הארנונה של דירות של עולים חדשים 

מעשה שהיה

חברת אנג'ל הקימה שני מבנים בכרמיאל, ובהם 236 יחידות דיור למגורים. במבנים אלה שוכנו עולים חדשים שהופנו על ידי משרד הקליטה.

בהסכם בין אנג'ל למשרד הקליטה נקבע, כי העולים החדשים יהיו חייבים בתשלום הארנונה, ובגין הדירות הריקות ישא משרד הקליטה בתשלום זה. עוד נקבע, כי על העולה החדש לבדוק את האפשרות לקבל פטור או הנחה לפי הקריטריונים המקובלים בעירייה.

עיריית כרמיאל סיווגה את המבנה כ"בית אבות" לצורך ארנונה, ולאחר דיונים בין הצדדים הודיעה הסכימה לשינוי סיווגו של המבנה ל"מגורים".

שומות הארנונה הוצאו לשמה של אנג'ל למרות שזו הידיעה לעירייה, כי בדירות מחזיקים עולים חדשים שונים. אנג'ל ביקשה לבטל את שומות הארנונה שהוצאו לשמה, ודרשה להפנותם לכל דייר ודייר לפי רשימות המחזיקים בדירות. כצפוי, דחה מנהל הארנונה את ההשגה, ובהזדמנות זו השיב, כי נקבע לנכס סיווג של בית אבות או בית מלון. אנג'ל עררה בפני וועדת הערר לענייני ארנונה.

החלטה ועדת הערר

למתגורר יש זכות שהייה ושימוש בלבד, כי מדובר בתקופת שהייה, ולא בתקופת שכירות, וכי מדובר בדמי שהייה ולא בדמי שכירות. לכן, היחסים בין הצדדים דומים יותר ליחסים בבית מלון ולא ליחסי משכיר - שוכר רגילים. מכאן, שאנג'ל היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

לגבי הסכם השהייה שבין אנג'ל לבין המתגורר פסקה ועדת הערר, שהוא נועד לתכנון מס, ולכן אין לייחס לכך משקל לצורך חיזוק טענותיה של אנג'ל. התוצאה היא, כי יש לסווג את הנכס כבית מלון.

בהלכת "אחוזת ראשונים", פסק בית המשפט העליון, כי בית אבות הוא בית מגורים לכל דבר ועניין. ועדת הערר אבחנה את המקרה הנידון בכך, שבעניין אחוזת ראשונים מדובר באוכלוסייה שבאה לבית האבות מיוזמתה ולפי שיקול דעתה מתוך בחירה, ואין המדובר בהפניה ותשלום קבוע מטעם גוף ממשלתי כלשהו, ואילו כאן הבעלים מקבל תמורה מראש בין אם יחידות הדיור מאוכלסות ובין אם לאו. התוצאה היא, כי אנג'ל היא המחזיקה בנכס.

על החלטה זו הגישה אנג'ל ערעור מנהלי.

פסיקת בית המשפט

הערעור התקבל. המתגוררים ביחידות הדיור הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואת מקבץ הדיור (למעט השטחים הציבוריים) יש לסווג כיחידות דיור למגורים, ולא כמבנה עסקי בסיווג בתי הארחה או מלון דירות.

אמנם, מדובר בדירות המיועדות לאוכלוסייה בעלת צרכים מיוחדים, אך אין בכך כדי ליטול ממבנים אלה את המאפיין העיקרי, דהיינו, היותם מבני מגורים. המאפיין את שני מגדלי הדיור זו העובדה שיחידות הדיור משמשות את הדיירים למטרת מגורים.

עצם העובדה שעמידר, כשלוחה של משרד הקליטה, מפנה את הדיירים אל מגדלי הדיור ונושאת בחלק גדול מן התמורה המגיעה בעבור השימוש ביחידות הדיור ומכסה את התמורה המגיעה לגבי יחידות דיור שנותרו בלתי מאוכלסות, אינה מביאה לתוצאה שונה מזו שאליה הגיע בית המשפט העליון בעניין אחוזת ראשונים, שהרי המבחן העיקרי הוא מבחן השימוש בדירות.

אין מניעה להפריד בין השטח המסחרי לבין דירות המגורים והשטחים הנלווים לדירות אלה לצורך סיווג וקביעה מי "המחזיק" בשטח זה לצורך תשלום ארנונה.

חובת תשלום הארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. תקופת מגורים של כחמש שנים אינה מאפיינת, בדרך כלל, בית הארחה או בית לינה, אלא דווקא דירת מגורים. הדיירים המתגוררים ביחידות דיור אלה הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הם המחזיקים ביחידות דיור אלה, והם החייבים בתשלום הארנונה.

הגיגים נוגים

לבי לבי עם הרשויות המקומיות הנמצאות בגירעון כספי, אבל סוס הוא סוס, ודירת מגורים היא דירת מגורים.

בית המשפט העליון קבע הלכה ברורה וצלולה בעניין "אחוזת ראשונים" לגבי בתי אבות. בית המשפט המחוזי, כבוד השופט י. גריל, יישם הלכה זו על בניין דירות שבהם מתגוררים עולים חדשים. בפסק דין ארוך, מפורט ומנומק כדבעי, קבע בית המשפט המחוזי עקרון פשוט לכל אדם (אבל לא לוועדת הערר), כי ארנונה משיתים על המשתמש על פי השימוש בפועל, ולא על אדם אחר בגין שימוש שלא היה ולא נברא.

הגיעה העת לבטל בחקיקה את הפרודיה של ועדות הערר של הארנונה במתכונתן הנוכחית. הכישורים היחידים שנדרשים למינוי היו"ר והחברים בוועדת הערר, לא תאמינו, הם להיות בגירים ותושבי הרשות המקומית. ברצותה, ממנה מועצת הרשות המקומית את יקיריה לוועדת הערר, וברצותה, היא מחליפה אותם ביקירים אחרים. גם כאשר חברי ועדת ערר פלונית הם מלח הארץ, תבונה מעוררת קנאה, יושר אינטלקטואלי ואומץ לב נדיר, מראית העין עלולה לגרום לעיוורון מיידי.

האם בידי שלושה הדיוטות מתנדבים ראוי להפקיד מידי שנה הכרעות של מאות מיליוני שקלים?

ראוי לחוקק תיקון לחוק, לפיו יקים משרד הפנים ועדות ערר מחוזיות, כדוגמת ועדות הערר לעניין חוק התכנון והבנייה. את ועדות הערר המחוזיות יש לאייש ביו"ר שהוא שופט מקצועי, ועל חברי הוועדה להיות בעלי מקצוע בתחום המשפט או הנדל"ן (ועל כך בכתבה נפרדת).

____________

עמ"נ 317/03 אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ נ' עירית כרמיאל - מנהל הארנונה

בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה

כב' השופט י. גריל, 4.2.2005