דירות מחולקות - בראי החוק 

השבוע הציעו לי לרכוש דירה מחולקת לשלשה יחידות דיור נפרדות במרכז העיר, אולם לאחר בירור נתחוור לי כי , הפיצול נעשה ללא כל היתר, לפיכך, האם כדאי לי לרכוש דירה זו , או שמא עדיף לרכוש דירה אחרת ולחלקה על פי היתר וכל הכרוך בכך?

על ידי חלוקת דירת מגורים רגילה למס' יחידות דיור נפרדות אכן ניתן להגיע לתשואה דו ספרתית (10%-12%) על ההשקעה, אולם חשוב לעמוד על הסיכון הכרוך בפיצול דירה ללא היתר כדין היכול להיות כרוך בהרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה, ההכרח להשיב הדירה לקדמותה ואף הגשת כתב אישום פלילי ע"י התובע העירוני והטלת קנס כספי כבד.

למרות האמור, אכן ניתן לבצע חלוקה דירת מגורים באופן חוקי, וזאת בכפוף להגדרת הצפיפות המותרת, ומס' הדירות למגרש בתב"ע החלה באיזור.

חלוקת דירת מגורים רגילה למס' יחידות דיור נפרדות מעוררת שאלה משפטית כדלקמן:
האם השינויים שבוצעו בדירה ניתנים להגדרה של יחידות דיור נפרדות, או שמא, מדובר בשינויים פנימיים בלבד היוצרים אגפים שאינם יחידות דיור ?
ס' 145 (א)(2) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). קובע : "הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינויי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הוועדה המקומית ..."
היינו, חלוקה המהווה שינוי פנימי בלבד (כגון: חלוקה לאגפים) פטורה מחובת היתר.

לאור האמור, שומא עלינו לברר בשלב זה, מהי כוונת המחוקק בהגדרת "שינוי פנימי" , והאם חלוקה למס' יחידות דיור, תהא אכן פטורה מחובת ההיתר, במסגרת הסעיף דלעיל.

על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, ניתן לאבחן מס' גורמים אשר יגדירו את מהות החלוקה, כגון: 1. יצירת יחידות דיור דומות הנראות כתאומות ממש. 2. העדר מוני חשמל/מים לכל יחידה. 3. קיומה של כניסה אחת לדירה. 4. העדר רישום נפרד לכל אחת מהיחידות.

חשוב לציין, כי אין להסתפק במבחנים ובקריטריונים הטכניים שצויינו לעיל, שכן לאחרונה נקבעו בפסיקה מס' מבחנים רלוונטיים מנחים, לעניין קיומם של יחידות דיור עצמאיות, המבחן הפונקציונאלי, והמבחן הייעודי, בהם נקבע כי, הימצאותם של כניסות נפרדות, נקודות צנרת למים וביוב, מערכת שירותים ומקלחת נפרדת ודוד חשמל נפרד, מעידים על כך שמדובר ביחידות דיור נפרדות ולא בחלוקה לאגפים.
בית המשפט קבע למעשה, כי חדר יחשב כיחידת דיור, מקום שקיימות בו הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה.
עוד נקבע, כי יש לבחון את הייעוד של יחידות דיור השונות, אשר תעיד ברוב המקרים יותר מכל על המטרה לשמה בוצעו העבודות בדירה.
לפיכך, לא די בקיומן של יחידות בעלות פונקציות בסיסיות, אפילו אם מדובר ביחידות מינימאליסטיות בשטחן, כדי להצביע בוודאות על היותן יחידות דיור נפרדות, שכן באם הן אינן עומדות במבחן הייעוד, ואינן מיועדות לשמש בפועל כיחידות דיור נפרדות, הרי שהן חלק משינוי פנימי בדירה הפטור מחובת היתר.


לסיכום: מעצם מורכבות העניין, חובה לפני כל החלטה לחלוקה, לקבל יעוץ וליווי משפטי של עו"ד המתמחה במקרקעין ובפרט בתחום ספציפי זה.


גיא ניומן, עו"ד

מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה


ניתן לפנות לעו"ד גיא ניומן ישירות בנושא פשיטות רגל וכיצד להתמודד איתן

בטלפונים הבאים:

052-464-6639

03-6001700


קישור לכתבה בוואי.נט

"הרווח שבין הקשיש לטאבו"

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4003812,00.html


כתבת וידאו בערוץ פ"ת בענייני אקטואליה, עורכי דין ונדל"ן ומה שביניהם.

http://www.youtube.com/watch?v=NRZ_RU4aOWo

http://www.youtube.com/watch?v=p2Ooz1f1XR4

http://www.youtube.com/watch?v=TiYrp-nHA6E