ליקויי בניה - זה יכול להרוס!
מה בין רכישת דירה, ליקויי בניה ובדק בית?
ראשית, יש להבין - מה כוונת המושג ליקויי בנייה?
אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה מהקבלן. עשיתם כבר את כל הסידורים ודאגתם לגיוס התקציבים המתאימים. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה, זכרו - הצעד המשמעותי ביותר כרגע הוא לעיין במפרט המצורף לחוזה ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
ליקויי בניה מוגדרים בישראל עפ"י החוק כאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה ו/או "במפרט", ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, ו/או בתקנות הבנייה המוסדרות בחוק, לבין הבנייה והביצוע בפועל .
"המפרט" הוא בעצם נספח לחוזה, עליו חותמים הרוכשים והקבלן, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירה: כמות החלונות והדלתות, סוג הקרמיקה, השיש וכיו"ב. הקבלן מתחייב לספק לרוכשי הדירה את כל המצוין במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין בו ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
ליקויי בנייה - מהם הסוגים השכיחים?
ליקויי בנייה מתחלקים למספר קטגוריות, חלק מליקויי הבנייה משמעותי יותר וחלק פשוט יותר:
ליקויי בנייה סבירים - בקטגוריה זו נכללים פגמים אסתטיים, טיח לא מיושר, גימורי צבע לא מדויקים, נימים על הקירות וכיו"ב.
ליקויי בנייה הפוגמים באיכות החיים בדירה - קטגוריה זו כוללת: אינסטלציה פגומה, רטיבות, נזילות, סדקים בקירות וריצוף פגום. תיקון ליקויי בנייה אלו כרוך אף הוא בעלות גבוהה, ואין ספק שליקויי בנייה מסוג זה מורידים מערך הנכס.
ליקויי בנייה משמעותיים: בקטגוריה זו נכללים ליקויי בנייה ברמת השלד והקונסטרוקציות. מדובר בעיקר בסדקים עבים בקירות הבית או הדירה, חיפויי קירות נופלים, מדרגות שנעקרו או נסדקו, תזוזה/סטייה בקיר תומך, מעקות שנפגעו או שנבנו שלא לפי התקן ועוד. במקרה כזה של ליקויי בנייה כה חמורים, הפיצוי שהקבלן צריך להעניק לרוכש הוא גבוה והוצאות התיקון גבוהות עד כדי כך שעלות הנכס אינה משתלמת.
חתמתם על חוזה רכישת הדירה - ומה עכשיו?
לאחר החתימה על החוזה, הקבלן ממשיך בבניית הדירה עד להשלמת עבודות הבנייה. בשלב זה נכנס לתמונה נושא בדק הבית. בדק בית הוא סקר הנדסי של המבנה שרכשתם. הוא מבוצע ע"י חברות העוסקות באיתור ליקויי בנייה ו- ביקורת מבנים. מטרת בדק הבית היא לבדוק ולאתר ליקויי בנייה. במידה ונמצאו ליקויי בניה, הם יוצגו בפני רוכש הדירה ע"י החברה המבצעת את בדק הבית. בדק בית מקצועי יציג תמונה הנדסית אמיתית ומקצועית של הדירה, כאשר הממצאים מפורטים בדו"ח הנדסי או חוות דעת.
לצורך כך נדרש ניסיון רב ב- ביקורת מבנים וכן ידע יסודי ונרחב של כל מערך התקינה בענף הבנייה כגון: תקנות התכנון והבנייה, תקני ישראל, מפרטים, המפרט הכללי והוראות למתקני תברואה.
ישנם ליקויי בנייה הגלויים לעין כגון: סדקים, רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב. אלו ליקויי בנייה אותם יכול לגלות כל אדם ממוצע, גם אם אינו מהנדס בנייה.
מעבר לליקויי הבנייה הנ"ל קיימים ליקויי בנייה נסתרים. לצורך איתור ליקויי בנייה אלו דרוש מהנדס בנייה המתמחה בליקויים ובחוקי הבנייה. אין להקל ראש בנושא ליקויי הבנייה וביקורת המבנה - קיימים ליקויי בנייה העלולים לעיתים לסכן חיים, כגון: הדבקות לא תקינות של שיש, שימוש בחומרים מסוכנים, בעיות צנרת, בנייה שאינה עומדת בתקני בטיחות ועוד.
מומחה הבנייה מטעם חברת בדק הבית, המוזמן לצורך בדיקת הדירה, יערוך השוואה בין הבנייה המוגמרת לבין המפרט והתקנים הישראליים, ויספק חוות דעת מקצועית מפורטת. חוות דעת זו, שהיא בעצם דו"ח בדק בית, תפרט את כל ליקויי הבנייה שאותרו. כמו כן, בדו"ח בדק הבית יציין מומחה ליקויי הבנייה את האפשרויות לתיקון ליקויי המבנה ועלות תיקונם. דו"ח בדק בית הוא מסמך קביל בבית משפט בעת הצורך.
ליקויי בנייה - אין קבלן מושלם!
ליקויי בניה שכיחים מאוד בישראל, בין אם מדובר בקבלן קטן ובין אם מדובר בחברת בנייה גדולה וידועה. אף קבלן אינו חסין מפני ליקויי בנייה. חשוב לטפל באיתור ליקויי הבנייה ע"י בדק בית מבעוד מועד. התעלמות וחוסר טיפול בעניין יגרמו בסופו של דבר לפגיעה באיכות החיים של רוכשי הדירה, ויגררו הוצאות כספיות לתיקון ליקויי הבנייה, שהיו אמורות לחול על הקבלן, ירידת ערך הנכס בעת מכירה עתידית, ובקיצור - כאב לב ועלויות מיותרות לרוכשי הנכס.
עלות הכנת דו"ח בדק בית ואיתור ליקויי בנייה הינה מזערית בהשוואה לעלות התיקונים והנזקים הקיימים ברוב הבתים והדירות שנבנו. כאמור, נדיר למצוא כיום דירה ללא ליקויי בנייה. מרבית ליקויי הבנייה נוצרים בשלבי הסיום של הבנייה כאשר הקבלן מנסה לסיים את עבודת הבנייה בחיפזון. כמו כן, קיימת תופעה שכיחה של קבלנים המנסים לחסוך בעלויות ומשתמשים בחומרים שאינם איכותיים או בתערובות לא מתאימות. מכאן קצרה הדרך לליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות.
זכרו! רכישת נכס היא לרוב עסקה של פעם אחת בחיים. אל תסמכו על הידע ההנדסי שלכם. בחרו חברה הנדסית שתבצע בדק בית ותאתר את ליקויי הבנייה במידה ויש כאלו בנכס שרכשתם.
רכישה מוצלחת!
מה בין רכישת דירה, ליקויי בניה ובדק בית?
ראשית, יש להבין - מה כוונת המושג ליקויי בנייה?
אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה מהקבלן. עשיתם כבר את כל הסידורים ודאגתם לגיוס התקציבים המתאימים. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה, זכרו - הצעד המשמעותי ביותר כרגע הוא לעיין במפרט המצורף לחוזה ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
ליקויי בניה מוגדרים בישראל עפ"י החוק כאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה ו/או "במפרט", ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, ו/או בתקנות הבנייה המוסדרות בחוק, לבין הבנייה והביצוע בפועל .
"המפרט" הוא בעצם נספח לחוזה, עליו חותמים הרוכשים והקבלן, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירה: כמות החלונות והדלתות, סוג הקרמיקה, השיש וכיו"ב. הקבלן מתחייב לספק לרוכשי הדירה את כל המצוין במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין בו ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
ליקויי בנייה - מהם הסוגים השכיחים?
ליקויי בנייה מתחלקים למספר קטגוריות, חלק מליקויי הבנייה משמעותי יותר וחלק פשוט יותר:
ליקויי בנייה סבירים - בקטגוריה זו נכללים פגמים אסתטיים, טיח לא מיושר, גימורי צבע לא מדויקים, נימים על הקירות וכיו"ב.
ליקויי בנייה הפוגמים באיכות החיים בדירה - קטגוריה זו כוללת: אינסטלציה פגומה, רטיבות, נזילות, סדקים בקירות וריצוף פגום. תיקון ליקויי בנייה אלו כרוך אף הוא בעלות גבוהה, ואין ספק שליקויי בנייה מסוג זה מורידים מערך הנכס.
ליקויי בנייה משמעותיים: בקטגוריה זו נכללים ליקויי בנייה ברמת השלד והקונסטרוקציות. מדובר בעיקר בסדקים עבים בקירות הבית או הדירה, חיפויי קירות נופלים, מדרגות שנעקרו או נסדקו, תזוזה/סטייה בקיר תומך, מעקות שנפגעו או שנבנו שלא לפי התקן ועוד. במקרה כזה של ליקויי בנייה כה חמורים, הפיצוי שהקבלן צריך להעניק לרוכש הוא גבוה והוצאות התיקון גבוהות עד כדי כך שעלות הנכס אינה משתלמת.
חתמתם על חוזה רכישת הדירה - ומה עכשיו?
לאחר החתימה על החוזה, הקבלן ממשיך בבניית הדירה עד להשלמת עבודות הבנייה. בשלב זה נכנס לתמונה נושא בדק הבית. בדק בית הוא סקר הנדסי של המבנה שרכשתם. הוא מבוצע ע"י חברות העוסקות באיתור ליקויי בנייה ו- ביקורת מבנים. מטרת בדק הבית היא לבדוק ולאתר ליקויי בנייה. במידה ונמצאו ליקויי בניה, הם יוצגו בפני רוכש הדירה ע"י החברה המבצעת את בדק הבית. בדק בית מקצועי יציג תמונה הנדסית אמיתית ומקצועית של הדירה, כאשר הממצאים מפורטים בדו"ח הנדסי או חוות דעת.
לצורך כך נדרש ניסיון רב ב- ביקורת מבנים וכן ידע יסודי ונרחב של כל מערך התקינה בענף הבנייה כגון: תקנות התכנון והבנייה, תקני ישראל, מפרטים, המפרט הכללי והוראות למתקני תברואה.
ישנם ליקויי בנייה הגלויים לעין כגון: סדקים, רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב. אלו ליקויי בנייה אותם יכול לגלות כל אדם ממוצע, גם אם אינו מהנדס בנייה.
מעבר לליקויי הבנייה הנ"ל קיימים ליקויי בנייה נסתרים. לצורך איתור ליקויי בנייה אלו דרוש מהנדס בנייה המתמחה בליקויים ובחוקי הבנייה. אין להקל ראש בנושא ליקויי הבנייה וביקורת המבנה - קיימים ליקויי בנייה העלולים לעיתים לסכן חיים, כגון: הדבקות לא תקינות של שיש, שימוש בחומרים מסוכנים, בעיות צנרת, בנייה שאינה עומדת בתקני בטיחות ועוד.
מומחה הבנייה מטעם חברת בדק הבית, המוזמן לצורך בדיקת הדירה, יערוך השוואה בין הבנייה המוגמרת לבין המפרט והתקנים הישראליים, ויספק חוות דעת מקצועית מפורטת. חוות דעת זו, שהיא בעצם דו"ח בדק בית, תפרט את כל ליקויי הבנייה שאותרו. כמו כן, בדו"ח בדק הבית יציין מומחה ליקויי הבנייה את האפשרויות לתיקון ליקויי המבנה ועלות תיקונם. דו"ח בדק בית הוא מסמך קביל בבית משפט בעת הצורך.
ליקויי בנייה - אין קבלן מושלם!
ליקויי בניה שכיחים מאוד בישראל, בין אם מדובר בקבלן קטן ובין אם מדובר בחברת בנייה גדולה וידועה. אף קבלן אינו חסין מפני ליקויי בנייה. חשוב לטפל באיתור ליקויי הבנייה ע"י בדק בית מבעוד מועד. התעלמות וחוסר טיפול בעניין יגרמו בסופו של דבר לפגיעה באיכות החיים של רוכשי הדירה, ויגררו הוצאות כספיות לתיקון ליקויי הבנייה, שהיו אמורות לחול על הקבלן, ירידת ערך הנכס בעת מכירה עתידית, ובקיצור - כאב לב ועלויות מיותרות לרוכשי הנכס.
עלות הכנת דו"ח בדק בית ואיתור ליקויי בנייה הינה מזערית בהשוואה לעלות התיקונים והנזקים הקיימים ברוב הבתים והדירות שנבנו. כאמור, נדיר למצוא כיום דירה ללא ליקויי בנייה. מרבית ליקויי הבנייה נוצרים בשלבי הסיום של הבנייה כאשר הקבלן מנסה לסיים את עבודת הבנייה בחיפזון. כמו כן, קיימת תופעה שכיחה של קבלנים המנסים לחסוך בעלויות ומשתמשים בחומרים שאינם איכותיים או בתערובות לא מתאימות. מכאן קצרה הדרך לליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות.
זכרו! רכישת נכס היא לרוב עסקה של פעם אחת בחיים. אל תסמכו על הידע ההנדסי שלכם. בחרו חברה הנדסית שתבצע בדק בית ותאתר את ליקויי הבנייה במידה ויש כאלו בנכס שרכשתם.
רכישה מוצלחת!
