כל הדרכים להשקעה מנצחת בנדלן ארהב 

כל הדרכים להשקעה מנצחת בנדל"ן ארה"ב

משבר האשראי העולמי שהתחיל בארה"ב בעיקר בגלל מימון רכישות נדלן ממונפות בצורה לא אחראית מצד גופי מימון בנקים וכדו' גרם לכך שחסר המוטיב המרכזי והנדבך הראשון בו נעזרים רוכשי הנדל"ן , תחשבו מה היה קורה לו הבנקים בישראל פשוט לא היו נותנים משכנתא ומימון לרכישת דירות בישראל -

מכירת דירות היתה יורדת לאפס ! כך קרה וקורה בארצות הברית יותר מכך כאן בישראל אנו רגילים לשים מקדמה משמעותית ברכישת נכס ואת שאר הסכום אנו משלימים בעזרת מימון בנקאי בעוד בארהב עד ליפני המשבר הנוכחי הקונה האמריקאי הממוצע היה מסתמך על המימון הבנקאי לרוב הסכום הנדרש לרכישת הבית אם לא את כולו ופעמים גם למימון הוצאות נילוות כגון תשלום לעו"ד סוכנים שיפוץ הנכס וכו'

ניתן למנות סיבות רבות הגורמות להעצמת המשבר בנדל"ן אבל הסיבה המרכזית מסתכמת במחסור באשראי למימון רכישות .

מה הם יתרונות ההשקעה בנדל"ן

בעבר בכדי למצוא דיל טוב הינו צריכים לחפש נכס עם בעיות פתירות הגורמות לו להיות מוצע בשוק במחיר מוזל לפתור את הבעיה ולקבל נכס אטרקטיבי במחיר זול.

כיום אנו לא נצטרכים לחפש בין הנכסים הפגועים מכיון וישנם נכסים מושלמים שהסיבה הגורמת לכך שצליח לקנותם במחיר מוזל נובעת מגורם חיצוני והינו החוסר באשראי כמו שהבהרנו לעייל.

קניה בזול: לעשות כסף מרגע הקניה הנכס שווה 100 ואנו קונים אותו ב 50 עשינו 100% רווח

מכירה ברווח: מכירה מידית ברווח או צפי ראלי או סבירות גבוהה לעליית מחירים באותו השוק או לגבי הנכס

הכנסה משכירות:

בנכס הנקנה למטרת השקעה אנו נחפש את מוטיב הרווח הקבוע אותו מיצר הנכס הוא גם הגורם המרכזי לשערוך שווי ההשקעה ומהו - ההכנסה מן השכירות אשר לה יתרונות רבים ועודפים על הסיבות האחרות שמנינו ובמיוחד בזמן משבר . תזרים מזומנים , הנותן את הנדבך החסר בשוק (חוסר באשראי ) ונותן לנו יתרון מול מתחרים אחרים הפועלים בשוק.

דבר נוסף אם אנו להוטים למכור בשוק ללא קונים קרוב לוודאי לא נוכל למצות את פונטציאל הרווח הגלום בנכס ולכן אנו נרצה להנות מן הנכס בצורה כל שהיא עד לאותו יום בו השוק יחזור לסדרו וזה מה שנותן לנו תזרים מזומנים המגיע מן השכירות

דבר נוסף כל נכס עולה לנו כסף ! תחזוקה מיסוי וכדו' אנו נעשה טעות אם בשוק שכזה נחזיק בנכס שרק יעלה לנו כסף ! ( מצרך כל כך חשוב בימים אלו ובכלל ) גם אם בעוד מספר שנים אנו נממשו ברווח גדול.

כהקדמה אנו נסביר אך לשקלל רווח מן השכירות !

אם הדירה שלנו שעלתה 100,000 $ מושכרת ב 1000 $ לחודש אז התשואה הינה 12% ברוטו ! אבל זוהי אינה התשואה על ההשקעה מיכוון שאין זה נכון להסתכל רק על עלות הרכישה ישנם מוטיבים נוספים המשפעים על עלות ההשקעה ! כגון עלויות התחזוק והתפעול של הנכס ולכן מכיוון והנכס מייצר גם הוצאות אנו נקזז את הסכום מסכום השכירות המתקבל אם ההוצאות הינם 500 $ לחודש התשואה בנטו הינה 6%

מינוף מה הוא מוסיף ואך הוא משפר את ההחזר והתשואה על הנכס ?

המינוף ולקיחת משכנתא מהבנק בנכס למטרת השקעה . במבט ראשון אנו מגיעים לבנק לקבלת מימון מאחר ואין בידנו את האמצעים המלאים לקניה במזומן הבנק פותר לנו את זה אבל זו אינה הסיבה למה משקיעים משתמשים בכלי זה . מינוף עולה לנו כסף ואנו משלמים לבנק ריביות על כך כך שלכאורה עדיפה לנו קניה במזומן אם כן מתי אנו נבחון אפשרות מימון ומינוף.

כאשר הנכס מיצר תשואה גבוהה מן הריבית המשולמת לבנק ! למשל אם הבנק יגבה 5% ואנו במקרה שהבאנו מדברים על נכס המייצר 6% יש לנו 1% רווח נוסף על כל סכום שנגייס מהבנק !

יתרה מכך אם המימון הוא על 50% ואנו השקענו 50,000 $ אנו מקבלים החזר תשואה של 6% מן ההון העצמי ועד 1% על ההון המגוייס ( כאן אנו נבחן את אפשרויות פריסת התשלום והיא תקבע בסופו של דבר כמה החזר תשואה יש לנו מן ההשקעה )

כמה נכס ממוצע מייצר רווחים המגיעים מן השכירות?

דירה ממוצעת בישראל מיצרת כ 3.5% תשואה ברוטו ובארהב בין 7% ל 10% .

עכשיו אם אנו נקנה את הנכס בחצי ממחירו בעצם נכפיל את התשואה הנגזרת ביחס לסכום ההשקעה . אז שלא יעבדו עליכם ! אם מספרים לכם שבארה"ב מחירי הבתים נחתכו בחצי אתם צריכים לקבל תשואה של 2 ספרות

אפשרויות השקעה הנכונות היום בעקבות המשבר !

קניה ורכישה בצורה עצמאית :

בעלות ואחריות ישירה על הנכס ועל תיפקודו בארהב הדבר אינו מסובך ומיגע כמו בהתנהלות מקבילה עם נכס בישראל מיכוון והנושא מפותח מאוד וישנם נותני שרותים העונים על כל האספקטים של טיפול בנכס. תחזוקה ,גביית שכירויות , הכנסה והוצאת דיירים חדשים . ( כל אלו מייצרים הוצאוה נוספת הצריכה להלקח בחשבון )

התאגדות משקיעים כקבוצה :

קבוצות רכישה שותפות ברכישת הנכסים גייוס הון משותף הנותן אפשרות יותר רחבה לנגוס מן העוגה המצויה ב נדל"ן ארה"ב וראש שקט למשקיעים .

הדברים החשובים עליהם נצטרך תשומת לב מריבית בבחירת קבוצת הרכישה הנכונה : מיכיוון וההזדמנויות רבות ישנו סיכוי רב להצלחת כל קבוצה באשר היא לנו נותר לבחון את אמינות מנהלי הקרן ויכולתם להתמודד עם ההשקעה המדוברת בכלים מקצועיים הדבר הראשון שנדרוש בכדי לקבל החלטה ובחירה נכונה הינו שקיפות מלאה בנוגע לכל פעילות הקבוצה פרויקטים קודמים אותם ניהלה הקבוצה בהם נבחן האם עמדו בהבטחתם לחברי הקרנות וכן שיחה והמלצות מלקוחות של הקרן או הקרנות הקודמות

אמינות וניסיון

שקיפות לאורך כל תקופת פעילות הקבוצה .

והכי חשוב שמנהלי הקרן יודעים מה הם עושים ! אנשי מקצוע ובעלי ניסיון באותו שוק ואותו סוג נדלן ,

באתר BNHusa.com תמצאו כלים ומידע רב בנושא השקעות נדל"ן