קבוצות רכישה - פרקטיקה וזהירות ממוקשים - מדריך (חלק א') 

1. קבוצות הרכישה הפכו פרקטיקה נפוצה ביותר בעולם הנדל"ן בישראל. יצוין יחד עם זאת שרבות מהם עושות תוך ביצוע משגים רבים אשר בשנים הקרובות יתבררו למארגנים אשר יקבלו שומות ניכרות משלטונות מע"מ.
2. אלו מבין מארגני הקבוצות שקובעים בחוזים כי הדיירים ישפו אותם בגין כל דרישת מס עתידית עושים חצי מן הדרך בכדי לכסות את עצמם, אך עדיין יצטרכו לנהל משפטים כנגד חלק גדול מן הדיירים שיסרבו לשלם כאשר דרישות התשלום יגיעו - מה שיוביל להוצאות ניכרות.
3. נדגיש מומלץ לכל מי שמארגן קבוצת רכישה לדאוג למומחה מיסוי שילווה אותו ואת עריכת ההסכמים (אם אותו מומחה יסכים ניתן להופכו לעורך הדין של הפרויקט) הפאשלות והכשלים בתחום זה גדולים במיוחד שלא לדבר על הסיכון בעבירה פלילית וסיכון גדול יותר בקנס.
4. נזכיר, ארגון קבוצות רכישה דורש דיווח מיוחד כ"תכנון מס אגרסיבי" - ככזה תלוי בצידו קנס גדול מאוד גם אם לא מתגבש אישום פלילי - סיכון זה מוטל כולו לפתחו של המארגן!!!!
5. אז איך מתארגנת קבוצת רכישה? נתאר להלן שלבים כלליים בקבוצת רכישה סטנדרטית אך ייתכנו ניואנסים שונים.
6. חברה פלונית (להלן: "החברה"), מזהה קרקע ומגיעה להסכם אופציה עם בעל הקרקע ובתמורה תהא זכאית להשלמת הליך רכישת הקרקע בתוך תקופה של 30 + 60 ימים.
7. במהלך התקופה בה זיהתה החברה את הקרקע ולאחריה, היא מתחילה לפעול לאיתור קבוצת רוכשים, אשר תרכוש את הקרקע האמורה. קבוצת הרוכשים מורכבת בדרך כלל כולה, מאנשים פרטיים שאינם "עוסק" לצורך רכישת דירת המגורים. (להלן: "הקבוצה" ו/או "קבוצת הרוכשים").
8. עם התגבשות קבוצת הרוכשים, פועלת הקבוצה לרכישת האופציה מידי החברה והשלמת עסקת רכישת הקרקע, בידי הקבוצה.
התגבשות קבוצת הרוכשים:
9. בפרסומיה לצורך גיבוש הקבוצה, מציינת החברה כי מדובר ברכישת קרקע לבניה.
10. קבוצה זהירה לא תירשם כעמותה ו/או כשותפות ואף לא תוגדר בהסכמים שבין חבריה ככזו. כך לשם הדוגמא, בכל ההסכמים מוזכרים המשתתפים כ"משתתפים" ולא כ-"שותפים".
11. ההסכמים בין חברי הקבוצה מדובר על שיתוף (שיתוף פעולה) לצורך מטרה מסוימת, בתחילה רכישה ולבסוף במידה ויתאפשר אף בניה, אין כל כוונה בהסכמים אלו ליצור ישות משפטית או מעין ישות משפטית, חדשה בעלת חיים עצמאיים משלה.

12. ההסכמים הקיימים:
12.1. בדרך כלל מערך ההסכמים המלווה קבוצה הינו כדלקמן:
12.2. הסכם שיווק/ משווק: החברה חותמת עם כל אחד מן המשתתפים בקבוצה על הסכם משווק. בהסכם זה משווקת החברה: קרקע/מגרש, ועל אף שמוצהר כי קיימת אפשרות בניה, הרי שאין כל התחייבות לבניה כאמור על ידי המשווק, אלא הבטחה, לביצוע מאמץ לגיבוש קבוצת רוכשים.
12.3. החברה אינה נושאת בשום אופן בנזק שייווצר למשתתף במידה ולבסוף לא קיבל דירה או לא קיבל את הדירה לה ציפה ובמיקום לו ציפה.
12.4. בדרך כלל בהתאם להסכמים, רשאי כל משתתף לפרוש, מן ההסכמה שנתן ולא לחתום על הסכם שיתוף ומסמכים נוספים של הקבוצה. שוב אם מדובר בקבוצה המנוהלת בחכמה ובזהירות ניתנת לחותם תקופה קצרה לפחות לבחון את הסכם השיתוף, הוא מקבל תיאור של זהות הרוכשים הנוספים בקבוצה (ובמידה והוא מבקש זאת ניתנת לו האפשרות להיפגש עימם עוד בטרם חתם על המסמכים הנוספים של הקבוצה).
12.5. היה והסכים המשתתף לתנאים המתגבשים, הוא מגיע פעם נוספת לחתימה על שורת המסמכים הבאים: והסכם שיתוף ובהמשך, יותר מאוחר, גם על הסכם ייעוץ.
12.6. בגין שירותי המשווק מקבלת החברה הכנסה.
12.7. הסכם ייעוץ: כל המשתתפים בקבוצה חותמים על הסכם ייעוץ עם החברה, כאשר במסגרת הסכם הייעוץ, מתחייב היועץ (אותה חברה) ללוות את משתתפי הקבוצה בהוצאת מכרז לקבלנים ואנשי מקצוע, יבצע פיקוח ותיאום של הפרויקט, ילווה את הרוכשים אל מול הקבלן המבצע ואף בתלונות כנגד הקבלן המבצע ובדיקת ליקויים וכדומה.
12.8. היועץ מקבל את שכרו מכל חברי הקבוצה על פי סכום שנקבע (סכום קבוע) כנגד כל יחידת דיור שתוקם בעתיד (במידה ותוקם) על הקרקע.
12.9. הסכם שיתוף: כל המשתתפים חותמים על הסכם שיתוף במסגרתו הם מצהירים בין השאר על רצון לרכוש את המקרקעין ובמידה ויתאפשר לבנות עליהם יחידות דיור. כמו כן הם מצהירים על יכולתם הכלכלית ועוד. בין השאר מסדיר הסכם השיתוף את אופן הפעולה לצורך השגת מימון, מינוי מפקחים ויועצים, רישום המגרשים ויחידות הדיור (במידה ויהיו) וכל עניין אחר הדרוש את השלמת הפרוייקט.
12.10. בין השאר נבחר ועד לקבוצת המשתתפים, אשר לוקח חלק פעיל גם במשא ומתן עם הקבלן המבצע וחלק מנותני השירותים דוגמת האדריכל.