משכנתא - מושגי יסוד... 

שלום לכם קוראים יקרים... כאן מוטי שמואלביץ, הדבר הראשון שהיה לי חשוב להבין בתחילת דרכי בכל המשתמע מהבנקים והלוואות המשכנתא היתה להבין את שמדברים איתי ואת הכתוב בחוזי ההלוואה. לא נעים להכנס ל"מדינה" זרה(הבנקים) ולא להבין את שמדברים איתנו. וזאת הרגשתי על עצמי בתחילת דרכי...

או קיי, אז החלטתי לתת לכם כמה מושגי יסוד על מנת שנבין טוב יותר מה רוצים מאיתנו...



מושגי יסוד...

אינפלציה - תהליך מתמשך של עלייה ברמת המחירים בשוק מסוים. האינפלציה מושפעת באופן ישיר ממדד המחירים לצרכן.

אישור הלוואה - תהליך שבו גורם בכיר בעל סמכות מאשר עסקת הלוואה באמצעות חתימה על מסמכים נדרשים ועל תנאי ההלוואה, כגון ריבית, סכום, תקופה וכו'... (בהלוואת משכנתא בדרך כלל יש יותר מגורם אחד בעל סמכות הנדרש לחתום על אישור ההלוואה).

אחוז מימון - סכום ההלוואה ביחס לעלות הנכס. סכום ההלוואה יכול לשמש בסיס חשוב ביחס לרמת הסיכון שבו אנחנו נמצאים אל מול הגוף הבנקאי.

אישור עקרוני למשכנתא - אישור עקרוני זה הוא אישור המאפשר ללווה לקבל אומדן על גובה המשכנתא, אותה הוא יכול לקחת מהבנק. נוסף על כך באישור העקרוני מפורטים גם תנאי ההלוואה. אישור זה תקף ל - 12 יום בלבד וחשוב לציין שאישור זה אינו מחייב את הבנק.

אשראי - תשלום של עלות חריגה. בנק מעמיד ללקוח אמצעי תשלום כנגד התחייבויות האחרון לשלם את כל התחייבויותיו בעתיד.

בטוחה - שיעבוד של נכס כנגד קבלת הלוואה. ההלוואה כנגד הנכס תהיה בדרך כלל נמוכה מערך הנכס. אם לא יוכל הלווה להחזיר את התחייבותו, יוכל הבנק לממש את הנכס. חשוב לציין שאופציית המימוש אינה אופציה עדיפה לבנק.

גרירת משכנתא - החלפת נכס בנכס אחר כנגד בטוחה על הנכס החדש. לדוגמה, כשאדם קונה נכס חדש ורוצה למכור את הנכס המשועבד, הוא זקוק לכספי ההלוואה הקיימת.

הלוואה מסוג בלון - מצב שבו התשלום בעבור הקרן והריבית משולם בסוף תקופת ההלוואה.

הלוואה מסוג גרייס - "תקופת חסד". תקופה שבה ניתן לשלם על חשבון הריבית בלבד ואת סכום הקרן בתום התקופה.

הערת אזהרה - הערת האזהרה מציינת בפני הקונה הפוטנציאלי אם לנכס יש עוד בעל זכויות.

הפרטה - תהליך של העברת בעלות מגוף ממשלתי לגוף פרטי.

זכאות משכנתא - משרד הבינוי והשיכון מעניק הקלות והטבות למגזרים שונים הרוכשים את דירתם הראשונה. ההקלות נמדדות בנקודות זכות הנקבעות על-פי קריטריונים מסוימים.

לוח סילוקין - צורת החזר הלוואה, ישנם שני סוגים של לוחות סילוקין:
1. לוח סילוקין מסוג שפיצר(החזרים חודשיים קבועים).
2. לוח סילוקין קרן שווה(החזרי קרן שווים).
3.
מדד - איחוד נתונים של סחורות מסוימות בשוק וקביעת תנודות ושינויים. המדד מאפשר לנו להשוות בין תקופה X לתקופה Y. השינוי במדד מחושב באחוזים.

מוניטארי - סכום מסוים של כסף היוצא על-פי תחזית מסוימת.

מחזור משכנתא - סגירות הלוואה קיימת על-ידי הלוואה חדשה.

משכנתא - שעבוד של נכס מסוים על-ידי בעל הנכס בלבד וזאת בתמורה לקבלת הלוואה.

עוגן אג"ח - ריבית עוגן אג"ח היא הריבית המוצגת עבור אותו אג"ח מסוים בתקופה מסוימת.

עוגן מק"ם - פיקדון שקלי בריבית משתנה על בסיס מק"ם. תקופת הפיקדון היא עד חמש שנים. הריבית משולמת לחוסך בדרך כלל בסוף כל שנה + הקרן.

עוגן שימושים - ריבית זו מתבססת על עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. ריבית זו מחושבת לפי ממוצע ריביות, שהבנק מוכר את הכסף לטווחי זמן שונים.

ערבות בנקאית - התחייבות הבנק כלפי גוף מסוים לשלם את סכום הכסף הנקוב בערבות.

ריבית - "מחיר הכסף". סכום כסף נוסף אותו משלם הלווה בעבור הלוואה שלקח.

ריבית אפקטיבית - הריבית אותה אנחנו משלמים בפועל. ריבית זו אינה כוללת הצמדות הנובעות מהשינוי במדד או מהשינוי בריבית.

ריבית בנק ישראל - ריבית מוניטארית. ריבית זו היא הריבית שבנק ישראל משלם על פיקדונות של בנקים מסחריים המופקדים אצלו. בנק ישראל משתמש בריבית כאסטרטגיה לתהליכים כלכליים במשק בכל זמן נתון.

ריבית דריבית - ריבית המחושבת פעם אחר פעם גם על הריבית וגם על הקרן.

ריבית נומינלית - ריבית נומינלית היא גם ריבית נקובה. בריבית זו משתמש פקיד הבנק בזמן קביעת הריבית על ההלוואה.

ריבית עוגן הגיוסים - ריבית זו מבוססת על עלות גיוסי האשראי של הבנק המחושבת על-פי ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחותיו בעבור כספו.

ריבית ריאלית - ריבית זו היא ריבית המחושבת לאחר השינויים המיוחסים בתקופת ההלוואה.

שטר מכר - תעודה שמנפיק רשם המקרקעין. תעודה זו מעידה על העברת זכויות הבעלות על הנכס.

אדמת מנהל - אדמה שנמצאת בבעלותה של מדינת ישראל ונמצאת תחת אחריותו וניהולו של מנהל מקרקעי ישראל.

אחוזי מימון - אחוז מסוים מערך הנכס הנרכש שאותו נגייס ממקורות מימון חיצוניים.

ארנונה - מס המשולם לרשות המקומית תמורת השירותים שהיא מספקת.

ביטוח דירה - ביטוח עבור נזקים שנגרמו בתוך דירת המגורים על-פי תנאי הפוליסה.

אחוזי בנייה מותרים - אחוזי בניה הקבועים מראש בתוך כלל השטח של המגרש.

ביטוח נכס - נכס המשועבד לבנק המחויב בביטוח על הנכס.

ביטול משכון - רשם המשכונות קיבל הודעה מהבנק כי הלווה שילם את מלוא סכום ההלוואה, ולכן ניתן לבטל את משכון זכויות הלווה בנכס.

גוש - קרקע מסוימת הכוללת בתוכה חלקות לבנייה ולטובת שטחים ציבוריים.

גרירת משכנתא - לקוח ששעבד את דירתו ומעוניין למכור את הדירה ולקנות אחרת ועדיין לא סיים לשלם את ההלוואה.

דירה - 'יחידת דיור מסוימת בבניין כלשהו משותף שבה לפחות חדר אחד, מטבח אחד ושירותים'.

הודעת משכון - הודעה שעליה חתם בעל זכויות הנכס ושעוברת לרשם המשכנות דרך טופס הודעת משכון. בטופס זה מוסכם שבעל הזכויות בנכס יוצר משכון זכויות בנכס לטובת הגוף המלווה. בעל זכויות הנכס חייב לחתום על טופס זה. לאחר החתימה הטופס נשלח לרשם המשכנות.
הסכם - מסמך הנחתם בין שני צדדים כדי לבצע עסקה מסוימת.

הערת אזהרה - רישום בטאבו של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין
וגם להימנע מלעשות עסקה עם מקרקעין. הערת האזהרה חשובה מאוד גם לקונה הנכס וגם למוכר הנכס. המטרה ברישום הערת האזהרה היא למנוע עסקה כפולה של מוכר הנכס מצד אחד, ולחייב את המוכר לבצע את העסקה עם הקונה שעליו רשומה הערת האזהרה, מן הצד האחר.

זיכרון דברים - מסמך מחייב בין שני צדדים המסכמים ביניהם את תנאי העסקה.
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב וחוזה לכל דבר מבחינה משפטית.

חלקה - שטח שמיועד לבניה ומכיל בתוכו מגרשים לבניה.

טאבו - לשכה שתפקידה לרשום זכויות במקרקעין.

טופס 4 - מאפשר חיבור של בניין חדש או בית פרטי לרשת הטלפון, המים והחשמל, וזאת לאחר שכל התנאים לכך בוצעו על-פי החוק.

מדד מחירי הבניה - מדד זה מחושב על-פי מחירי ענף הבניה.

ערבות בנקאית - משמשת לעסקאות ולהלוואת גישור, כגון שחרור נכס מסוים המשועבד לבנק ושעבוד נכס אחר לאותו בנק.

שמאי מקרקעין - מעריך את מחיר הדירה או כל דבר אחר שתחת סמכותו וקובע את עלויות הנזק.




בהצלחה, מוטי שמואלביץ...