לרובנו יש חלום לצאת ממעגל מרוץ העכברים, להפסיק לעבוד ולעשות את מה שאנחנו אוהבים. אומנם כסף לא גדל על העצים ויש לטרוח בשבילו. אחד מהדרכים להרוויח בגדול כסף הוא השקעות בנדל"ן, בוודאי אתם חושבים מניין לי הכסף? זה הסוד בנדל"ן יש הרבה דרכים לקנות נכסים גם כמעט ללא הון עצמי ולשם כך צריכים להתיעץ עם אנשי מקצוע המלווים משקיעים. אבל ברגע שעברנו את השלב הקשה והחלטנו לרכוש נכס אנו נתקלים בשאלת השאלות מהיכן מתחילים? פרמטרים למציאת נכס למציאת נכס להשקעה דרושים חמישה כללים שחייבים לקיימם: 1- מחיר הדירה חייב לחפוף את מחיר השכירות לרוב אנו שואפים לתשואה של 10%. 2- קניית נכס תעשה רק במקום שיש ביקושים גדולים לשכירות. 3- אופציית מכירה והשבחה - קניית נכס תעשה רק לאחר בדיקה שבאותו אזור ישנה מגמת עלייה במחירי הדירות. אנחנו לא קונים נכס רק לשכירות אנחנו רוצים לדעת שאפשר לממש את הנכס במידה ונרצה. 4- גובה הרבית שגובה הבנק, המשפיע על רווח התשואה. 5- קניית נכס נמוך ממחיר השוק. ישנם הקונים נכסים להשקעה כדי ליהנות מהשם 'נכס', אבל דמי השכירות נמוכים מאוד יחסית לשווי של הנכס. לדוגמה דירה בירושלים ששוויה 1.400000 ש"ח ומושכרת ב-3000 ש"ח התשואה על הדירה תהיה 2.5%, ברווח כזה עדיף שהכסף יהיה בבנק ויצבור ריבית נמוכה. 2- טעות איומה לקנות נכס זול במקום שאין ביקושי שכירות אנחנו לא רוצים שהנכס יעמוד רק וכל מרכיב ההכנסה יעלם. 3- אחד מחברי קנה דירה בקומה רבעית בעיר צפת בעלות של 80,000 ש"ח השקיע עוד 50,000 ש"ח בשיפוץ הנכס. עדכני לכתיבת המאמר, שוק השכרת הדירות בצפת נמצא בקיפאון גדול, הרבה דירות עומדות ריקות!!!! 4 – לעיתים ההלוואה שלקחנו מהבנק נשלם עליה כפול או יותר מזה ולכן חייבים לקחת יועץ פרטי שמבין במסלולי ההלוואות ויודע לעמוד בדרישות מול הבנקים ולא לתת להם למכור את ההלוואה "הטובה ביותר". 5 – כדי שנוכל למכור ברווח אפילו עם ערך הדירות לא יעלה אנחנו חייבים למצוא מציאה. כדי למצוא מציאה עלינו להכיר את השוק ולהתמקד באזור אחד ואפילו ברחוב אחד. לאחר שראינו 50 דירות למכירה באזור מסויים, אנחנו שולטים במחירי הדירות באזור. כשנמצא מוכר שרוצה לסגור במחיר נמוך מאוד מיד נסגור איתו. יתרונות במיקום ומיקום עתידי בקניית נכס להשקעה רצוי שיהיה מקדם עתידי שעדיין לא קיים אבל הוא נמצא בשלבי בנייה או תכנון למשל הרכבת הקלה שתעבור ברחובות הראשיים בפתח-תקווה ותגיע לת"א גם בשעות העומס תוך 20 דק' תיצור מציאות שדירה בפ"ת, היא כמו דירה בת"א בשכונה מרוחקת. בדומה לכך מקומות שיש בהם בנייה של אוניברסיטה או מכללות, מושכות סטודנטים צעירים לגור בקרבת מקום לימודיהם כך שנוצר ביקוש ומחירי השכירות עולים. דרך נוספת לעלות את שווי הנכס בעתיד או קניית נכס במקום שהתחיל משא ומתן עם התושבים על פינוי-בינוי. פרויקט פינוי ובינוי, נחלק לשניים יש מקומות שהמדינה משיקוליה, לוקחת בניין ישן ומוזנח, משפצת אותו ע"י צבע והדבקת ארחי אבן/ קרמיקה בחזית ובחדר המדרגות. בניין כזה משפר את מעמדו וערך הדירות עולה. ישנם פרויקטים אחרים של פינוי בינוי וכשמם מבקשים מהדירים להתפנות מבתיהם, יש המשכנים אותם לתקופה בדירות חילופיות או לאחר שהרסו את המבנה מקבלים בעלי הבתים נכס חדש לרוב גדול יותר או תמורה כספית גבוהה מאוד. פרויקטים כאלו נפגוש באזור המרכז שם נמצא בנינים נמוכים ישנים שבגלל מצוקת מקום מגורים שוברים את הבניין הנמוך והישן ובמקומו בונים מגדל דירות גבוהה. למשקעים מאוד משתלם לקנות דירה ישנה במקום שיש החלטות על הפרויקט מכיוון שהפיצוי על וויתור הדירה הוא שווה הרבה מאוד, ואפילו רק ישפצו את הבניין ערכו יעלה ואיתו ערך הדירה שלנו. אזורי אוכלוסיות השקעה נוספת הם מקומות של ריכוזי אוכלוסיה דומה מתפתחת למשל ידוע שהחרדים רוצים לגור בסביבה דתית בקרבת הדומים להם. רחוב קריית יובל בירושלים היה במשך שנים ידוע כשכונה חילונית מובהקת בשונה משכנתה שכונת בית וגן שמאז ומעולם הייתה ידועה כחרדית. קבוצת אברכים קטנה התחילו לרכוש נכסים למגורים בתפר שבין השכונות, הדבר הביא לכדור שלג והביקושים של חרדיים בשכונה גברו. עד שהמחירים יצאו מהגיון ורבני קהילות האברכים הוציאו כרוזים המקשים מחרדיים לא לקנות מעל סכום מסוים. דבר שלא עזר. משקיעים חכמים שראו את הדבר בראשיתו החליטו להשקיע באזורי התפר של השכונות ובתוך זמן קצר במימוש הנכסים הרוויחו כסף רב. לעומת זה אזורים שמראים סימנים של התפתחות שלילית כמו אזורים בעכו שמתחילים להירכש ע"י בני מעוטים יוצרים בעיתיות ענקית להשקעה גם עם הנכס עולה קצת. כללים בסיסים שאסור לשכוח: * חשוב לזכור שקניית נכס להשקעה הוא להשקעה ולכן אסור להתאהב בו אנחנו לא הולכים לגור בו. *בדרך כלל נכסים בעלי תשואה גבוהה לא ימצאו בקרבת ביתך, רצוי לא לקנות נכס קרוב לאזור מגוריך בגלל שיקולי נוחות. * כל הנכתב במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
