שמאי מקרקעין ומקצוע שמאות המקרקעין 

שמאי מקרקעין ומקצוע שמאות המקרקעין

תחום הנדל"ן והבינוי בישראל צובר תאוצה רבה בעשורים האחרונים במדינת ישראל. האצה זו הביאה למצב בו הצורך בעבודת שמאי מקרקעין הולך וגדל, ובאופן טבעי כך גם מספר לומדי המקצוע שמאות מקרקעין. שמאות מקרקעין זהו מקצוע סטטוטורי הנמנה על המקצועות החופשיים ומוסדר בחקיקה ובגופים שונים. מקצוע שמאות מקרקעין הינו מקצוע רב תחומי, המשלב בנוסף לתורת השמאות ידע במספר תחומים מגוון, כמו הנדסת בנין, מיפוי, מדידות, חוקים ופקודות, תכנון ובניה, כלכלה, מיסוי, חשבונאות ומימון. ניתן לומר כי תפקידו של שמאי מקרקעין הוא ללמוד ולהבין את כל מרכיבי העסקה על בוריים. העיסוק בתחום שמאות מקרקעין כולל הערכת שווים של נכסי נדל"ן, כאשר הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק הנדל"ן - בשוק זה אין זירת מסחר מרכזית ולכן יש לבצע הערכת שווי פרטנית. ע"פ החוק, הערכה שמאית (שומה) מבוצעת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

עיסוקו של שמאי מקרקעין הוא מגוון וכולל בתוכו מספר תחומים רב. שמאי מקרקעין עוסק בין היתר בהערכת וקביעת שווי של בעלי הזכויות במקרקעין, יעוץ השקעות בתחום הנדל"ן, טיפול בתחום של מיסוי מקרקעין ועוד. עבודתו של שמאי מקרקעין מתייחסת לכל סוגי הנדל"ן ובכדי לבצע את הערכת שווי ומתן חוות דעת שמאיות, מחויב השמאי לערוך בדיקות שונות, כגון מצב תכנוני, מצב משפטי, סביבת הנכס וכד'. קבלת רישיון לעסוק כשמאי מקרקעין, מותנית בהשכלה אקדמית, עמידה בכל הבחינות של מועצת השמאים שבמשרד המשפטים (בהתאם לחוק שמאי מקרקעין) וסיום תקופת התמחות (סטאז') בת שנה. עמידה בתנאי ההסמכה מאפשרת להירשם בפנקס שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים ומעניקה רישיון לעסוק בתחום שמאות מקרקעין.

שמאי מקרקעין - מוסדות וחקיקה

שמאי מקרקעין מוסמך כפוף לתקנות וחוקים רבים, לרבות חוק שמאי מקרקעין ופיקוח של מועצת שמאי מקרקעין. בכדי לעסוק בשמאות מקרקעין, על השמאי להיות רשום בפנקס שמאי מקרקעין (מועצת שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים). להלן החוקים והמוסדות העיקריים הפועלים ומסדירים את מקצוע שמאות מקרקעין בישראל:

 • מועצת שמאי מקרקעין - מועצת השמאים שבמשרד המשפטים פועלת מכוח חוק שמאי מקרקעין בישראל. תפקידיה העיקריים של המועצה הם ניהול פנקס שמאי מקרקעין, עריכת בחינות הסמכה למקצוע שמאי מקרקעין, רישום מתמחים ופיקוח על התמחות בתחום שמאות מקרקעין, טיפול בתלונות בגין התנהגות שאינה הולמת את מקצוע שמאות מקרקעין ועוד.

• לשכת שמאי מקרקעין בישראל - לשכת שמאי מקרקעין בישראל היא עמותה מוכרת, שמטרותיה הן ארגון וייצוג שמאי מקרקעין ע"פ חוק שמאי מקרקעין, שמירה על ענייני המקצוע, ייצוג שמאי מקרקעין בפני כל גוף ורשות, קביעה ושמירה על כללי התנהגות מקצועיים, טיפול בהיבט החקיקה של המקצוע ועוד.

• חוק שמאי מקרקעין - חוק שמאי מקרקעין, תשס"א 2001. זהו חוק המחייב כל שמאי מקרקעין מוסמך ובעל רישיון לעסוק בשמאות מקרקעין בישראל, לפעול תחת הגדרות החוק, תחת תקנות מקצועיות, כללי אתיקה שמאית, רישום בפנקס השמאים, בחינות הסמכה ועוד.

• חוק התכנון והבניה - חוק התכנון והבניה מעניק לשמאי מקרקעין מס' תפקידים עיקריים בתחום התכנון והבניה: עריכת שומות היטל השבחה, עריכת טבלאות איזון, אומדן כפל שווי (קנס לחריגות בנייה), שומה לפיצוי בגין הפקעות, פיצויים בגין נזקי תכנון ועוד.

• אתיקה מקצועית - תקנות האתיקה וקוד ההתנהגות של שמאי מקרקעין, הינם בעלי חשיבות רבה למקצוע והם קובעים כללי התנהגות והוראות כלליות, ומפרטים את המעשים שאינם הולמים את המקצוע.

המקרים בהם נדרשת הערכת שמאי מקרקעין

להלן חלק מהמקרים בהם דרושה הערכת שמאי מקרקעין:

בדיקות מיסוי מקרקעין - תכנון מיסי מקרקעין והפחתת המיסים, הערכות שווי לנכסים לפני קנייה או מכירה, בדיקת נתוני נכס להשקעה ובדיקת שווי הזכויות בנכס, פירוק שותפויות בנכס, מתן חוות דעת שמאיות לנכסים לפני הגשת הצעה למכרז, מתן חוות דעת שמאיות לבתי משפט, הכנת טבלאות איזון, היטל השבחה, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, הפקעות שטחים, אומדני פיצויים, זכויות בניה, דמי שכירות / חכירה ראויים ועוד.

בנוסף, במגזר העסקי עוסק לעיתים שמאי מקרקעין בליווי פרויקטים, קידום מיזמי נדל"ן, הערכות שווי נכסי חברות, תכנון מיסי מקרקעין, ניהול מו"מ לרכישת נכסים, ליווי דיונים וועדות, הגשת מכרזים ועוד.

חשוב לדעת

 אנשים רבים אשר רוכשים דירות ונכסים, אינם מודעים לחשיבות ולערך הרב שיש לעבודתו של שמאי מקרקעין אשר ילווה את עסקת הרכישה / מכירה של הנכס, תוך כך שיבצע בדיקות מקיפות לנכס הנדון, ויספק ללקוחותיו מידע רב וחשוב לגבי אותו הנכס. במקרים רבים שבהם רוכשי דירות לא נעזרו בשירותו של שמאי מקרקעין מוסמך, הם נפגעו הן כלכלית והן באיכות חייהם, דבר שהיה יכול להימנע אם שמאי מקרקעין היה מלווה את העסקה על הנכס. כמו כן, כדאי לדעת כי עלות שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך לרוב אינה גבוהה במיוחד ואף ניתן לומר כי עלות השירות אף אינה מגיעה ל 1% מסכום העסקה.

המלצה – טרם לקיחת שירותיו של שמאי מקרקעין, יש לוודא כי הינו בעל רישיון לעסוק בתחום, לוודא כי לאותו השמאי יש ניסיון מקצועי וכן שמתמצא במספר תחומים מתחום השמאות. כמו כן, יש לוודא כי חוות הדעת של שמאי המקרקעין תקפה במידת הצורך כעדות מומחה בבית משפט. שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון יעזרו לכם בעסקת הרכישה / מכירה של הנכס, עשויים לחסוך לכם כסף רב בעתיד וכמובן עשויים למנוע פגיעה באיכות חייכם.

כותב המאמר הינו מיקי אדלשטיין כלכלן ושמאי מקרקעין מומחה. www.mikied.co.il