הסאגה של עמותות בניה (ב) 

בשבוע שעבר תארנו את היתרונות של עמותת בניה מול מכירה פשוטה של דירות לציבור קונים. הסברנו כי ניתן לחסוך את המע"מ על הקרקע אם מדובר בבעל קרקע פרטי, כמו המקרה ליד מגדלי yoo ברכבת ארלוזרוב-צפון ת"א. יש חסכון במס רכישה על הבניה. הקבוצה חוסכת בנוסף חלק מהרווח היזמי של מי שמוכר דירות, לעומת רווח נמוך יותר של קבלן בונה. ציינו עוד כי נציבות המס בלחץ בלתי פוסק של התאחדות הקבלנים והבונים, המגנה על חבריה, נלחמת בתופעה ולפיכך קיימות סכנות לא מבוטלות על חברי עמותה שהתארגנו בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע. עיקר הסיכונים הם הטלת מס רכישה על הבניה. בהלכות ליאת זהבי ולנג נקבע כי מדובר בפיצול מלאכותי ובלתי לגיטימי של רכישת קרקע ובנייה, ולפיכך נקבע כי יש לשלם מס רכישה על הבנייה. הלכות אלו אמנם לא עסקו באופן ישיר בקבוצות בנייה קלאסיות. אולם רשויות המס מתבססות עליהן בתקיפתן את תופעת עמותות הבניה. דרך נכונה וראויה הינה לפעול במסגרת התיקונים 50 ו-55 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע אפשרות חוקית לייזום קבוצת בנייה. רצוי גם לפנות לקבלת ruling שהינו אישור קודם לרכישה, דרך שכיום פתוחה בפני כל אזרח.
סיכונים נוספים מניסיוננו כרוכים באי מתן אישורים לרישום בטאבו בשומת קבלן ליזם, למרות שלא קיבל רווח מהבנייה, הטלת מע"מ על היזם או על בעל הקרקע על מכירת דירות, שלילת מס מוגבל במיסוי מקרקעין והטלת מס הכנסה מלא (כיום ההפרש 29%).
לאחרונה התעוררו שאלות ביחס לעמותות בניה, שיזמיהם נותנים שירותים נוספים לדיירים. הנושא עלה לדיון במסגרת יום עיון בו הרצה משנה בכיר לראש אגף המיסים, מר יהושע ויטה, רו"ח, הממונה על נושאי השומה. לפי עמדת רשות המיסים, לפחות כפי שפורסם בעיתונים, לא ינתן אישור לעמותות בהן היזמים נותנים שירותים נילווים לחברים. נותרו פתוחות שאלות רבות בהקשר זה. השירותים שחברי עמותה מקבלים הם רבים: שירותי ייזום, שירותי תיווך, שירותי הנדסה, שירותי פיקוח, שירותי בניה, שירותים משפטיים, שירותים פיננסיים (משכנתאות וכו'), שירותי הנ"ח וראיית חשבון, פרסום וכו'. אין מדובר בשירותים בעלי אופי אחד. השאלה אם לפסול עמותה בשל קבלת שירותים נילווים מהיזם כדוגמת: עריכת דין, פיננסים, תיווך, ייזום, הנ"ח וכיו"ב, הינה שאלה מורכבת שיש לה פנים לכאן ולכאן.
חלק מהשירותים וודאו שאינם נופלים בגדר עסקה המסתירה מכירת דירה במסווה עמותה. מאידך, קיימים שירותים שמאחוריהם מוסוית עסקת מכירת דירה מהיזם לחברי העמותה. שירותים אלו הם שיכולים לשלול עניינית קבלת אישור והכרה בהתארגנות במסגרת עמותה מרשות המיסים. שירותים אלו הם הם שבצדק הופכים את חברי העמותה לקוני דירות ואת יזמיה לקבלני דירות המוכרים דירות. כך גם נפסק בכל אותם פסקי דין כדוגמת עניין לנג, ליאת זהבי ואחרים. פרושו של דבר כי כל שירות שנותן היזם, שאין בו "אבק" או "חשש" לכבילת הדייר לקבלת "שירותי בניה" ממי מטעמו של היזם, ושירותי הבניה פתוחים למו"מ או מכרז מטעם בעלי הקרקע ללא אפשרות לניתוב כלשהו בהסכמי היזמים או החברות בעמותה, כדוגמת הצורך במכרז אמיתי ופתוח לשם שלב הבנייה: הרי אז שאר השירותים הניתנים אין בהם לפסול את העמותה.
בתיקון מספר 50, שהוארך בתיקון 55, תוקן סעיף 49י ובו נכללה "אופציה" כמנגנון עסקי לקידום נושאי ייזמות במקרקעין. בין השאר, כוונת מנסחי החוק וחברי הועדה שניסחו את החוק, היתה לאפשר לעמותות בניה, ובמיוחד ליזמים, לקנות אופציה מבעל קרקע ל-24 חודש, בכתב, במחיר שלא יעלה על 5% ממחירה המלא המוסכם עם בעל הקרקע, אופציה שתדווח למנהל מיסוי מקרקעין האזורי. האופציה איננה עסקה חייבת במס רכישה או במס שבח. האופציה נקנית ע"י היזם לטובת מכירתה בפרוסות פרוסות (לפי מספר הדירות) לרוכשי הקרקע העתידית. חברי העמותה המחזיקים כל אחד בפרוסת אופציה 1 לדירה, יקנו חלק בקרקע מאת בעל קרקע והיזם יכול למכור את האופציה ברווח החייב במס הכנסה לחברי העמותה.

רווחי היזם ממכירת האופציה הינם תחליף לדמי יזמות ולדמי תיווך. לפי הידוע מפרסומים בעיתונים, סמנכ"ל בכיר למנהל רשות המיסים, מר יהושע ויטה, הנזכר לעיל, סרב להכיר באופציה כמכשיר המאפשר גם מתן שירותי בניה, שימכרו בחבילה אחת ע"י רוכש האופציה היזם. אבחנה זו, שיש החולקים עליה (ואין לנו כל דעה אישית בנושא), מבוססת על כך שסעיף 49י (סעיף האופציה שנחקק ברפורמה) כוונתו לאפשר מכירת שירותי בניה, מה שנאסר בהלכות לנג וזהבי. עם זאת גישת ויטה, שאף בה יש הגיון, גורסת כי מתן שירותי בניה מנוגד לרוח פסקי הדין לנג וזהבי ולפיכך אין לאפשר אותה גם דרך עקיפת יזמות ע"י עמותה מסורתית ומעבר ליזמות ע"י שימוש בסעיף 49י (האופציה ליזם) שנחקק ברפורמה.

מה הם הסיכונים על רוכשי דירות בעמותה:
רצוי לקחת לתשומת לב כי כל חבר עמותה השמח לחסוך עד 6% במחיר הדירה, צפוי לסיכונים שיכולים לגרום להאמרת מחיר הרכישה בעוד כ-7%-10%. סיכונים אלו ראוי שיובהרו מראש ושרוכשי הדירות בעמותה יהיו ערים להם.
א. מס רכישה: קיים סיכון כי מס שבח יבקש מהם מס רכישה על הבנייה (עוד 3%).
ב. קנס דיווח לא נאות: קנס בדיווח לא נכון - %½ 1 - 3%.
ג. אי רישום בטאבו: יש מקרים (זהבי) שרשויות המס לא מנפיקות אישורים לטאבו.
ד. משפטים עם הקבלן ועם בעל הקרקע ועם מס שבח - שכ"ט עו"ד בהקשר זה יכול להגיע לכדי 3%. ס"ה העלות שבסיכונים כ-9% (משוער בלבד). אנא בידקו הנושא היטב לפני הצטרפות לעמותות.


(26/3/06)