מאת : שי עקרבי, עו"ד*
א. מיהו דייר מוגן ?
ב. מהם דמי מפתח ולמי ישולמו ?
ג. מה גובה דמי השכירות שמשלם דייר מוגן (בדירה או בעסק)?
ד. חובותיו של בעל הבית
ה. חובותיו של הדייר המוגן
ו. מי יבצע ומי ישלם עבור תיקונים בנכס?
ז. רכישת דירה בדמי מפתח והעברת זכות הדיירות (חילופי דיירים)
ח. האם זכותו של דייר מוגן עוברת בירושה
ט. מעבר זכויות דייר מוגן לבן משפחה (בדירה או בעסק)
י. עילות לפינוי דייר מוגן
יא. מידע שימושי
א. מיהו דייר מוגן?
דייר מוגן הוא :
? מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי-מפתח.
? דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
? דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
? כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
? דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס.
חוק הגנת הדייר, מגביל את בעל הבית ומגן על הדייר:
? ישנה הגבלה בחוק על גובה דמי השכירות (ואלה נמוכים מאד ביחס למחירי השכירות בשוק).
? השכירות נמשכת ולא ניתן לפנות את הדייר ובני משפחתו, משך כל חייו, אלא לפי עילות פינוי מיוחדות הקבועות בחוק.
? זכות הדייר יכולה לעבור לקרוביו (לאחר מותו או במקרים של פירוק התא המשפחתי - בהתקיים התנאים שקבועים בחוק).
? דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס זכאי במקרים מסויימים לקבל חלק מדמי המפתח (ראה חילופי דיירים).
חוק הגנת הדייר מגדיר את מערכת חובות בעל הבית וחובות הדייר המוגן ומונה את עילות הפינוי נגד דייר מוגן.
החוק חל הן על דיירים המחזיקים בדירות והן על דיירים המחזיקים בית עסק.
יש להבדיל בין המושגים דייר מוגן ל"דיור מוגן". המונח "דיור מוגן" מתייחס בדרך כלל לבניינים המיועדים לאוכלוסיה מבוגרת הכוללים בדרך כלל שמירה ואין קשר בינם לבין חוק הגנת הדייר.
ב. מהם דמי מפתח ולמי ישולמו?
דמי מפתח הם כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר. לאחר תשלום דמי המפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים. כלומר- דמי המפתח אינם תחליף לדמי השכירות.
תשלום דמי המפתח מעניק לדייר את הגנת החוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-1/2 משוויו בשוק של הנכס) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.
דמי מפתח ישולמו גם כאשר דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס (שקרוי בחוק "דייר יוצא") מעביר את זכויותיו לרוכש שייכנס לנכס במקומו (קרוי בחוק "דייר מוצע"). במקרה כזה תשלום דמי המפתח יחולק בין הדייר היוצא לבעל הבית. חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח יהיה:
המועד שהדייר היוצא נכנס לנכס זמן ההחזקה בנכס החלק בדמי המפתח המגיע לדייר היוצא
לפני 14/8/1958 2/3
לאחר 14/8/1958 בשנה הראשונה לשכירות 85%
החזיק בדירה יותר משנה אך לא יותר משנתיים 75%
החזיק בדירה יותר משנתיים אך לא יותר מחמש שנים 2/3
החזיק בדירה יותר מחמש שנים 60%
אולם אם הדייר היוצא לא שילם מעולם דמי מפתח בעד הנכס יהיה חלקו בדמי המפתח לפי הטבלה הבאה :
זמן ההחזקה בנכס המועד שהדייר היוצא נכנס לנכס החלק בדמי המפתח המגיע לדייר היוצא
בשנה הראשונה לשכירות 0
החזיק בדירה יותר משנה אך לא יותר משנתיים 22.5%
החזיק בדירה יותר משנתיים אך לא יותר משלוש שנים 33.3%
החזיק בדירה יותר משלוש שנים אך לא יותר מחמש שנים 50%
יותר מחמש שנים לפני 14/8/1958 66.6%
אחרי 14/8/1958 60%
להסבר בדבר אופן העברת זכות הדיירות לדייר מוצע לחץ כאן
ג. מה גובה דמי השכירות שמשלם דייר מוגן (בדירה או בעסק)?
החוק מבחין בין דמי שכירות עבור דירת מגורים ובין דמי שכירות עבור עסק.
דמי שכירות בדירה
דמי השכירות בדירת מגורים נקבעים בהתאם לגודל הדירה (מספר החדרים). דמי השכירות היסודיים הם אלה ששילם הדייר ערב כניסת התקנות לתוקפן. דמי השכירות מתעדכנים מידי פעם ב"תקנות משנות" הקובעות את גובה עליית דמי השכירות היסודיים. התקנות קובעות את דמי השכירות המכסימליים. על בעל הבית נאסר לגבות דמי שכירות מעבר לסכום המכסימלי שנקבע בתקנות.
דייר ששילם דמי מפתח עבור הנכס זכאי להפחתה של 1/3 מכל עלייה בדמי השכירות וזאת למשך 15 השנים הראשונות - החל מפרסום התקנות המשנות.
את דמי השכירות החדשים שנקבעו צריך בעל בית לגבות לאחר שמסר לדייר המוגן הודעת דרישה בכתב על גובה דמי השכירות החדשים.
דמי שכירות בעסק
כבית עסק מוגדר כל נכס שאינו למגורים. דמי השכירות נקבעים בין בעל הבית לדייר השוכר את העסק.
דמי השכירות המרביים נקבעו כדמי השכירות ששולמו לפני יום 1/1/83 בתוספת 300 אחוזים.
דמי שכירות אלה מתעדכנים אחת לשנה בהתאם לעליית המדד.
דייר בעסק ששילם דמי מפתח עבור הנכס זכאי להפחתה של 1/4 מכל עליה בדמי השכירות וזאת למשך שמונה שנים מיום תחילת השכירות.
נוסף לכך נקבעו בתקנות סוגי עסקים שעליהם לא חלה הגבלת דמי השכירות המרביים. סוגי העסקים הללו מפורטים בתקנות וביניהם: בנקים, עסקי ביטוח, עסקי יבוא ויצוא, קולנוע, עסק לעבודות בניין, עסק המושכר לממשלה לרשות מקומית , עסק של בבעל מקצוע חופשי וכו'. לגבי עסקים אלה, בית הדין לשכירות הוא שקובע את דמי השכירות המכסימליים.
ד. חובותיו של בעל הבית
בעל בית חייב לדאוג ולשלם עבור ניקוי חדר המדרגות וניקוי חצר הבית, תאורה בחדר המדרגות והרקת בור הביוב (במקרה בו הבית אינו מחובר למערכת הביוב העירונית).
על הדייר לשלם לבעל הבית, נוסף על דמי השכירות, תשלום חודשי קבוע עבור השירותים הללו. גובה התשלום נקבע בתקנות ומחושב לפי מספר החדרים בנכס.
אם בעל הבית אינו דואג לאספקת השירותים הללו, יכול דייר להתרות בו במכתב רשום. יש לתת לבעל הבית זמן סביר לקיים את השירותים. אם בעל הבית לא קיים את השירותים לאחר ההתראה, יכול הדייר להודיע זאת לדיירים האחרים ולדאוג לאספקת השירותים בעצמו. אם עשה כך הוא יכול לדרוש את החזר ההוצאות מבעל הבית, בניכוי החלק אותו הוא צריך לשלם, וכן לדרוש משאר הדיירים את חלקם היחסי.
כשמדובר בעסק- התשלום עבור השירותים הללו משתנה בהתאם לגודל העסק ולשימוש שלו על פי התקנות.
ה חובותיו של הדייר המוגן
על דייר מוגן להקפיד על עמידה בכל תנאי החוזה, שנחתם בתחילת השכירות.
על הדייר לשלם במועד ובדרך שנקבעה על ידי בעל הבית את דמי השכירות ואת התשלום עבור השירותים אותם חייב לספק בעל הבית.
על הדייר לשאת בחלקו בהוצאות הנדרשות לתיקונים הנכס.
אסור לדייר לנטוש את הנכס אחרת יסתכן באיבוד זכויותיו.
ו. מי יבצע ומי ישלם עבור תיקונים בנכס?
בעל הבית הוא שחייב על פי החוק באחזקת הבית במצב תקין. החוק מונה רשימה של תיקונים אותם חייב בעל הבית לבצע. הוצאות התיקונים נחלקות מחציתן משלם בעל הבית ומחציתן הדייר. מדובר בתיקונים יסודיים החשובים לשמירת הבית:
- תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.
- תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין
- תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.
- תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, ותיקון מתקן תיבות המכתבים.
- תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות, מעקה הגג, סיכוך ומבנה (בגג משופע כגון רעפים אסבסט וכו')
- תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.
- תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.
- תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.
- תיקון פגמים בחלקים משותפים (מקלטים, מחסנים, מרתפים וכו').
בתיקונים שלא פורטו מעלה, יש להבדיל בין שני סוגים: תיקון בתוך הדירה - יעשה על חשבון הדייר. תיקון מחוץ לדירה - יעשה על חשבון בעל הבית.
ז. רכישת דירה בדמי מפתח והעברת זכות הדיירות (חילופי דיירים)
רכישת דירה בדמי מפתח יכולה להיות פתרון מעניין עבור מי שמעוניין בנכס לכל ימי חייו במחיר (דמי מפתח) שעשוי להגיע לכ- 50% ממחירה של דירה רגילה בשוק. הרוכש ישלם דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית.
כאשר דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס ("דייר יוצא") עומדות בפניו מספר אפשרויות.
אם יש דייר חדש המעוניין להיכנס לנכס (קרוי בחוק "דייר מוצע") ויש הסכמה בין בעל בית והדייר היוצא על פינוי הנכס, כניסתו של הדייר המוצע וחלוקת דמי המפתח - מה טוב !
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא.
בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה:
1. להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח - ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה.
2. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח.
3. להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
4. להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
ח. האם זכותו של דייר מוגן עוברת בירושה?
זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה. לכן גם אין כל טעם לציין את הזכות במסגרת צוואה. גורלה של הזכות ייקבע אך ורק לפי הוראות חוק הגנת הדייר : העברת זכות במסגרת חילופי דיירים או העברה לבן משפחה.
ט. מעבר זכויות דייר מוגן לבן משפחה
כאמור, זכות הדיירות המוגנת לא ניתנת להורשה. למרות זאת לפי חוק הגנת הדייר זכויותיו של הדיר המוגן עשויות לעבור לבן משפחה.
בדירת מגורים
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים - קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
דייר שנפרד מבן זוג או התגרש, לאחר שהיו בני זוג וגרו יחד לפחות חצי שנה - ייקבע הדייר הממשיך על פי הסכם בין בני הזוג או על פי פסק דין שניתן בעניינם.
דייר שנטש את משפחתו- בן זוגו יהפוך לדייר, אם גר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני נטישתו. אם לא היה לדייר בן זוג יהפכו ילדיו לדיירים, ואם לא היו לו ילדים יהפכו הוריו לדיירים- ובתנאי שגרו יחד עם הדייר לפחות שישה חודשים לפני שעזב ואין להם דירה אחרת למגורים.
בבית עסק
נפטר דייר של בית עסק יהפוך בן זוגו לדייר, בתנאי שהיו בני זוג וגרו יחדיו לפחות שישה חודשים לפני פטירת הדייר. אם אין בן זוג יהפכו הילדים לדיירים, ואם אין ילדים - יהפכו לדיירים יורשיו של הדייר, על פי דין, שעבדו איתו בעסק, לפחות שישה חודשים לפני שנפטר.
דייר שנפרד מבן זוגו או התגרש, לאחר שהיו בני זוג וגרו יחד לפחות חצי שנה, ייקבע הדייר על פי הסכם בין בני הזוג או פסק דין שניתן בעניינם.
דייר שעזב את העסק שלו בגלל שנטש את משפחתו- בן זוגו יהפוך לדייר, אם גר יחד עם הדייר לפחות שישה חודשים לפני נטישתו. אם לא היה לדייר בן זוג, יהפכו ילדיו לדיירים, ואם לא היו לו ילדים יהפכו הוריו לדיירים- והכל בתנאי שעבדו עם הדייר לפחות שנה אחת לפני שעזב.
בכל מקרה יהיה לדייר של עסק רק מי שימשיך לנהל בנכס, בעצמו או על ידי שכירת אחרים, את העסק שניהל הדייר שלפניו. מי שקיבל זכות דיירות מוגנת יכול לפנות לבית הדין לשכירות ולבקש לאשר לו להשתמש במושכר לצורך אחר הנחוץ לו לקיום, או לנהל במושכר עסק אחר מזה שניהל הדייר הקודם (בעיקר אם הדייר שלפניו עסק במקצוע חופשי המצריך רישיון כגון: רופא, עו"ד וכד').
י. עילות לפינוי דייר מוגן
החוק מפרט את המקרים בהם יכול בעל בית לבקש צו פינוי לדייר מוגן:
בדירת מגורים
1. הדייר לא משלם את דמי השכירות.
2. הדייר לא קיים תנאי מהתנאים שנכתב בהסכם שאם לא יקיים אותם- יהיה רשאי בעל הבית לתבוע פינוי.
3. הדייר גרם נזק ניכר לדירה בכוונה - בעצמו או על יד אחרים.
4. הדייר (או אחר שהדייר הרשה לו) - משתמש בדירה למטרה בלתי חוקית (שימוש ללא רישיון לא מהווה מטרה לא חוקית).
5. הדייר (או אחר שהדייר הרשה לו) מטריד או מרגיז את שכניו (כולל בעל הבית שהוא שכן).
6. הדייר השכיר את הדירה או חלק ממנה (וזאת כשלא מדובר בעסק לאירוח), בשכירות משנה והשיג רווח בלתי הוגן (בהשוואה לדמי השכירות שהוא משלם ולנסיבות).
7. הדירה דרושה לבעל הבית לעצמו ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
8. הדירה דרושה לבעל הבית שהינו המדינה או רשות מקומית, לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
9. הדירה דרושה לבעל הבית שהינו גוף ציבורי לצורך השכרה למעוטי אמצעים (והדייר כבר לא עומד בתנאים אלה), ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
10. בעל הבית רוצה להרוס את הדירה או הבניין כדי להקים בניין אחר או לתקן תיקון יסודי (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) והסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
11. מושכר שהוא חצר או גינה , דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
בעסק
כל עילות הפינוי שפורטו לעיל במקרה של דירת מגורים נכונות גם לגבי מושכר שהוא עסק, אך במקרה שבעל בית רוצה את הנכס כדי לנהל שם עסק לעצמו (סעיף 7 לעיל) יהיה עליו להוכיח שהנכס דרוש לו לצורך קיומו. בית משפט רשאי לסרב לתת צו פינוי במקרה כזה אם מטרת הפינוי היא להפיק תועלת מהמוניטין שהדייר רכש בעסק (וההפסד במוניטין לא ניתן לפיצוי).
"סידור אחר"
הסידור האחר שיכול בעל בית להציע לדייר על מנת לפנותו יכול להיות דירה אחרת, עסק אחר, פיצויים או בדרך אחרת אבל כשמדובר בעסק לא ניתן לקבוע כסידור אחר רק פיצויים, אלא אם כן הדייר הסכים לכך או לא הסביר למה אינו מסכים לכך.
גם כאשר הוכח קיומה של עילת פינוי יכול בית המשפט לסרב לתת פסק דין לפינוי אם בנסיבות המקרה יהיה זה לא צודק להורות על פינוי.
* המחבר הנו עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין
