רעש האדמה באיטליה כתזכורת עבורנו
רעש אדמה נוצר כתוצאה מחיכוך בין שני גושים סלע ענקיים, חתיכות פאזל מהקרום הדק, העוטף את הכדור העדין, עליו אנו חיים. בדומה לאיטליה, גם ישראל נמצאת באזור בו שני לוחות טקטונים משיקים זה לזה. קו ההשקה הוא קו השבר הסורי אפריקאי, העובר לאורך עמק הירדן והערבה. יש הנוטים לחשוב שזה מספיק רחוק ממגוש דן ולכן הסכנה אינה כה נוראה. בדרך כלל זה נכון, כי רוב רעשי האדמה הם בעוצמה נמוכה. הבעיה היא עם רעש חזק - לפחות כמו זה שהכה עכשיו באיטליה.
יד הגורל משליכה אבנים
הדבר דומה להטלת אבן למים. האבן יוצרת גלים שהולכים ונחלשים ככל שהמרחק ממרכז הרעש גדל. אבל אם במקום אבן קטנה נשליך למים סלע גדול, הגל שיווצר יהיה מספיק חזק גם במרחק גדול ממרכז הרעש.
אבנים נזרקות למים כל הזמן, ללא הפסק. ברוב המקרים הם קטנות ואפילו קטנות מאוד, אך אחת לזמן מה משליכה יד הגורל סלע גדול שפגיעתו קשה.
מנתונים שנאספו על רעשי אדמה במשך אלפי שנים אחורה ניתן לראות שרעש אדמה חזק פוקד את אזורנו אחת ל-80 שנה בממוצע.
רעש האדמה החזק האחרון קרה ביולי 1927, לפני 82 שנים. זה לא אומר שחלילה הלילה תהיה רעידת אדמה חזקה, אבל אין שום ספק שהיא תקרה במועד כלשהו במהלך עשרות השנים הבאות. זה יכול לקרות מחר, בשבוע הבא, בשנה הבאה ואולי בעשור הבא. איש לא יודע מתי בדיוק. נכון להיום לא קיימת טכנולוגיה מדעית אמינה שיכולה לצפות מתי זה יקרה.
הסכנה - מעשה ידי אדם
הרעש לכשעצמו אינו הורג. מה שהורג הוא מעשה ידי אדם - המבנים שנהרסים מהרעש ומתמוטטים על יושביהם. במדינות למודות נסיון, כמו קליפורניה למשל, כמעט ואין נפגעים בנפש מרעש אדמה. לעומת זאת, רעש האדמה שפקד את סין גבה מחיר כבד של כמאה אלף הרוגים. ההבדל נעוץ כולו בדבר אחד - באיכות הבניה.
מדינת ישראל הצעירה שנאלצה להתמודד עם ביקוש בלתי נדלה לדיור עבור אוכלוסיה שצמחה במהירות עצומה, לא נתנה את הדעת לבניה באיכות שתקנה למבנים עמידות בפני רעש אדמה. עשרות אלפי הבתים שנבנו במהירות בשלושת העשורים הראשונים לקיומה של המדינה דומים יותר לבניה בסין מאשר לבניה בקליפורניה.
למעשה רק בשנות השמונים של המאה הקודמת החלו לתכנן מבנים על פי תקן המקנה עמידות ברעש אדמה.
במהלך השנים הכירו ממשלות ישראל בסכנה הרובצת לפתחנו. בעשור האחרון הוקמה ועדת היגוי שנסתה להגדיר את גודל הסכנה ולהציע פתרונות.על פי דיווחי הועדה, רעש אדמה חזק מוגדר כ"אפר"ן" - אסון-פתע-רב-נפגעים. מספר הנפגעים הצפוי מבהיל. חלק חשוב בפעילות וועדת ההיגוי הוא בהסברה לציבור כיצד לנהוג בעת רעש אדמה, מתוך מחשבה שאוכלוסיה מוכנה פגיעה פחות.
צמצום גורמי הסיכון
חלק לא פחות חשוב הוא הנסיון לצמצם את גורמי הסיכון ע"י זיהוי מבנים המסכנים את האוכלוסיה והצעת פתרונות. ככלל, מבחינים בין שני סוגי מבנים - מבני ציבור, כגון בתי חולים בתי ספר וכו' שאותם נדרשת המדינה לחזק מתקציבה, ומבני מגורים - אותם אמורים לחזק בעליהם.
על רקע זה, חוקקה הממשלה ב 2005 את תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד את את בעלי הבתים לחזק אותם. במהלך 4 השנים האחרונות לא יושמה התוכנית בפועל, עקב חסמים בירוקרטיים שונים. חלק מסויים מהחסמים הללו הוסר לאחרונה והשנה ניכרת תכונה רבה בערים במרכז הארץ. צצו חברות יזמיות רבות, חלקן טובות וחלקן פחות, ואף נחתמו הסכמים עם וועדי בתים. בשטח קשה עדיין לראות בעין בנינים שהחלו בשיפוץ, מאחר הליך רישוי הבניה אורך חודשים ארוכים, לעיתים ארוכים מאוד.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה להסדיר חיזוק בנינים שנבנו לפני 1980, רובם ככולם לא בהתאם לתקן נגד התמוטטות מרעש אדמה (ת"י 413).
מאחר ועלות חיזוקם של המבנים גבוהה מאוד (חיזוק מבנה בן 3 קומות עשוי להסתכם בכ 700,000 ש"ח ומבנה בן 4 קומות בכמליון ש"ח), הוחלט על מנגנון מימון יחודי - באמצעות מתן זכויות בניה עודפות ופטור ממס השבחה על הדירות שיבנו.
בשפה ציורית - העניקו לכל בנין שמחוזק במתנה מגרש, עליו ניתן לבנות דירות. בפועל נמצא המגרש הזה בדרך כלל על גג הבנין. כדי להנות מהמתנה צריכים בעלי הדירות בבנין להתאגד ולחתום על הסכם עם חברה יזמית, שתקבל לידיה את ה"מגרש", תבנה עליו דירות ותתחלק בתמורה עם בעלי הדירות. בשונה מעסקת קומבינציה רגילה, הגביל המחוקק את התמורה שהדיירים יקבלו בחיזוק ושיפוץ הבנין והוספת מתקנים שישדרגו את הבנין, כגון מעלית. המחוקק אף אסר בפירוש קבלת כספים מהיזם בתמורה לזכויות הבניה. יזם שיתפתה להעניק כסף יסתכן באובדן פטור מהיטל השבחה.
עדיין לא מושלמת - אבל עובדת
נכון להיום תמ"א 38 רחוקה מלהציע פיתרון יעיל, עקב חסמים נוספים שנותרו לא פתורים. גודל ה"מגרש" המוענק מטעם התוכנית, העומד על שליש משטח הדירות בבנין, אינו מספיק כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ברוב אזורי הארץ, כולל בגוש דן. בד"כ ניתן לבנות יותר מאשר זכויות הבניה המוקנות מכח התמ"א, מכוח תוכניות תקפות אחרות. במקרים אלה יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות, זאת בשונה מהגדרת רוב של 66% המספיק לקבלת החלטה לבנית קומה אחת, על פי תמ"א 38.
בעיה נוספת היא חוסר התאמה בדרישות בין הגופים השונים. אחד מהחסמים שנותרו הוא דרישה לשינוי יסודי בחדר המדרגות והתאמתו לרדישות כיבוי אש הזהות לאלו של מגדלים רבי קומות, אם תוספת הבניה מגביהה אותו מעבר לקומה הרביעית.
הבעיה החמורה ביותר נוגעת למבנים שמצויים בפריפריה. האבסורד הוא שהחוק לא מתאים לחזק את המבנים בבית שאן, הנמצאת ממש על קו השבר, מאחר ומחירי הדירות שם נמוכים והתמורה שתתקבל לא תכסה את ההוצאות.
עלינו לדרוש מהמחוקקים למצוא פיתרונות לכל החסמים שנותרו. לדעתי יש גם פיתרון חקיקתי גם לחיזוק המבנים בפריפריה, באמצעות ניוד זכויות הבניה אל מרכזי הביקוש. מדובר בהרחבה של מנגנון קיים, המשמש לעידוד שימור מבנים הסטורים. לדוגמא - יזם יוכל לחזק בנין בבית שאן ולבנות את הקומה הנוספת זכאי לקבל לבנין ב..תל אביב.
בשונה ממדינות מפותחות רבות, בישראל מוענקות זכויות הבניה, יש מאין, מכח החלטות ועדות הבניה ועדין אין התייחסות לזכויות בניה כסחורה עוברת לסוחר, הניתנת לרישום ולהעברה.
יש צורך בגורם מסייע לדיירים
כדי להביא את חיזוק הבנין לכלל ביצוע, נדרשת עם חברה מבצעת בעלת הון, נסיון, ידע יכולת למתן ערבויות לדיירים ומעטפת של שרותים נלווים, כמו יעוץ משפטי פיקוח הנדסי ועוד. למרבה הצער לא כל היזמים הפועלים בשטח עומדים בכל הקריטוריונים הללו. לדיירים נדרשת מסננת אמינה שתסנן עבורם את החברות הרציניות ותסייע להם לקבל מהחברות את המירב.
גם לחברות הבניה יש צורך בגורם אמצעי שיעזור לגבש את הדיירים, שיעזור למצוא את שביל הזהב בין דרישות הדיירים לבין מה שניתן לביצוע. היחידה לישום תמ"א 38 קמה בדיוק למטרה זו.
מהי היחידה לישום תמ"א 38?
יוזמה פרטית שהוקמה כדי להאיץ בעוד מועד את חיזוקם של הבנינים ברמת גן. היחידה מסייעת לבעלי הדירות להתארגן ולהתקשר בהסכם ראוי עם החברה המבצעת המתאימה להם, מתוך מאגר חברות מבצעות אמינות, העומדות בקריטריונים שהוצבו להן על ידי היחידה.
החברה המבצעת מאפשרת לדיירים להנות מבית מחוזק ומשופץ, ללא שום "כאבי ראש". היא מטפלת בכל הנדרש, כולל מימון הבניה, ההתנהלות מול הרשויות, תשלומי המיסים וההיטלים וניהול מקצועי של העבודה, עד לסיומה - לשביעות רצונם המלאה.
לתגובות - אילן מאירי
ilan@hidush-batim.com
היחידה לישום תמ"א 38 - רמת גן www.hidush-batim.com
רעש אדמה נוצר כתוצאה מחיכוך בין שני גושים סלע ענקיים, חתיכות פאזל מהקרום הדק, העוטף את הכדור העדין, עליו אנו חיים. בדומה לאיטליה, גם ישראל נמצאת באזור בו שני לוחות טקטונים משיקים זה לזה. קו ההשקה הוא קו השבר הסורי אפריקאי, העובר לאורך עמק הירדן והערבה. יש הנוטים לחשוב שזה מספיק רחוק ממגוש דן ולכן הסכנה אינה כה נוראה. בדרך כלל זה נכון, כי רוב רעשי האדמה הם בעוצמה נמוכה. הבעיה היא עם רעש חזק - לפחות כמו זה שהכה עכשיו באיטליה.
יד הגורל משליכה אבנים
הדבר דומה להטלת אבן למים. האבן יוצרת גלים שהולכים ונחלשים ככל שהמרחק ממרכז הרעש גדל. אבל אם במקום אבן קטנה נשליך למים סלע גדול, הגל שיווצר יהיה מספיק חזק גם במרחק גדול ממרכז הרעש.
אבנים נזרקות למים כל הזמן, ללא הפסק. ברוב המקרים הם קטנות ואפילו קטנות מאוד, אך אחת לזמן מה משליכה יד הגורל סלע גדול שפגיעתו קשה.
מנתונים שנאספו על רעשי אדמה במשך אלפי שנים אחורה ניתן לראות שרעש אדמה חזק פוקד את אזורנו אחת ל-80 שנה בממוצע.
רעש האדמה החזק האחרון קרה ביולי 1927, לפני 82 שנים. זה לא אומר שחלילה הלילה תהיה רעידת אדמה חזקה, אבל אין שום ספק שהיא תקרה במועד כלשהו במהלך עשרות השנים הבאות. זה יכול לקרות מחר, בשבוע הבא, בשנה הבאה ואולי בעשור הבא. איש לא יודע מתי בדיוק. נכון להיום לא קיימת טכנולוגיה מדעית אמינה שיכולה לצפות מתי זה יקרה.
הסכנה - מעשה ידי אדם
הרעש לכשעצמו אינו הורג. מה שהורג הוא מעשה ידי אדם - המבנים שנהרסים מהרעש ומתמוטטים על יושביהם. במדינות למודות נסיון, כמו קליפורניה למשל, כמעט ואין נפגעים בנפש מרעש אדמה. לעומת זאת, רעש האדמה שפקד את סין גבה מחיר כבד של כמאה אלף הרוגים. ההבדל נעוץ כולו בדבר אחד - באיכות הבניה.
מדינת ישראל הצעירה שנאלצה להתמודד עם ביקוש בלתי נדלה לדיור עבור אוכלוסיה שצמחה במהירות עצומה, לא נתנה את הדעת לבניה באיכות שתקנה למבנים עמידות בפני רעש אדמה. עשרות אלפי הבתים שנבנו במהירות בשלושת העשורים הראשונים לקיומה של המדינה דומים יותר לבניה בסין מאשר לבניה בקליפורניה.
למעשה רק בשנות השמונים של המאה הקודמת החלו לתכנן מבנים על פי תקן המקנה עמידות ברעש אדמה.
במהלך השנים הכירו ממשלות ישראל בסכנה הרובצת לפתחנו. בעשור האחרון הוקמה ועדת היגוי שנסתה להגדיר את גודל הסכנה ולהציע פתרונות.על פי דיווחי הועדה, רעש אדמה חזק מוגדר כ"אפר"ן" - אסון-פתע-רב-נפגעים. מספר הנפגעים הצפוי מבהיל. חלק חשוב בפעילות וועדת ההיגוי הוא בהסברה לציבור כיצד לנהוג בעת רעש אדמה, מתוך מחשבה שאוכלוסיה מוכנה פגיעה פחות.
צמצום גורמי הסיכון
חלק לא פחות חשוב הוא הנסיון לצמצם את גורמי הסיכון ע"י זיהוי מבנים המסכנים את האוכלוסיה והצעת פתרונות. ככלל, מבחינים בין שני סוגי מבנים - מבני ציבור, כגון בתי חולים בתי ספר וכו' שאותם נדרשת המדינה לחזק מתקציבה, ומבני מגורים - אותם אמורים לחזק בעליהם.
על רקע זה, חוקקה הממשלה ב 2005 את תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד את את בעלי הבתים לחזק אותם. במהלך 4 השנים האחרונות לא יושמה התוכנית בפועל, עקב חסמים בירוקרטיים שונים. חלק מסויים מהחסמים הללו הוסר לאחרונה והשנה ניכרת תכונה רבה בערים במרכז הארץ. צצו חברות יזמיות רבות, חלקן טובות וחלקן פחות, ואף נחתמו הסכמים עם וועדי בתים. בשטח קשה עדיין לראות בעין בנינים שהחלו בשיפוץ, מאחר הליך רישוי הבניה אורך חודשים ארוכים, לעיתים ארוכים מאוד.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה להסדיר חיזוק בנינים שנבנו לפני 1980, רובם ככולם לא בהתאם לתקן נגד התמוטטות מרעש אדמה (ת"י 413).
מאחר ועלות חיזוקם של המבנים גבוהה מאוד (חיזוק מבנה בן 3 קומות עשוי להסתכם בכ 700,000 ש"ח ומבנה בן 4 קומות בכמליון ש"ח), הוחלט על מנגנון מימון יחודי - באמצעות מתן זכויות בניה עודפות ופטור ממס השבחה על הדירות שיבנו.
בשפה ציורית - העניקו לכל בנין שמחוזק במתנה מגרש, עליו ניתן לבנות דירות. בפועל נמצא המגרש הזה בדרך כלל על גג הבנין. כדי להנות מהמתנה צריכים בעלי הדירות בבנין להתאגד ולחתום על הסכם עם חברה יזמית, שתקבל לידיה את ה"מגרש", תבנה עליו דירות ותתחלק בתמורה עם בעלי הדירות. בשונה מעסקת קומבינציה רגילה, הגביל המחוקק את התמורה שהדיירים יקבלו בחיזוק ושיפוץ הבנין והוספת מתקנים שישדרגו את הבנין, כגון מעלית. המחוקק אף אסר בפירוש קבלת כספים מהיזם בתמורה לזכויות הבניה. יזם שיתפתה להעניק כסף יסתכן באובדן פטור מהיטל השבחה.
עדיין לא מושלמת - אבל עובדת
נכון להיום תמ"א 38 רחוקה מלהציע פיתרון יעיל, עקב חסמים נוספים שנותרו לא פתורים. גודל ה"מגרש" המוענק מטעם התוכנית, העומד על שליש משטח הדירות בבנין, אינו מספיק כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ברוב אזורי הארץ, כולל בגוש דן. בד"כ ניתן לבנות יותר מאשר זכויות הבניה המוקנות מכח התמ"א, מכוח תוכניות תקפות אחרות. במקרים אלה יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות, זאת בשונה מהגדרת רוב של 66% המספיק לקבלת החלטה לבנית קומה אחת, על פי תמ"א 38.
בעיה נוספת היא חוסר התאמה בדרישות בין הגופים השונים. אחד מהחסמים שנותרו הוא דרישה לשינוי יסודי בחדר המדרגות והתאמתו לרדישות כיבוי אש הזהות לאלו של מגדלים רבי קומות, אם תוספת הבניה מגביהה אותו מעבר לקומה הרביעית.
הבעיה החמורה ביותר נוגעת למבנים שמצויים בפריפריה. האבסורד הוא שהחוק לא מתאים לחזק את המבנים בבית שאן, הנמצאת ממש על קו השבר, מאחר ומחירי הדירות שם נמוכים והתמורה שתתקבל לא תכסה את ההוצאות.
עלינו לדרוש מהמחוקקים למצוא פיתרונות לכל החסמים שנותרו. לדעתי יש גם פיתרון חקיקתי גם לחיזוק המבנים בפריפריה, באמצעות ניוד זכויות הבניה אל מרכזי הביקוש. מדובר בהרחבה של מנגנון קיים, המשמש לעידוד שימור מבנים הסטורים. לדוגמא - יזם יוכל לחזק בנין בבית שאן ולבנות את הקומה הנוספת זכאי לקבל לבנין ב..תל אביב.
בשונה ממדינות מפותחות רבות, בישראל מוענקות זכויות הבניה, יש מאין, מכח החלטות ועדות הבניה ועדין אין התייחסות לזכויות בניה כסחורה עוברת לסוחר, הניתנת לרישום ולהעברה.
יש צורך בגורם מסייע לדיירים
כדי להביא את חיזוק הבנין לכלל ביצוע, נדרשת עם חברה מבצעת בעלת הון, נסיון, ידע יכולת למתן ערבויות לדיירים ומעטפת של שרותים נלווים, כמו יעוץ משפטי פיקוח הנדסי ועוד. למרבה הצער לא כל היזמים הפועלים בשטח עומדים בכל הקריטוריונים הללו. לדיירים נדרשת מסננת אמינה שתסנן עבורם את החברות הרציניות ותסייע להם לקבל מהחברות את המירב.
גם לחברות הבניה יש צורך בגורם אמצעי שיעזור לגבש את הדיירים, שיעזור למצוא את שביל הזהב בין דרישות הדיירים לבין מה שניתן לביצוע. היחידה לישום תמ"א 38 קמה בדיוק למטרה זו.
מהי היחידה לישום תמ"א 38?
יוזמה פרטית שהוקמה כדי להאיץ בעוד מועד את חיזוקם של הבנינים ברמת גן. היחידה מסייעת לבעלי הדירות להתארגן ולהתקשר בהסכם ראוי עם החברה המבצעת המתאימה להם, מתוך מאגר חברות מבצעות אמינות, העומדות בקריטריונים שהוצבו להן על ידי היחידה.
החברה המבצעת מאפשרת לדיירים להנות מבית מחוזק ומשופץ, ללא שום "כאבי ראש". היא מטפלת בכל הנדרש, כולל מימון הבניה, ההתנהלות מול הרשויות, תשלומי המיסים וההיטלים וניהול מקצועי של העבודה, עד לסיומה - לשביעות רצונם המלאה.
לתגובות - אילן מאירי
ilan@hidush-batim.com
היחידה לישום תמ"א 38 - רמת גן www.hidush-batim.com
