היקף התחולה של הוראת הוראת מגורי חוסים בחוק התכנון והבניה 

עת"מ 1817/08, יוסף נייסשלוס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, עירית כפר סבא ואח'

כב' השופט ד"ר עודד מודריק


13.07.2009

העובדות:
1. בועז לוי בעל זכות חכירה במקרקעין בכפר סבא. העותרים הם בעלי חלקות הגובלות במקרקעין. לוי הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה של כפר סבא בקשה להיתר בניה הכוללת תוכניות להריסת הבית הקיים במקרקעין והקמת שתי יחידות דיור חד משפחתיות אשר ישמשו כמעון לחוסים. לאחר שמיעת התנגדויות אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה. על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר המחוזית אשר דחתה את הערר.לטענת העותרים, הוראת מגורי חוסים לא חוקתית ומאפשרת פגיעה בזכות הקניין.

החלטה:
1. העותרים מבקשים למצוא בנוסחו של החוק הבחנה בין בניין מגורים מאוכלס, היינו בניין קיים שהמרתו למגורי חוסים אינה טעונה מהלך תכנוני מיוחד לבין בניין מגורים שאינו מאוכלס, היינו בניין מגורים שבנייתו מתוכננת, שהמרתו לייעוד למעון חוסים מצריכה שינוי בתכנית בניין עיר (או בתכנית מפורטת). הבחנה כזו אינה מצויה בלשון החוק. אכן, ההוראה מבדילה בין בניין מגורים מאוכלס לבניין מגורים שאינו מאוכלס. אולם ההבחנה היא בהיקף המספרי של חוסים שאותו ניתן לשכן בכל סוג של בניין מגורים. דרישת בשינוי תכנוני אינה כלולה בדין, לא לעניין מבנה קיים ולא לעניין מבנה חדש; לא לעניין "מבנה מאוכלס" ולא לעניין "מבנה שאינו מאוכלס".
2. האם ניתן למצוא לצורך (בשינוי תכנוני) הצדקה הנובעת מתכלית החוק? המחוקק ביקש בכוונת מכוון (או, בכוונת מחוקק) למנוע מהלכים תכנוניים מסורבלים. על כן השווה מגורי חוסים למגורים רגילים; שאלה ואלה ניתנים להקמה על בסיס היתר בנייה תואם תב"ע. קריאה פרשנית רגילה - לשונית ותכליתית גם יחד - של הוראת מגורי חוסים אינה מגלה בסיס לפרשנות המוצעת בידי העותרים. קריאה פרשנית רגילה של אותה הוראה מראה שהמחוקק ביקש להשוות מגורי חוסים למגורים רגילים.
3. ככל שיש בהוראת מגורי חוסים פגיעה בזכויות המוגנות בחוק היסוד צריכה הפגיעה לעמוד בתנאי "פיסקת ההגבלה". חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מורה, בין היתר, ש"אין פוגעים בקניינו של אדם" (סעיף 3 לחוק היסוד). מכאן ניתן לומר שהגורם לירידת ערכו של נכס קנייני גורם בכך לפגיעה בזכות הקניינית וממילא לפגיעה בזכות אדם מוגנת. ב"מבחן התוצאה" יש בהוראת מגורי חוסים פוטנציאל של פגיעה מסוימת בערך נכסי הפרט.
4. צמצום היקף התחולה של הוראת מגורי חוסים עשוי לצמצם את היקף הפגיעה בערך הכספי של נכסים גובלים. אולם אילו נקבעה תחולה מצומצמת של ההוראה היה בכך כדי להגביל את אכלוס החוסים למבנים קיימים. לכך יש השלכות מגבילות שונות. ההנחה הטבועה בהוראת הדין שרק תחולה רחבה יכולה לגרום להשגה יעילה של תכלית החוק מצויה בגדרו של "מתחם המידתיות".