כיצד לערוך הסכם שכירות כראוי 

כיצד לערוך הסכם שכירות כראוי

רכשת דירה להשקעה או עזבת את הדירה שבבעלותך וכעת אתה רוצה להשכירה לאחר.

כמשכיר דירה עליך להבטיח כי בסופו של יום השוכר שקיבל את מפתחות הדירה אכן ישלם את דמי השכירות המגיעים לך.

כמו כן הנך מעוניין כי השוכר יחזיר לך את הדירה במצב תקין וללא חובות לעירייה , חב' החשמל או לוועד הבית.

לשם כך עליך לערוך את הסכם שכירות כראוי ובאופן שיבטיח באופן הטוב ביותר את זכויותיך.

להלן מספר עניינים שיש לתת את תשומת הלב עליהם בעת עריכת הסכם השכירות.

ביטחונות -

ראשית עדיף לקבל את דמי השכירות מראש בהמחאות מעותדות ( שיקים דחויים ) לכל תקופת דמי השכירות. באופן זה אתה תימנע מטירדה מיותרת בגביית דמי השכירות ובמקום לפנות מידי תקופה לשוכר ולבקש, או במקרה הפחות נעים, להפציר בו כי ישלם את דמי השכירות , אתה תפקיד את ההמחאות במועד הנקוב בהם בחשבון הבנק שלך ובאופן זה יעבור התשלום לידך.

אין די בהמחאות המכסות את דמי השכירות . כדאי לדאוג לכך שהמשכיר יחתום על שטר חוב המגובה בערבים טובים אשר יהיה ניתן לעשות בו שימוש במקרה של הפרת חוזה.

עדיף לבדוק את טיב הערבים טרם החתימה על הסכם השכירות על מנת לוודא עד כמה שניתן כי הערבים הנם במצב שיאפשר לגבות מהם את חובות השוכר במקרה של הפרת הסכם השכירות. לשם כך מומלץ לעיין בתלושי השכר של הערבים על מנת לאמוד את היקף משכורתם , מקום עבודתם , מידת יציבותם בעבודה וכיו"ב.

בנוסף , עדיף יהיה לקבל מהשוכר המחאות פתוחות לכיסוי חובות לחב' החשמל , הגז, ועד הבית והעירייה. כך שבמקרה שהשוכר יותיר אחריו חובות עת יעזוב את הדירה ניתן יהיה לעשות שימוש בהמחאות אלו לצורך פירעון חובותיו של השוכר.

נוסח ההסכם -

ההסכם צריך להיות מנוסח באופן שיכסה יעד כמה שניתן את כל תנאי ההעסקה והמצבים השונים העלולים להתעורר במהלך ביצוע העסקה ולאחריה. במילים אחרות חשוב שההסכם ינוסח באופן מקיף וראוי ובאופן שימנע חילוקי דעות לגבי ההסכמות שבין הצדדים בעתיד . ההסכם צריך לכלול תנאים רבים ובין היתר, אך לא רק , תנאים המתייחסים להיקף דמי השכירות , אופן תשלום דמי השכירות , חבות בהוצאות השימוש בדירה, תקופת השכירות , אופן סיום השכירות , סעיפי הפרה יסודית , תנאים המתייחסים לביטחונות וכיו"ב. עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין אמור לנסח את החוזה באופן שיקטין עד כמה שניתן את הסיכונים אליהם נחשף משכיר הנכס.

אופציה -

ישנם מקרים שבהם השוכר מבקש לקבל אופציה . משמעות האופציה הנה כי השוכר יהיה רשאי בתום תקופת השכירות המקורית להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת אשר נקבעת בהסכם. האופציה הנה אופציה העומדת לשכור ומשמעות הדבר היא כי זוהי זכות של השוכר אותה הוא רשאי , אך לא חייב , לממש. סעיפי האופציה צריכים להיות ברורים, ובין היתר, הם צריכים לכלול תקופת אופציה אחת או מספר תקופות אופציה מוגדרות וקצובות בזמן , שיעור דמי השכירות בתקופת האופציה או בכל אחת מתקופות האופציה. האופציה משרתת בעיקר את השוכר והיא מטילה מחויבות נוספת על המשכיר אשר המשכיר צריך לשקול את כדאיותה.

לסיכום , היות השכרת הדירה כרוכה במסירת נכס יקר לידי אדם זר והיא מערבת סכומי כסף נכבדים שאת קבלתם מעוניין המשכיר להבטיח , עדיף להתייחס לעריכת הסכם השכירות בכובד ראש ובאופן מקצועי אשר יקטין סיכונים ויבטיח טוב יותר כי הליך השכרת הדירה לא יקלע לצרות, וכי אם בכל זאת יתעוררו בעיות, מצבך כמשכיר יהיה טוב יותר מבחינה משפטית.


** אין לראות במאמר זה תחליף לייעוץ משפטי והוא אינו מהווה הצעה לנקיטה ו/או אי נקיטה בפעולות כאלו ואחרות. לכל מקרה נסיבות מיוחדות משלו ועל מנת לנקוט עמדה ו/או לפעול מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתחום על מנת שייתן יעוץ פרטני בהתחשב בעובדות ובנתונים הרלוונטיים למקרה.