רכישת דירה - בדיקת הסכם המכר כראוי
רכישת דירה הנה אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות שאנו מבצעים במהלך חיינו.
רכישת דירה כרוכה בד"כ בגיוס סכומי כסף נכבדים שחלקם מגיע לעיתים מהלוואות שאנו לוקחים וחלקם האחר מחסכונות וכספים שעמלנו לצבור במשך שנים.
רכישת דירה הנה מטבעה עסקה יקרה מורכבת, והיא שונה בתכלית מעסקאות אחרות כגון רכישת רהיטים ומכשירי חשמל וזאת מכיוון שלעסקה לרכישת דירה היבטים שונים ומורכבים שיש לקחת בחשבון כדוגמת מיסוי, אבטחת הזכות לקבל דירה פנויה ונקייה מעיקולים ומשעבודים לטובת בנקים ונושים אחרים, הבטחת רישום הדירה ע"ש הרוכש וכיוצא בזה.
על מנת להימנע מטעויות העלולות לעלות בממון ובעוגמת נפש מרובה רוכזו בעבורך מספר סוגיות העשויות להועיל לך בבואך לרכוש דירה.
זיכרון דברים:
ראית דירה שמוצאת חן בעיניך ואתה מעוניין לרכוש אותה. על מנת שהמוכר לא ימכור אותה למחרת לאחר אתה ממהר לערוך איתו זיכרון דברים.
זיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר ועניין והוא מחייב.
אלו הנוהגים לערוך זיכרון דברים עורכים בד"כ מסמך קצר ובסיסי המכיל את הנתונים החשובים ביותר כגון שמות הצדדים, מחיר הדירה ומועד מסירת הדירה.
מלבד הנתונים הנ"ל ישנם לא מעט תנאים חיוניים אחרים שאינם מצויים בזיכרון הדברים הטיפוסי ובבואך לערוך הסכם מכר אצל עו"ד אתה עלול למצוא עצמך במצב שמחד הנך מחויב לעסקה מכיוון שחתמת על זיכרון דברים ומאידך, ישנם תנאים חיוניים אחרים שעדיין שנויים במחלוקת ופתוחים למו"מ.
על מנת להימנע מלהיקלע למצב הנ"ל עדיף להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין טרם החתימה על זיכרון הדברים, ככל שחתימה על זיכרון דברים נחוצה בנסיבות העניין.
נראה כי עדיף לחתום מלכתחילה על הסכם מכר מפורט המכיל את כל תנאי העסקה ללא חתימה על זיכרון דברים וזאת ככל שהנסיבות מאפשרות זאת.
תנאים חשובים בחוזה:
הגעת בשעה טובה לשלב עריכת חוזה מכר מפורט. עדיף לבחון בשלב זה בעיון את הסכם המכר באמצעות עורך דין הבקיא בענייני מקרקעין, ולוודא שהתנאים החיוניים של העסקה אכן משרתים את האינטרסים ויתר הרצונות שלך.
הסכם מכר טוב אמור להבטיח, בין היתר, כי תמורת התשלום בעבור הדירה אתה תקבל הדירה כפי שתכננת מלכתחילה לקבל אותה.
הסכם המכר אמור לטפל באופן חכם וזהיר בהסרת עיקולים, שעבודים ומניעות משפטיות אחרות הקשורות לנכס.
כמו כן הסכם המכר אמור להבטיח עד כמה שניתן כי אתה תבצע אך ורק את התחייבויותיך הכספיות ולא את התחייבויותיו הכספיות של המוכר בלית ברירה.
הסכם מכר טוב אמור לדאוג לכך שאתה תקבל את הדירה במועד שהוסכם כשהיא פנויה ובמצבה כפי שראית אותה למעט בלאי סביר הנובע משימוש בדירה.
הסכם מכר טוב אמור לטפל כראוי בהיבטי המיסוי השונים ועו"ד טוב הבקיא בתחום המקרקעין אמור לבצע תכנון מס נכון שיחסוך לך תשלומי מיסים מיותרים.
מכאן שעל מנת שהסכם המכר יערך כראוי יש לבדוק כראוי את כל התנאים הקובעים את מנגנון העברת הכספים, קביעת מועד מסירת הדירה, שיוך חיובי המיסוי והדרכים לטיפול בהפרות הסכם.
עו"ד המתמחה במקרקעין אמור לבדוק ולתכנן כראוי את הטיפול בעניינים הנ"ל החל משלב בדיקת מצב זכויותיו של המוכר בנכס טרם החתימה על הסכם ועד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.
חשוב לציין כי האמור לעיל מהווה סקירה כללית של הנושא והוא אינו ממצה את כל הצעדים והעניינים הקשורים בעריכת זיכרון דברים והסכמי מכר.
** אין לראות במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי והוא אינו מהווה הצעה לנקיטה ו/או אי נקיטה בפעולות כאלו ואחרות. לכל מקרה נסיבות מיוחדות משלו ועל מנת לנקוט עמדה ו/או לפעול מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתחום על מנת שייתן יעוץ פרטני בהתחשב בעובדות ובנתונים הרלוונטיים למקרה.
רכישת דירה הנה אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות שאנו מבצעים במהלך חיינו.
רכישת דירה כרוכה בד"כ בגיוס סכומי כסף נכבדים שחלקם מגיע לעיתים מהלוואות שאנו לוקחים וחלקם האחר מחסכונות וכספים שעמלנו לצבור במשך שנים.
רכישת דירה הנה מטבעה עסקה יקרה מורכבת, והיא שונה בתכלית מעסקאות אחרות כגון רכישת רהיטים ומכשירי חשמל וזאת מכיוון שלעסקה לרכישת דירה היבטים שונים ומורכבים שיש לקחת בחשבון כדוגמת מיסוי, אבטחת הזכות לקבל דירה פנויה ונקייה מעיקולים ומשעבודים לטובת בנקים ונושים אחרים, הבטחת רישום הדירה ע"ש הרוכש וכיוצא בזה.
על מנת להימנע מטעויות העלולות לעלות בממון ובעוגמת נפש מרובה רוכזו בעבורך מספר סוגיות העשויות להועיל לך בבואך לרכוש דירה.
זיכרון דברים:
ראית דירה שמוצאת חן בעיניך ואתה מעוניין לרכוש אותה. על מנת שהמוכר לא ימכור אותה למחרת לאחר אתה ממהר לערוך איתו זיכרון דברים.
זיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר ועניין והוא מחייב.
אלו הנוהגים לערוך זיכרון דברים עורכים בד"כ מסמך קצר ובסיסי המכיל את הנתונים החשובים ביותר כגון שמות הצדדים, מחיר הדירה ומועד מסירת הדירה.
מלבד הנתונים הנ"ל ישנם לא מעט תנאים חיוניים אחרים שאינם מצויים בזיכרון הדברים הטיפוסי ובבואך לערוך הסכם מכר אצל עו"ד אתה עלול למצוא עצמך במצב שמחד הנך מחויב לעסקה מכיוון שחתמת על זיכרון דברים ומאידך, ישנם תנאים חיוניים אחרים שעדיין שנויים במחלוקת ופתוחים למו"מ.
על מנת להימנע מלהיקלע למצב הנ"ל עדיף להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין טרם החתימה על זיכרון הדברים, ככל שחתימה על זיכרון דברים נחוצה בנסיבות העניין.
נראה כי עדיף לחתום מלכתחילה על הסכם מכר מפורט המכיל את כל תנאי העסקה ללא חתימה על זיכרון דברים וזאת ככל שהנסיבות מאפשרות זאת.
תנאים חשובים בחוזה:
הגעת בשעה טובה לשלב עריכת חוזה מכר מפורט. עדיף לבחון בשלב זה בעיון את הסכם המכר באמצעות עורך דין הבקיא בענייני מקרקעין, ולוודא שהתנאים החיוניים של העסקה אכן משרתים את האינטרסים ויתר הרצונות שלך.
הסכם מכר טוב אמור להבטיח, בין היתר, כי תמורת התשלום בעבור הדירה אתה תקבל הדירה כפי שתכננת מלכתחילה לקבל אותה.
הסכם המכר אמור לטפל באופן חכם וזהיר בהסרת עיקולים, שעבודים ומניעות משפטיות אחרות הקשורות לנכס.
כמו כן הסכם המכר אמור להבטיח עד כמה שניתן כי אתה תבצע אך ורק את התחייבויותיך הכספיות ולא את התחייבויותיו הכספיות של המוכר בלית ברירה.
הסכם מכר טוב אמור לדאוג לכך שאתה תקבל את הדירה במועד שהוסכם כשהיא פנויה ובמצבה כפי שראית אותה למעט בלאי סביר הנובע משימוש בדירה.
הסכם מכר טוב אמור לטפל כראוי בהיבטי המיסוי השונים ועו"ד טוב הבקיא בתחום המקרקעין אמור לבצע תכנון מס נכון שיחסוך לך תשלומי מיסים מיותרים.
מכאן שעל מנת שהסכם המכר יערך כראוי יש לבדוק כראוי את כל התנאים הקובעים את מנגנון העברת הכספים, קביעת מועד מסירת הדירה, שיוך חיובי המיסוי והדרכים לטיפול בהפרות הסכם.
עו"ד המתמחה במקרקעין אמור לבדוק ולתכנן כראוי את הטיפול בעניינים הנ"ל החל משלב בדיקת מצב זכויותיו של המוכר בנכס טרם החתימה על הסכם ועד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.
חשוב לציין כי האמור לעיל מהווה סקירה כללית של הנושא והוא אינו ממצה את כל הצעדים והעניינים הקשורים בעריכת זיכרון דברים והסכמי מכר.
** אין לראות במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי והוא אינו מהווה הצעה לנקיטה ו/או אי נקיטה בפעולות כאלו ואחרות. לכל מקרה נסיבות מיוחדות משלו ועל מנת לנקוט עמדה ו/או לפעול מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתחום על מנת שייתן יעוץ פרטני בהתחשב בעובדות ובנתונים הרלוונטיים למקרה.
עו"ד איתן עדשה הנו עו"ד פעיל העוסק בתחום האזרחי ומתמחה בענייני עבודה , נזיקין ומקרקעין.
צהל 6/119 אשקלון 78594
טל': 08-6729606 , פקס': 08-6753735
http://www.ealaw.co.il
צהל 6/119 אשקלון 78594
טל': 08-6729606 , פקס': 08-6753735
http://www.ealaw.co.il
