פיצוי בגין ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה 

האם הסיטואציה הבאה מוכרת לכם? באחד הערבים, ברחוב צדדי וחבוי בשכונה, עומד לו שלט מאולתר, בלוי ונטוי על צידו, עם הכותרת "הודעה לפי חוק התכנון והבנייה". מכיוון שהוא מרוחק מבית המגורים ולא ממש ברור מה תכליתו, לא מייחסים לו חשיבות וממשיכים בשגרת החיים הרגילה. לאחר מספר שבועות, בעת הביקור היומי, במכולת השכונתית, שומעים את בעל המכולת מספר כי במקום הנוף לשדות הגובלים עם ביתך הולכים להקים כביש מהיר- דוגמת כביש 531 אשר יחבר את כביש 6 עם רעננה הרצליה כפר שמריהו ורשפון. האם בעל המכולת יודע על מה הוא מדבר? האם ניתן לעשות לביתכם דבר שכזה? מה עושים כשבונים כביש מהיר הגובל לביתכם?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 קובע שניתן לפגוע בקניינו של הפרט (ולעניין זה גם אם מדובר בפגיעה בערך הקניין ולא פגיעה פיסית) לטובת הכלל ובפרט שהפגיעה תהיה למטרה ראויה ושלא תעבור את תחום הסביר. להלן ניסוחו של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:

"נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית,או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

במילים אחרות, אם קיימת תוכנית שהועלתה בוועדה לתכנון והבנייה ואושרה זה מכבר ואותה תוכנית פוגעות בערך הנכס שבבעלותכם, אתם כבעלי הזכויות רשאים לתבוע פיצויים.

ישנם שני סוגים של פגיעה- פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה. פגיעה ישירה, יכולה להיות בנכס שנמצא בתחום התוכנית, כלומר, התוכנית חלה ישירות על הנכס שבבעלותכם. כך לדוגמא אם צומצמו אחוזי הבנייה המותרים בנכס שלכם זו פגיעה ישירה. פגיעה עקיפה, היא פגיעה בנכסים סמוכים, הגובלים בנכס שלכם או משפיעים עליו ישירות (דוגמת הצללת אור השמש וכיוצ"ב). כך לדוגמא, בניית כביש מהיר הגובל עם ביתכם מהווה פגיעה עקיפה. ניתן לתבוע גם עבור פגיעה ישירה וגם עבור עקיפה בתנאי שקיים קשר ברור בין התוכנית לפגיעה.

·        מי רשאי לתבוע? רק מי שהיה בעל הזכויות בנכס בזמן אישור התוכנית הפוגעת בערך הנכס.

·        את מי תובעים? סעיף 197 מאפשר לתבוע את הרשות המקומית (או זו שאישרה את התוכנית) על ירידת ערך הנכס בגין פגיעה מתוכנית. הרשויות בדרך כלל נוהגות לדרוש כתבי שפוי מהיזמים והקבלנים כהגנה מפני תביעות ירידת ערך, כתב השיפוי מחייב את החותם עליו לשלם לעירייה כל סכום שבו העירייה תיתבע בגין פיצויים לפי סעיף 197.

·        מה גודל הפיצוי? הרשות שאישרה את התוכנית מחוייבת בפיצוי מלא ש הערך הנפגע. כלומר אם ערך הדירה ירד ב 100,000 ש"ח הרשות תחוייב בפיצוי מלא של אותו סכום- 100,000 ש"ח. כמובן שבתבעות מהסוג הזה שווי ירידת הערך הוא עיקר הנושא שבמחלוקת ועל כן עליך להיעזר בשמאי העוסק בתחום ואשר יעבוד עם משרדנו באופן צמוד לכל אורך הדרך.

·        האם יש מגבלת התיישנות? ניתן להגיש את התביעה עד 3 שנים מיום תחולת תוקף התוכנית- קרי מיום פרסום התוכנית ברשומות (פרסום ממשלתי רשמי המחוייב מכוח הדין).