המשכנתא - מה נכון היום אוגוסט 2009 

מאמר זה נועד למי שזקוק למשכנתא וכבר ביסס את הגודל הרצוי וההחזר החודשי המתאים לו ומתלבט בין סוגי המשכנתאות והמסלולים ומחפש אסטרטגיה מתאימה.
מאמר זה רצוי לקרוא אחרי מאמר שלי הדן בסוגי המשכנתאות.
הנתונים היום (הנתונים הם הערכה כללית ומותנים בפרמטרים שונים הן של הבנק (מבצעים) והן של הלקוח (פרופיל כלכלי, מס' שנים נידרש, גודל המשכנתא וכדומה):
הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת של 500.000 ש"ח ל 20 שנה.
? משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, היום קצב האינפלציה 3.6% בריבית קבועה כ-3.6% סה"כ ריבית שנתית של 7.2%. משכנתא זו משפעת משינוי מדד אלא שהשינוי מתפרס על כל תשלומי היתרה כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש יהיה קטן אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה גדול בגלל חישובי הריבית דריבית ואף בשנים ראשונות למרות התשלום החוב גדל. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
? משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד, משתנה לפי הפריים P-0.9% כלומר ריבית בנק ישראל 0.5% + 1.5%= 2% ומרווח שליל של כ 0.9% סה"כ כ 1.1% שנתי, משכנתא זו משפעת משינוי ריבית בנק ישראל השינוי, להבדיל מהצמודה, משפיע רק על התשלום החודשי ברלוונטי כך שהשינוי בתשלום החודשי מחודש לחודש עלול להיות גדול ותנודתי אם כי התשלום הכולל על הריביות יהיה נמוך ממסלול כצמודת מדד, הקרן יורדת כבר מתשלום ראשון. במשכנתא זו אין לדעת מראש מהו התשלום החודשי לכל אורך המשכנתא ומהי עלות המשכנתא.
? משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היום עומדת על כ 6.5%. משכנתא זו כמו כל הלוואה בנקאית רגילה ידוע מראש מה התשלום החודשי ומה עלות המשכנתא הסופי ומתאימה לשונאי סיכונים והפתעות.
? משכנתא צמודת מט"ח לרוב מסלול זה אינו מתאים לישראלי הממוצע מאחר שהוא מנהל את חייו בשקלים ומשכנת כזו חושפת אותו לסיכונים, לא התייחס לזה כאן

לאחר שיש לנו את נתוני המשכנתאות וההשפעות החודשיות והסופיות אנו נדרשים לבחור אחד או חלוקה בין הסוגים שתתאים לנו.
האסטרטגיות הקיימות:
? תמהיל בין כל או חלק מסוגי המשכנתאות ואז מחזיקים בתפישה של טוב ורע ביחד כי המצב עלול להתהפך בעוד כמה שנים ואז הטוב והרע יקזזו אחד את השני.
? בחירת מסלול עדיף לפי האופי של הלוקח, אם אני חושש מקפיצות בהחזרים והתפרצות אינפלציונית אז עדיף משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד ואם אני רוצה למקסם את הרווחים (לשלם מה שפחות) אז משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד לפי פריים (מחייב מעקב כי לאורך שנים עלול המצב להשתנות ואף להתהפך לטובת צמודת המדד).
האסטרטגיה שלי: בחירת מסלול עדיף לפי האופי הלוקח (נכונה לאוג' 2009)
? אם אני חושש מקפיצות בהחזרים והתפרצות אינפלציונית בקיצור "שונא סיכונים" אז עדיף משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, היתרונות של מסלול זה הוא :היום היא אטרקטיבית אפילו ביחס ל קבועה צמודה ואין צורך לעקוב.
? אם אני רוצה למקסם את הרווחים (לשלם מה שפחות) אז משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד לפי פריים, זה יחייב מעקב ברמה שנתית כי לאורך שנים עלול המצב להשתנות ואף להתהפך לטובת צמודת המדד, ואם חל שינוי כזה מובהק (פער של 2% בין המשכנתא שלי לאחרת המוצעת ע"י הבנק) אז אני ממחזר למסלול הכדאי באותה תקופה. היתרונות של מסלול זה הוא בתשלום הכי נמוך בשוק בתקופה הקרובה לפחות (גם אם זה לשנתיים שלוש למה לא לנצל זאת?) וכרסום בקרן כבר מתשלום ראשון.
הערות
א. כל אדם ובמיוחד השונא סיכונים כדאי שיגדיר מהו הסיכון שממנו הוא רוצה להימנע , האם קפיצה של 200 ש"ח בתשלום החודשי נחשב סיכון או לא, האם עלייה בפריים של 2% זה סיכון האם עליית האינפלציה ב- 4% זה סיכון?
ב. לאחר הגדרת הסיכונים כדאי להיכנס לאחד ממחשבוני משכנתא (יש רבים כאלו ברשת) ויכניס נתונים השוואתיים בכל אחד מסוגי המשכנתא ובכך יבין את המשמעות האמיתית לקבלת החלטות באזור של אי וודאות.כדאי להסתכל על 2 פרמטרים עיקריים 1. השתנות בתשלום החודשי 2. עלות המשכנתא הכוללת.
ג. להימנע מקלישאות, סטיגמות או משפטים שאינם מגובים בחישובים ומספרים אמיתיים.
ד. למשכנתא צמודה בריבית קבועה איני מוצא שום יתרון היום, היא גם יקרה וגם מסוכנת.