השקעה בנדל"ן מניב יכולה להיתפס כהשקעה בטוחה וסולידית בעיני רבים, בעוד שרבים אחרים רואים בעיסוק בנדל"ן ובהשקעה בתחום התעסקות בעלת סיכונים רבים, שהתשואה הגלומה בה אינה מצדיקה את הכניסה להשקעה מלכתחילה. במקרים רבים ניתן לומר ששתי הגישות נכונות.
יחד עם זאת, כדי לבחון האם השקעה בנדל"ן מניב מתאימה עבורך, כדאי לשאול כמה שאלות תחילה: האם אני בנוי להתעסקות הכרוכה באחזקת נכס מניב ותפעול שלו? האם יש לי את הכלים לאתר ולמצוא נכס נדל"ן מניב טוב? האם הנכס הזה מתאים עבורי ביכולת הרכישה וההחזר שלי? האם אני יכול לכמת את רמת הסיכון הגלומה עבורי באחיזה של נדל"ן מניב? האם אני מבין באמת את המשמעויות הכרוכות בהשקעה בתחום והמשמעויות שלה? והאם, תחת מספר הנחות, התשואה הצפויה לי שווה את ההשקעה הסיכון וההתעסקות עבורי?
להרחיב ולנסות לענות על השאלות הללו שמהן בוודאי נגזרות שאלות נוספות לכל פרט המעוניין לבצע השקעה בנדל"ן מניב, כדאי לזכור כמה נקודות. חלקן יכולות להיתפס כסיבה חיובית עבור אחד, וכנקודה להתנגדות להשקעה עבור האחר. החוכמה היא לזכור ולהבין שאין תמיד תשובה מוחלטת. ישנו אופי לכל משקיע ורקע והבנה שונה של מכלול הדברים. לאותה עסקה יכולים שני פרטים לקבל מסקנה שונה לגמרי.
ננסה למנות את הגורמים החיוביים הטמונים בהשקעה בנדל"ן מניב, וזאת בהנחה שהיתרון הגלום באפשרות המימון הנלווה לעסקת השקעה ורכישה של נדל"ן מניב ברור ומוסכם. צריך לזכור כי זהו למעשה המקרה היחיד בו הבנק רודף אחרינו, הלקוחות, כדי לתת לנו מימון לעסקה לכל דבר ועניין, ולרוב במחיר כסף הנמוך בהרבה מלטייקון המצוי. הבטוחה העיקרית להשקעה הינה הנכס עצמו. ההשקעה הינה לטווח בינוני וארוך של למעלה מ 5 שנים, כאשר לרוב אף למספר שנים גבוה בהרבה. בשווקים כמו תמיד ישנן עליות וישנן ירידות וכך גם בשוק הנדל"ן. דווקא לנכס כגון נדל"ן מניב יכולים להיות יתרונות מובנים בצליחת תקופות משבר וירידת ערך בשווקים. היתרון בהשקעה מניבה שבמידה ואכן הנכס שומר על ביקוש לשכירות ולא עומד ריק, התשואה יכולה להיפגע במעט בתקופות שפל, אך רק עיתוי המימוש עצמו יקבע את תשואת ההשקעה הסופית. מאוד קל "להיתקע" עם נכס מניב בתקופה שכזו ולחכות למימוש במועד טוב יותר. תכונה זו הופכת במקרים רבים את ההשקעה מהסוג הזה לדפנסיבית עבור משקיעים רבים. התשואה הרציפה משכירות מקטינה עבורם את הסיכון שבירידת ערך נקודתית להשקעתם מהסיבה הפשוטה שאינם מסתכלים על המימוש שלה כמשהו "קרוב מעבר לפינה" ממילא. לערך הזמן יש גם רכיב חיובי בפוטנציאל הגלום בהשבחה של הנכס בנוסף לתשואה השוטפת מהשכרתו: ערכו של הנדל"ן אינו "מתאדה". זו אינה מניה שהונפקה ע"י חברה, חזקה ויציבה ככל שתהיה, אשר לא בהכרח תהיה עימנו בעוד 15 שנה. הנדל"ן יישאר במקרים רבים אף יותר וכנגד נזקים כגון פגעי מזג אויר ואסונות שיכולים להזיק לו, ישנו פיתרון קל ונכון למשקיע - ביטוחים, כמו גם ביטוחי משכנתא לצורך העניין, אותם צריך להכניס לחישוב העלויות הראשוני.
מנגד, ניתן למנות מספר נקודות התייחסות בעייתיות עבור משקיעים רבים הבוחנים סוג נדל"ן מניב כהשקעה:
- ההשקעה הינה כאמור לרוב לטווח ארוך, בתנאי אי וודאות די גדולים - עלות המימון יכולה להשתנות לרעה באופן דרמטי לאורך חיי העסקה, הביקוש לשכירות באזור ורמת המחירים שתתקבל מן ההשכרה אינם מובטחים ושווי הנכס יכול להיפגע בגלל שינויים שאין ביכולתנו לצפות שנים מראש כגון פיתוח שכונה חדשה של אלפי יחידות דיור בסמוך לנכס שלנו שהורידה דרסטית את שווי הבית המיושן.
- קל להתעלם מהצורך בתחזוקת הנכס אך הוא אינו בטל בשישים כלל - ההתעסקות במציאת שוכרים (ורצוי טובים...), תחזוקה שוטפת לאורך חיי העסקה כגון צביעה, החלפת דוד שמש, טיפול בנזילות ובנזקים וכו'... זוהי התעסקות הכרוכה בכסף ובלא מעט זמן.
- פשטות התפעול של ההשקעה כשהנכס המניב קרוב אל המשקיע עשויה להשתנות אם הוא עצמו יעבור דירה לאזור מרוחק והנגישות תפחת בהרבה (אם כי הדבר פתיר ע"י שכירת שירותים מתאימים הכרוכים בעלות כספית נוספת).
- גמישות המימוש בעייתית כאשר לעיתים מכירה מושכלת עשויה להיארך פרק זמן רב.
- עלויות העסקה בכניסה וביציאה אינן מבוטלות כלל ולרוב שיקולי המיסוי יביאו לכדאיות מימוש רק אחרי פרק זמן ממושך.
לסיכום, ניתן לראות כי שיקולי הבעד והנגד עבור משקיע פרטי הבוחן אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן מניב, יכולים להוביל להחלטה שונה לגמרי בקרב מספר פרטים הבוחנים את אותה הזדמנות השקעה מוצעת, או שוקלים עבור תועלתם האישית האם אופי השקעה שכזה אכן מתאים בכלל עבורם.
מנקודת מבטי הייתי ממליץ לאלו שענו על שאלת אופי ההשקעה בנדל"ן מניב כמתאים עבורם, להיעזר באנשי מקצוע טובים כדי לממש את החלטתם בצורה הטובה ביותר, ויש כאלו. כמו בכל תחום אחר ההולך ומשתכלל, מקצוענות היא לא מילה גסה. עם מעט שכל ישר לימוד ופניה לגורמי ייעוץ מקצועיים נכונים יכול אזרח מן השורה לבצע השקעה נבונה בנדל"ן מניב, בצורה אחראית, שקולה, התפורה על פי מידותיו.
יחד עם זאת, כדי לבחון האם השקעה בנדל"ן מניב מתאימה עבורך, כדאי לשאול כמה שאלות תחילה: האם אני בנוי להתעסקות הכרוכה באחזקת נכס מניב ותפעול שלו? האם יש לי את הכלים לאתר ולמצוא נכס נדל"ן מניב טוב? האם הנכס הזה מתאים עבורי ביכולת הרכישה וההחזר שלי? האם אני יכול לכמת את רמת הסיכון הגלומה עבורי באחיזה של נדל"ן מניב? האם אני מבין באמת את המשמעויות הכרוכות בהשקעה בתחום והמשמעויות שלה? והאם, תחת מספר הנחות, התשואה הצפויה לי שווה את ההשקעה הסיכון וההתעסקות עבורי?
להרחיב ולנסות לענות על השאלות הללו שמהן בוודאי נגזרות שאלות נוספות לכל פרט המעוניין לבצע השקעה בנדל"ן מניב, כדאי לזכור כמה נקודות. חלקן יכולות להיתפס כסיבה חיובית עבור אחד, וכנקודה להתנגדות להשקעה עבור האחר. החוכמה היא לזכור ולהבין שאין תמיד תשובה מוחלטת. ישנו אופי לכל משקיע ורקע והבנה שונה של מכלול הדברים. לאותה עסקה יכולים שני פרטים לקבל מסקנה שונה לגמרי.
ננסה למנות את הגורמים החיוביים הטמונים בהשקעה בנדל"ן מניב, וזאת בהנחה שהיתרון הגלום באפשרות המימון הנלווה לעסקת השקעה ורכישה של נדל"ן מניב ברור ומוסכם. צריך לזכור כי זהו למעשה המקרה היחיד בו הבנק רודף אחרינו, הלקוחות, כדי לתת לנו מימון לעסקה לכל דבר ועניין, ולרוב במחיר כסף הנמוך בהרבה מלטייקון המצוי. הבטוחה העיקרית להשקעה הינה הנכס עצמו. ההשקעה הינה לטווח בינוני וארוך של למעלה מ 5 שנים, כאשר לרוב אף למספר שנים גבוה בהרבה. בשווקים כמו תמיד ישנן עליות וישנן ירידות וכך גם בשוק הנדל"ן. דווקא לנכס כגון נדל"ן מניב יכולים להיות יתרונות מובנים בצליחת תקופות משבר וירידת ערך בשווקים. היתרון בהשקעה מניבה שבמידה ואכן הנכס שומר על ביקוש לשכירות ולא עומד ריק, התשואה יכולה להיפגע במעט בתקופות שפל, אך רק עיתוי המימוש עצמו יקבע את תשואת ההשקעה הסופית. מאוד קל "להיתקע" עם נכס מניב בתקופה שכזו ולחכות למימוש במועד טוב יותר. תכונה זו הופכת במקרים רבים את ההשקעה מהסוג הזה לדפנסיבית עבור משקיעים רבים. התשואה הרציפה משכירות מקטינה עבורם את הסיכון שבירידת ערך נקודתית להשקעתם מהסיבה הפשוטה שאינם מסתכלים על המימוש שלה כמשהו "קרוב מעבר לפינה" ממילא. לערך הזמן יש גם רכיב חיובי בפוטנציאל הגלום בהשבחה של הנכס בנוסף לתשואה השוטפת מהשכרתו: ערכו של הנדל"ן אינו "מתאדה". זו אינה מניה שהונפקה ע"י חברה, חזקה ויציבה ככל שתהיה, אשר לא בהכרח תהיה עימנו בעוד 15 שנה. הנדל"ן יישאר במקרים רבים אף יותר וכנגד נזקים כגון פגעי מזג אויר ואסונות שיכולים להזיק לו, ישנו פיתרון קל ונכון למשקיע - ביטוחים, כמו גם ביטוחי משכנתא לצורך העניין, אותם צריך להכניס לחישוב העלויות הראשוני.
מנגד, ניתן למנות מספר נקודות התייחסות בעייתיות עבור משקיעים רבים הבוחנים סוג נדל"ן מניב כהשקעה:
- ההשקעה הינה כאמור לרוב לטווח ארוך, בתנאי אי וודאות די גדולים - עלות המימון יכולה להשתנות לרעה באופן דרמטי לאורך חיי העסקה, הביקוש לשכירות באזור ורמת המחירים שתתקבל מן ההשכרה אינם מובטחים ושווי הנכס יכול להיפגע בגלל שינויים שאין ביכולתנו לצפות שנים מראש כגון פיתוח שכונה חדשה של אלפי יחידות דיור בסמוך לנכס שלנו שהורידה דרסטית את שווי הבית המיושן.
- קל להתעלם מהצורך בתחזוקת הנכס אך הוא אינו בטל בשישים כלל - ההתעסקות במציאת שוכרים (ורצוי טובים...), תחזוקה שוטפת לאורך חיי העסקה כגון צביעה, החלפת דוד שמש, טיפול בנזילות ובנזקים וכו'... זוהי התעסקות הכרוכה בכסף ובלא מעט זמן.
- פשטות התפעול של ההשקעה כשהנכס המניב קרוב אל המשקיע עשויה להשתנות אם הוא עצמו יעבור דירה לאזור מרוחק והנגישות תפחת בהרבה (אם כי הדבר פתיר ע"י שכירת שירותים מתאימים הכרוכים בעלות כספית נוספת).
- גמישות המימוש בעייתית כאשר לעיתים מכירה מושכלת עשויה להיארך פרק זמן רב.
- עלויות העסקה בכניסה וביציאה אינן מבוטלות כלל ולרוב שיקולי המיסוי יביאו לכדאיות מימוש רק אחרי פרק זמן ממושך.
לסיכום, ניתן לראות כי שיקולי הבעד והנגד עבור משקיע פרטי הבוחן אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן מניב, יכולים להוביל להחלטה שונה לגמרי בקרב מספר פרטים הבוחנים את אותה הזדמנות השקעה מוצעת, או שוקלים עבור תועלתם האישית האם אופי השקעה שכזה אכן מתאים בכלל עבורם.
מנקודת מבטי הייתי ממליץ לאלו שענו על שאלת אופי ההשקעה בנדל"ן מניב כמתאים עבורם, להיעזר באנשי מקצוע טובים כדי לממש את החלטתם בצורה הטובה ביותר, ויש כאלו. כמו בכל תחום אחר ההולך ומשתכלל, מקצוענות היא לא מילה גסה. עם מעט שכל ישר לימוד ופניה לגורמי ייעוץ מקצועיים נכונים יכול אזרח מן השורה לבצע השקעה נבונה בנדל"ן מניב, בצורה אחראית, שקולה, התפורה על פי מידותיו.
טל הולצר - נדל''ן פורטל
