נגדיר מדדים שיגדירו מה אנו מחפשים, גודל הנכס, מיקום, קומה, כיוונים, מחיר, ניצולת שטח - מחיר למ"ר נטו, רמת מבנה, גימורים, גיל, קומה, עלויות תחזוקה, חניה, תחבורה ונגישות.
נגדיר טווח גמישות במדדים. החיפוש יעשה רק לנכסים הנמצאים בכל הטווחים לדוגמה נכס שממוקם בעיר שאינה בטווח יפסל על הסף למרות שמחירו נמוך.
לפני החיפוש ניתן משקלים למדדים השונים. מכיוון שחשיבותם של המדדים אינו זהה ניתן להם משקל בהתאם לחשיבותם.
לדוגמה מיקום בת"א מקבל משקל של שתי נקודות ומיקום בפ"ת מקבל משקל של פחות מנקודה. חשוב להגדיר את המדדים והמשקלים בהתאם לרצונות שלנו עוד לפני שנתחיל בחיפוש כדי שיהיה לנו סיכוי לקבל החלטה אופטימלית.
כעת נחפש נכסים אפשריים ונגבש קבוצה נבחרת שבה כל נכס מתאים למדדים שקבענו. המדדים יקלו מאוד על החיפוש גם שהוא מתבצע באינטרנט וגם דרך מתווכים. .
נסכם את הנקודות של כל מדד כפול משקלו. הנכס עם הניקוד הגבוה הוא כמובן הנבחר.
נשמע פשוט אך תמיד יש אפשרות שדווקא הנכס שמצא חן בענינו לא יקבל את הניקוד הגבוה ביותר.
כל התהליך שבוצע גמיש מאוד לשינוי, מספיק שנשנה משקלים של סעיפים, כדי לשנות את הבחירה.
הנקודה החשובה בכל התהליך שהוצע היא שנכסים בלתי מתאימים יפסלו על הסף.
לגבי דירות להשקעה, כאן הגורם הקובע את כדאיות העסקה הוא האם מחיר הדירה עולה והאם בזמן המכירה נקבל יותר מאשר שלמנו בקניה.
בתחשיב הזה יש לקחת בחשבון מחיר שיפוץ הדירה לאחר הקניה מכיוון שדירה להשכרה שחולקה למספר יחידות קטנות נותנת תשואה גבוה יותר.
חשוב שנוודא כי שכר הדירה שנקבל בניכוי הוצאות תחזוקה חלקי עלות הדירה (בתוספת ריבית אם לקחנו הלוואה) נותן לנו תשואה גבוה יותר מחמישה אחוז.
בימים כאלו כאשר מחירי הדירות גבוהים לא כדאי לבנות על רווח בזמן מכירת הדירה, לכן התשואה היא גורם חשוב בבחירת הדירה הנכונה.
מומלץ לקרוא את המאמר קנית דירה לצורך השכרה והשקעה בנדל"ן
http://minimax52.blogspot.co.il/2013/03/blog-post_1353.html
מהנדס תעשיה וניהול בוגר אוניברסיטת ת"א המתמחה בתכנון פונקציונלי לבינוי וניהול פרויקטים בבניה. יועץ נגישות (טכניון). מהנדס ראשי במשרד התכנון "מינימקס מהנדסים בע"מ"
