לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בענין עיריית רמת גן אשר דן ב-2 סוגיות אשר המעניינת שבהם ובעלת ההשפעה הגבוהה ביותר, לפחות מבחינת הענין הרחב והטרחה הנובעת ממנו, הינה סוגיית המחוברים כחלק מהמקרקעין.
בית המשפט העליון קבע כי כל מחובר פריק אשר שומר על אופיו עם "ניתוקו", אינו מהווה חלק מן המקרקעין. מבחן זה שקבע בית המשפט העליון סוטה קמעה לדעתנו מהמבחנים המסורתיים שהתפתחו לעינין הגדרת מקרקעין בדין הכללי. מבחנים אלו דרשו בתחילה כי המבחן יהיה המיבחן הפיסי של מחוברים שאינם ניתנים להפרדה. מחובר שניתן היה להפרדה לא היה נחשב לחלק מהמקרקעין אפילו לא היה לו קיום נפרד מהם כדוגמת חלונות זכוכית שניתן לפרקם על נקלה בהיותם זזים במסילה ונשלפים בקלות ממקומם בבנין. ההתפתחות הובילה למבחן שונה לפיו בוחנים אם למחובר תפקיד פונקציונאלי כחלק מהבנין. לפי המבחן הפונקציונאלי בדין הכללי אם המחובר בעל תפקיד משמעותי כחלק מהבנין הוא יחשב למקרקעין אף אם הוא ניתן להפרדה, דוגמת החלונות לעיל.
מבחן בית המשפט העליון (בענין עירית רמת גן) בוחן פונקציונאליות הפוכה. קרי, האם למחובר תפקוד פונקציונאלי עצמאי לאחר הפרדתו. יש לציין כי פסק דין זה הינו ממשיך דרכם של פסקי דין במיסים אם כי בתחומים אחרים (קולנוע רינה בחולון במס הכנסה ומוריס ג'האשן במס קנייה).
עולה השאלה אם מעתה ואילך ינוסחו ההסכמים הללו כהסכמים של דירה + הסכם המוסיף את ה"נתיקים", או כהסכם של דירה עם תמורה מוחלטת ממנה יש לגרוע את ה"נתיקים" על פי הערכת שווי, כאשר נדמה שלפחות לצרכי מיסוי, הדרך הראשונה היא המועדפת.
שאלה יפה יותר נוגעת בהיקף ה"נתיקים". האם ה"נתיקים" הינם מזגנים, ריהוט ושאר תכולת דירה בלבד כפי שמקובל היה עד היום? או שמא מבחן "בתי המלון" בטורקיה הוא שיפעל, וגם ברזים ואסלות השומרים על פונקציונליות לאחר ניתוקם אף הם יחשבו כלא מקרקעין אם ממשיכים ליישם את אותו מבחן?
עולה שאלה גם אם דלתות, בין אם דלתות של ארונות קיר, ובין אם דלתות בכל רחבי הבית, מהוות חלק מן המקרקעין וכך אף לגבי חלונות ותריסים אשר כולם ניתנים לניתוק מבלי שייפגע אופיים. בבתי מגורים פרטיים תעלה שאלה דומה לגבי הרעפים המרכיבים את גג הרעפים.
כך ניתן להמשיך הלאה ולעצור בטענת מנהל מס שבח בערעור, שאם תתקבל פרשנות ועדת הערר על ידי בית המשפט העליון (והיא אכן התקבלה), כמקרקעין יחשבו רק הבטון וחיפוי האבן. וכל יתר האלמנטים בהיותם פריקים יחשבו כמטלטלין.
לא זו בלבד, אלא שמאפייני דירת מגורים המקובלים עד היום, היו קיומם של מקלחת (ברזים) מטבח (ברזים + ארונות) ושירותים (אסלה). האם לאור נתיקותם של המתקנים הללו, גם שלד בלתי גמור ייחשב כדירת מגורים? לטעמנו, כאן כנראה התשובה שלילית, ויש צורך בקיומם של מרכיבים אלו למבחן המהותי כי אכן מדובר בדירת מגורים מושלמת. אך מאידך, אין לספור שוויים של מרכיבים אלו, בגדר שוויה של הדירה.
נדמה כי הוויכוחים על השווי שעסקו עד היום בהערכת שוויה של הדירה לעניין גובה התמורה, יתפצלו לתת-פיצול, ופרט לחוו"ד שמאיות יתחילו להופיע גם חוות דעת הנדסיות על ערכם של המחוברים ה"נתיקים" ועל הדרך להפחיתם משווי הדירה, אם הצדדים נקטו בדרך של מחיר כולל לדירה על כל תכולתה ו"נתיקיה". האם ערכם של הנתיקים הוא לפי שוויו של הנתיק בחנות? האם בחיבורו איבד מערכו כחפץ משומש? או כחלק מדירה מהודרת עלה ערכו כיוון שהוסיף יותר מעלותו לשוויה של הדירה?
בייחוד בדירות מגורים, הזכאיות לפטור ממס שבח וממס מכירה, ערך החסכון במס רכישה הנובע מן ה"נתיקים" גם בגישה המקסימליסטית ביותר לא יעלה על יותר מ- 5000 $.
עם זאת כאשר מדובר במי שמוכר דירת מגורים ללא שימוש בפטור ממס שבח, השפעת הגדרת מעמד של פריט "נתיק", הינה העברה מחיוב במס לאי חיוב במס. שכן במס רווחי הון יוגדרו הללו כמטלטלין לשימוש אישי, וככאלו לא יהיו חייבים במס וכאן החסכון במס עשוי להיות גדול יותר.
השפעת פסק הדין לא תהיה אך ורק בתחום דירות המגורים, אלא אף בנדל"ן מסחרי. בחרנו להתמקד בתחנות דלק:
בתחנות הדלק מקובל ע"י רשויות המס עד כה לבדוק את היוון התשואות הנובעות מן התחנה, כאשר בדרך כלל קיימים דמי שכירות בסיסיים עד מכירת כמות חודשית מסויימת של קילו ליטרים של דלקים וככל שיש עלייה במכירות הדלקים מעבר לה, זכאי המחכיר (הבעלים) לדמי שכירות נוספים.
כיוון שמכירות הדלק מבוצעות באמצעות המשאבות המוצבות בתחנות הדלק, וכיוון שהמשאבות ניתנות לפירוק תוך שמירה על צביונן, מתחזקת הגישה לפיה אין לגזור שוויה של תחנת דלק לצרכי מיסוי מקרקעין מהיוון התשואות העתידי. כאשר ניתן לכאורה לשאול האם יש משמעות למיכלים קבורים בקרקע או למיכלים גלויים. מכיוון שבכל מקרה ניתן להשתמש גם במיכלים קבורים לאחר הוצאתם מן הקרקע, ניתן בהחלט לטעון כי אין חשיבותו רבה למיקום המיכלים. גם דמי שכירות הנובעים מהתקנת מכונות רחיצה, לא יובאו בחשבון לצרכי בדיקת השווי של תחנות דלק. כיוון שאין כל בעיה להעביר מכונת רחיצה לכל מקום אחר.
ניתן למעשה לסקור כל כל ענפי הנדל"ן, ולראות את המהפכה שיחולל פס"ד עירית רמת גן.
דומה כי שמאי המקרקעין יאלצו מעתה לעשות עבודה כפולה במתן חוו"ד שמאיות, כיוון שהשווי הניתן לבנק בחוו"ד לצרכי מימוש שיעבוד, הכולל את הדירה על כל מחובריה, שונה מהשווי אשר רלבנטי לצרכי הפעלת חוק מיסוי מקרקעין.
אנו בטוחים כי במשרדים השונים יפנימו את פסק הדין העליון וימלאו אחר הוראותיו.
(26/3/06)
זיו שרון, עו"ד
דר' אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il
בית המשפט העליון קבע כי כל מחובר פריק אשר שומר על אופיו עם "ניתוקו", אינו מהווה חלק מן המקרקעין. מבחן זה שקבע בית המשפט העליון סוטה קמעה לדעתנו מהמבחנים המסורתיים שהתפתחו לעינין הגדרת מקרקעין בדין הכללי. מבחנים אלו דרשו בתחילה כי המבחן יהיה המיבחן הפיסי של מחוברים שאינם ניתנים להפרדה. מחובר שניתן היה להפרדה לא היה נחשב לחלק מהמקרקעין אפילו לא היה לו קיום נפרד מהם כדוגמת חלונות זכוכית שניתן לפרקם על נקלה בהיותם זזים במסילה ונשלפים בקלות ממקומם בבנין. ההתפתחות הובילה למבחן שונה לפיו בוחנים אם למחובר תפקיד פונקציונאלי כחלק מהבנין. לפי המבחן הפונקציונאלי בדין הכללי אם המחובר בעל תפקיד משמעותי כחלק מהבנין הוא יחשב למקרקעין אף אם הוא ניתן להפרדה, דוגמת החלונות לעיל.
מבחן בית המשפט העליון (בענין עירית רמת גן) בוחן פונקציונאליות הפוכה. קרי, האם למחובר תפקוד פונקציונאלי עצמאי לאחר הפרדתו. יש לציין כי פסק דין זה הינו ממשיך דרכם של פסקי דין במיסים אם כי בתחומים אחרים (קולנוע רינה בחולון במס הכנסה ומוריס ג'האשן במס קנייה).
עולה השאלה אם מעתה ואילך ינוסחו ההסכמים הללו כהסכמים של דירה + הסכם המוסיף את ה"נתיקים", או כהסכם של דירה עם תמורה מוחלטת ממנה יש לגרוע את ה"נתיקים" על פי הערכת שווי, כאשר נדמה שלפחות לצרכי מיסוי, הדרך הראשונה היא המועדפת.
שאלה יפה יותר נוגעת בהיקף ה"נתיקים". האם ה"נתיקים" הינם מזגנים, ריהוט ושאר תכולת דירה בלבד כפי שמקובל היה עד היום? או שמא מבחן "בתי המלון" בטורקיה הוא שיפעל, וגם ברזים ואסלות השומרים על פונקציונליות לאחר ניתוקם אף הם יחשבו כלא מקרקעין אם ממשיכים ליישם את אותו מבחן?
עולה שאלה גם אם דלתות, בין אם דלתות של ארונות קיר, ובין אם דלתות בכל רחבי הבית, מהוות חלק מן המקרקעין וכך אף לגבי חלונות ותריסים אשר כולם ניתנים לניתוק מבלי שייפגע אופיים. בבתי מגורים פרטיים תעלה שאלה דומה לגבי הרעפים המרכיבים את גג הרעפים.
כך ניתן להמשיך הלאה ולעצור בטענת מנהל מס שבח בערעור, שאם תתקבל פרשנות ועדת הערר על ידי בית המשפט העליון (והיא אכן התקבלה), כמקרקעין יחשבו רק הבטון וחיפוי האבן. וכל יתר האלמנטים בהיותם פריקים יחשבו כמטלטלין.
לא זו בלבד, אלא שמאפייני דירת מגורים המקובלים עד היום, היו קיומם של מקלחת (ברזים) מטבח (ברזים + ארונות) ושירותים (אסלה). האם לאור נתיקותם של המתקנים הללו, גם שלד בלתי גמור ייחשב כדירת מגורים? לטעמנו, כאן כנראה התשובה שלילית, ויש צורך בקיומם של מרכיבים אלו למבחן המהותי כי אכן מדובר בדירת מגורים מושלמת. אך מאידך, אין לספור שוויים של מרכיבים אלו, בגדר שוויה של הדירה.
נדמה כי הוויכוחים על השווי שעסקו עד היום בהערכת שוויה של הדירה לעניין גובה התמורה, יתפצלו לתת-פיצול, ופרט לחוו"ד שמאיות יתחילו להופיע גם חוות דעת הנדסיות על ערכם של המחוברים ה"נתיקים" ועל הדרך להפחיתם משווי הדירה, אם הצדדים נקטו בדרך של מחיר כולל לדירה על כל תכולתה ו"נתיקיה". האם ערכם של הנתיקים הוא לפי שוויו של הנתיק בחנות? האם בחיבורו איבד מערכו כחפץ משומש? או כחלק מדירה מהודרת עלה ערכו כיוון שהוסיף יותר מעלותו לשוויה של הדירה?
בייחוד בדירות מגורים, הזכאיות לפטור ממס שבח וממס מכירה, ערך החסכון במס רכישה הנובע מן ה"נתיקים" גם בגישה המקסימליסטית ביותר לא יעלה על יותר מ- 5000 $.
עם זאת כאשר מדובר במי שמוכר דירת מגורים ללא שימוש בפטור ממס שבח, השפעת הגדרת מעמד של פריט "נתיק", הינה העברה מחיוב במס לאי חיוב במס. שכן במס רווחי הון יוגדרו הללו כמטלטלין לשימוש אישי, וככאלו לא יהיו חייבים במס וכאן החסכון במס עשוי להיות גדול יותר.
השפעת פסק הדין לא תהיה אך ורק בתחום דירות המגורים, אלא אף בנדל"ן מסחרי. בחרנו להתמקד בתחנות דלק:
בתחנות הדלק מקובל ע"י רשויות המס עד כה לבדוק את היוון התשואות הנובעות מן התחנה, כאשר בדרך כלל קיימים דמי שכירות בסיסיים עד מכירת כמות חודשית מסויימת של קילו ליטרים של דלקים וככל שיש עלייה במכירות הדלקים מעבר לה, זכאי המחכיר (הבעלים) לדמי שכירות נוספים.
כיוון שמכירות הדלק מבוצעות באמצעות המשאבות המוצבות בתחנות הדלק, וכיוון שהמשאבות ניתנות לפירוק תוך שמירה על צביונן, מתחזקת הגישה לפיה אין לגזור שוויה של תחנת דלק לצרכי מיסוי מקרקעין מהיוון התשואות העתידי. כאשר ניתן לכאורה לשאול האם יש משמעות למיכלים קבורים בקרקע או למיכלים גלויים. מכיוון שבכל מקרה ניתן להשתמש גם במיכלים קבורים לאחר הוצאתם מן הקרקע, ניתן בהחלט לטעון כי אין חשיבותו רבה למיקום המיכלים. גם דמי שכירות הנובעים מהתקנת מכונות רחיצה, לא יובאו בחשבון לצרכי בדיקת השווי של תחנות דלק. כיוון שאין כל בעיה להעביר מכונת רחיצה לכל מקום אחר.
ניתן למעשה לסקור כל כל ענפי הנדל"ן, ולראות את המהפכה שיחולל פס"ד עירית רמת גן.
דומה כי שמאי המקרקעין יאלצו מעתה לעשות עבודה כפולה במתן חוו"ד שמאיות, כיוון שהשווי הניתן לבנק בחוו"ד לצרכי מימוש שיעבוד, הכולל את הדירה על כל מחובריה, שונה מהשווי אשר רלבנטי לצרכי הפעלת חוק מיסוי מקרקעין.
אנו בטוחים כי במשרדים השונים יפנימו את פסק הדין העליון וימלאו אחר הוראותיו.
(26/3/06)
זיו שרון, עו"ד
דר' אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il
