ביטלתם הסכם מכר עם קבלן - אל תיכנסו לדירה! 

רבים מרוכשי הדירות שמבטלים את רכישתה מבקשים החזר מס רכישה. מדובר באלפי מיקרים בכל שנה. דרך כלל החזר המס הוא נושא טכני המטופל על ידי עו"ד של העיסקה ללא תשומת לב של הרוכש. עם זאת קיימים מיקרים מיוחדים, רבים, בהם קיימות נסיבות חריגות ומיוחדות. באותם מיקרים חריגים רבים שואלים עצמם שאלה זו שאיננה פשוטה כלל ועיקר. לרשויות מס שבח קיימות הנחיות פנימיות הקובעות זכות להחלפת דירות, ביטול רכישת דירות וג"ו ביחסי קבלן דייר המזכים כולם להחזר מס רכישה. הנושא שאנו דנים בו או שהוא חורג מגדר הנחיות אלו, או שאין לו תשובה במסגרת אותן הנחיות פנימיות. באחד ממקרים מיוחדים אלו עסקה לאחרונה ועדת מס שבח ברשות מ. סלוצקי; בועז ברזילי וא. שנאור חברים.
בו"ע 5031/05 בירמן נ' המנהל (מ-16/2/06) דובר בבקשה לביטול הסכם מכר. ב-1.6.99 ניכרת הסכם מכר בין בירמן(הרוכש) לדוידוביץ בע"מ (הקבלן) ביחס לדירה בת 4 חדרים. דובר כנראה בקבלן בעל הסכם פיתוח כאשר על פי הסטנדרט רשאי המפתח שהינו "בעל הרשאה" למכור חכירות מהוונות בדירה מטעם המנהל.

הועדה משום מה לא היתה ערה לחשיבות נקודה זו, ולקיומו של סעיף 55 שבא למנוע כפל מס בהשלמה פורמלית של חתימת הסכם עם ממ"י ע"י הרוכש. אך על כך בהמשך הרשימה. ב-12.12.01 כשנתיים וחצי אח"כ, ושנה לאחר תאריך מסירת החזקה בהסכם (31.12.00) הוגשה לבימ"ש מחוזי תביעה לביטול העסקה ע"י הרוכש בשל שלא נבנתה מעלית בניגוד למפרט הטכני שצורף להסכם. אכן הפרה יסודית של ההסכם לכל הדעות! ב-23/5/02 נחתם הסכם חכירה לדורות בין בירמן לממ"י החל מ-21/10/88 ל-49 שנים (כנראה מתאריך חתימת הסכם פיתוח ע"י הקבלן עם ממ"י).
בהסכם גישור שקיבל תוקף פס"ד הוסכם על ביטול ההסכם בדרך ביצוע מוזרה קמעה, כמפורט להלן. ב-9.1.05 היגישו הצדדים תצהיר ביטול עסקה וב-6.1.02 נמכרה הדירה.

הועדה דחתה את הערר להשבת מס רכישה בהסתמך על ניתוח שגוי של הילכת עידית זמר (ע"א 304/85) בעיקר מאחר וב-16/3/01 קיבל העורר את החזקה בדירה, תוך תשלום אחרון, וזאת 9 חודשים לפני שהגיש תביעה לביטול הרכישה.
כמו כן מציינת הועדה עוד שתי נקודות שעמדו לרועץ להכרה בביטול לפי הילכת זמר: א. רישום על שם הרוכש בממ"י לרבות חתימה על הסכם חכירה שם. ב. מכירה של הדירה ע"י הקבלן שהחזיק בכסף בנאמנות עבור הרוכש. מכאן שהמוכר היה למעשה בירמן. בשני אלו ראתה הועדה קליטת שורשי העיסקה בקרקע המציאות המונעת הכרה בביטול העסקה והחזר מס הרכישה. לדעתנו החמירה הועדה שלא לצורך עם בירמן ולא שעתה לבקשת בירמן שהיתה בנסיבות הענין צודקת. אין ספק כי אי בניית מעלית מהווה עילה לביטול חד צדדי של רכישת דירה. עם זאת, אדם כמו בירמן ששילם את רוב מחיר הדירה לפני הגילוי כי הבניין ללא מעלית עומד בפני דילמה. אם לא יקנה חזקה כנגד תשלום אחרון שולי יחסית יאבד ביטחון חשוב ביותר להבטחת פיצויים המגיעים לו בתביעה עתידית מהקבלן. הוא יכול להיוותר עם ערבות חוק מכר שהינן מאד בעיתיות ואשר מימושן מול הבנקים יכול להיות אבן נגף רצינית. אין ספק כי עשה בירמן בחכמה על כי רכש חזקה ובכך הבטיח ביטחון נוסך לשיפוי מהקבלן על פיצויים שזה יחוייב בהם. אם היה מבטל את העיסקה טרם מסירת החזקה ייתכן שהערבות לא היתה מזכה אותו לדבר שכן ביטול כזה לא בהכרח מובטח על ידי ערבות חוק מכר. הוא לא היה מקבל חזקה בדירה והיה מאבד אותה, והכסף ששילם היה נותר בידי הקבלן בטענה כי בירמן הוא שהפר את ההסכם וחייב לקבלן פיצויים שהינם עולים אך בקצת על כל מחיר הדירה ששילם לקבלן עד לאותו שלב. התוצאה כי הועדה לא היתה ערה לשיקולים אלו שחייבו את בירמן להשלים את עיסקת המכר, היא שפוסלת את הנמקותיה כבסיס ליישום הילכת זמר והקביעה כי שורשי העיסקה נקלטו בקרקע המציאות. יותר מכל לפי הילכת פיפשקוביץ, ביטול גם לאחר מסירת חזקה הינו רטרואקטיבי ולא מכאן והילך, הגם שלעיתים הסעדים שיפסוק בית המשפט אינם פרוספקטיביים. קיימים פסקי דין רבים בהם מעבר ארבע וחצי שנים, שהיוו מכשלה נוספת לדעת הועדה, לא הפריעו לבתי המשפט להגיע למסקנה כי הביטול מזכה בחזר מס רכישה. לבסוף, נראה לנו כי השלמת החסכם לחכירה מול ממ"י הינו אקט טכני, כי הקבלן המפתח כמורשה של ממ"י היה רשאי לחתום הסכם בשם ממ"י ועשה כן. על מנת להשלים את זכותו לפי ההסכם עם הקבלן היה בירמן חייב כחלק מהסכם המכר לרשום זכותו בממ"י ואין לצעד זה כל משמעות נפרדת ייחודית כפי שסברה הועדה. המסקנה העולה מכל האמור הינה כי כל רוכש דירה המבקש לבטל את רכישתה בשלב שבו שילם את מרבית התשלומים, נמצא בסד לפיו אם ישלים את רכישת החזקה בדירה לשיפור עמדתו במיקוח מול הקבלן, עלול למצוא עצמו כמי שאיננו זכאי להחזר מס רכישה בעת ביטול ההסכם עם הקבלן והחזר התשלומים ששילם עבור הדירה.

(10.3.06)