובאו הינם מאוששים בנתונים מעסקאות שנסגרות לטובת משקעים רבים הנהנים משרותיו של אתר Nadlan-USA.com



ג. מימון משכנתא ההלואה המצויה בארהב יתרונה וההשוואה לההלוואה המקובלת בישראל


ההלוואה בישראל הינה צמודת מדד כלשהו אשר לא נותן לך את האפשרות לדעת מה יהיה גובה התשלומים לאורך חיי ההלוואה כיוון וחיוב ההחזר צמוד למדד השוק וערך הכסף. אתה עומד לשלם סכום שונה בכל פעם ביחס לעליית השוק



בארהב ההלוואה המצוייה נקראת FRM ופרושה תוכנית פרעון של תשלומים קבועים זאות אומרת לא משנה לאן השוק ילך אתה תשלם מהיום ועד התשלום האחרון סכום קבוע שאינו משתנה יתרון ראשון הינך יודע מהו התשלום הינך עומד לשלם לאורך כל חיי ההלוואה

יתרון נוסף ומשמעותי ( וזו גם הסיבה למה בנקים בישראל לא יתנו לך תוכנית פרעון דומה ליותר משנתיים )

כיוון ושווי הכסף מעבד בממוצע מערכו כ-5% לשנה 100 $ שליפני 30 שנה היו שווים עשרות מונים ממאה $ כיום אבל עדיין לווה מליפני שנה ישלם 100 $ זואת אומרת נכס שקניתי ב NY וליפני 30 שנה עלה לי 50,000 $ והיום שווה 1.5 מיליון $ אני משלם עליו תשלום חודשי של 100 $

גם אם ה 100 $ שליפני 30 שנה שווים בערכם ל 2,500 $ עדיין אני משלם רק מאה דולר



הלוואה שכזו תעלה לך בריבית גבוהה יחסית כ- 6.5% שנתי ממוצע בארהב בכדי לפצות את הפסד הבנק מהלוואה שכזו תוכניות הלווה משולבות או הדומות למקובל בישראל יעלו לך בתשלומי ריבית יותר נמוכים



ד. ניהול הנכס פופלריות העיסוק של כל המגזרים בארהב בנדלן הביא לרבוי כלים המשדרגים את חווית נהול ההשקעה בנדלן מהם .

העסוק בנדלן כהשקעה ומגורים בארהב הינו ממוש החלום האמריקאי ופולרי בכל השכבות ובכול המגזרים שנים של ביקוש וצורך יצרו אין ספור כלים הבנויים בכדי להקל ולעזור בהתנהלות השקעות מסוג זה דוגמא לכך ראינו בסעיף הטבות המס לרוכשים נדלן כהשקעה

נהול נכס בצורה נכונה יפיק פרות נאים אבל אנו נידרשים לתת מענה על קשת רחבה של צרכים לדוגמא קניתי דירה בירושלים או ת"א ואני מעוניין להנות מרווחי השכירות אצטרך לטפל בשיווק הדירה לשוכרים פוטנציאלים פעמים רבות אף לשפץ ולהתאימה לסוג הדירים שיפיקו את מירב התשואה לאחר מיכן לטפל בתחזוקת הנכס וגבית דמי השכירות וכך הרשימה מתארכת על צורך זה ועל קשת רחבה של נושאים נקבל מענה מכלים רבים המצויים למשקיע בנדלן ארהב



נתחיל בשרות אתו נקבל כקונים המחפשים נכס לא נשלם עמלות תיווך בהוצאה זו ישא המוכר שא' לי אלינו הישראלים - ברור שסוכן הנותן שרות צריך לקבל שכר על עבודתו ופעמים אף עמלה גבוהה אם יתן שרות מושלם אבל למה אני כקונה צריך לשאת בהוצאה זו דמינו לעצמכם אני נכנס לחנות מצרכים כקונה האם אני נדרש לשלם על הוצאות המכירה פרסום שכירת החנות עובדים וכו' לא ! הוצאה זו תהיה חובת המוכר ומוכר חכם יקח בחשבון את העלוייות הללו ויתמחר את המוצר המוגמר בהתאם בשיקלול הוצאות אלו אבל אני כקונה אקבל מוצר מוגמר כולל השרות אותו דבר בנדלן כקונה אני אשלם על הנכס קרוב לוודאי המוכר יתחשב בעלויות שלו למכירה ובהתאם יתמחר את הנכס.



מידע על נכסים המצויים בשוק והינם פונטציאל לקניה ע"י נמצא חינם ונגיש לכל מבקש מתחיל במידע על שווי משוערך של הנכס כמה זמן נימצא בשוק תמונות נכס מפרט כמה חדרים רמת איבזור ומה מצבו תקין זקוק לשיפוץ וכו כמו כן אקבל גרף נתונים של מגמת הביקוש ועליית ערך הנכס ב 10 שנים האחרונות ויותר ומה הסטורית המכירה באותם שנים בכמה נימכר כל פעם

חברות הבודקות ומאמתות מידע לגבי נכס ומבטחות מידע זה בסכום פעוט הנותנות שרות לבדיקת רישומי בעלות האם ישנם עיקולים או חבות כל שהיא על הנכס וכו'




חברות ניהול נכסים אשר גובות מחיר סימלי על שרותם כ- 50$ לבית פרטי או אחוזים מסך ההכנסה של הנכס נע בין 5% ל- 10% השרות שהם נותנים לרוב הינו טיפול תחזוקתי לנכס שיווק לשוכרים פונטצייאלים גביית תשלומי השכירות וטיפול בתשלום חשבונות הנכס חשמל מים ארנונה וכו' שרות שכזה נותן לנו את השקט הנפשי ואת החופש שלא להשאב לתך העיסוק בנהול הנכס היכול לקחת לנו זמן וכוחות רבים היכולים להיות מנוצלים לשליטה מלמעלה ובחינת אפשרויות חדשות וכמשקיעי חוץ וודאי ודאי שאנו נהנים מביטול הצורך בטיפול בנכס ובשוכרים על בסיס יום יומי חברות נהול שכאלו נמצאות בפריסה ארצית או טריטורה אזורית כך שחברות מסוימות יכולת לנהל לנו את כלל הנכסים שלנו ואין צורך להתנהל עם מס חברות במקביל בנוסף תחרות בשוק זה נותנת לנו אפשרות במקרה של אי קבלת שרות בצורה מספקת את האפשרות לבחור באחת מחברות הניהול המתחרות