ההתחדשות העירונית- פינוי בינוי- היבטי מיסוי, היטל השבחה והסכמת דיירים 

פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד השיכון בשנת 1998. הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף (33א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. כיום קיימים שני מסלולי הכרזה על שכונות ורחובות עירוניים כמתחמי פינוי בינוי:

• מקומות שבהם רשויות מקומיות מאתרות מתחם מסויים ומכריזים כי הוא בר פינוי בינוי יש רשימה באתר משרד הפנים.
• מסלול נוסף הוא מסלול יחסית חדש, שקיים מנובמבר 2001, והוא קרוי מסלול יזמי, היות והיזם הוא זה שמאתר את האתר והוא זה שפונה להכרזה על האתר כפינוי בינוי.

ההבדל בין המסלולים- זהות מפקיד תוכנית הבינוי : כאשר היזם מגיע לוועדה הבין משרדית להכרזה על פינוי בינוי, הוא בא לאחר שהופקדו תוכניות עם כל האישורים ההנדסיים והסכמים, כך שמאוד מהר ניתן לממש את התוכנית. מדובר ביישום מהיר יחסית בניגוד למסלול שבו המועצה המקומית מכריזה על פינוי בינוי, במסלול שבו חולפים מאוד מהר 6 שנות תוקף להכרזה וכלום לא קורה. באתר משרד השיכון ניתן למצוא רשימה של עשרות אזורים המוכרזים ע"י הרשויות המקומיות כברי פינוי בינוי.

פינוי בינוי - ההסכמה הנדרשת:

על פי החוק נדרשת הסכמה של 100% לפינויי בינוי ולכן דיירים חוששים להתקשר עם חברות קטנות, התוצאה היא שהיזמים שכן מרימים כאלה פרויקטים הם היזמים הגדולים ביותר במשק דוגמת חברות אפריקה ישראל, אזורים ושיכון ובינוי.

מה קורה אם אין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות? חוק שעבר בשנת 2006 ושנקרא בשפה החופשית כ"חוק הדייר הסרבן" מאפשר לתבוע את הדייר שמסרב להסכים לתוכנית פינוי בינוי ובתנאי שיש הסכמה של מעל 80% מבעלי הזכויות והסרבן מחזיק עד 20% מהזכויות. כיום קיים ניסיון של משרד השיכון לתקין תקנות שיקבעו כי רף ההכרזה מצריך 80% הסכמה ובלי צורך בקבלת הסכמה נוספת.

לסיכום, כיום עדיין נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, ואולם אם יתאגדו 80% מבעלי הזכויות לאשר תוכנית של פינוי בינוי, יתר בעלי הזכויות יהיו מחוייבים לתת את הסכמתם או להסתכן בפיצויים בגין עצירת התוכנית.

פינוי בינוי - תשלום היטל השבחה והיטלי בנייה:

הוועדה לשיקום פיסי של מרכזי ערים , המכונת גם "ועדת האגיס", הגישה את המלצותיה בשנת 1998. האחת מהמלצותיה העיקריות היו כי במתחמים מוכרזים של פינוי בינוי יינתן פטור מלא מתשלום היטלי פיתוח והשבחה. במקומם, יחויבו היזמים בחלקם היחסי בהוצאות הפיתוח הכוללות במתחם. לא זו אף זו, לרשויות המקומיות יש אפשרות לפטור מתחמי פינוי בינוי מהיטל השבחה ע"פ סעיף 19 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה , וזאת בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון. עם זאת, ההמלצות ועדת האגיס מעולם לא יושמו הלכה למעשה והשרים המדוברים מעולם לא נדרשו לאשר את הפטור האמור שכן רוב הרשויות אינן מוכנות לוותר על היטל ההשבחה האמור להיות משולשל לקופתן.

נוצר מצב שבו מרבית המתחמים המיועדים לפינוי-בינוי הם שכונות צפופות למדי, שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ובהן מחירי המכירה הצפויים אינם גבוהים במיוחד. על כן חיוב מלא בהיטל השבחה עושה את הפרויקט לבלתי כדאי כלכלית, למעט באזורים יקרים במיוחד או במתחמים עם צפיפות ממוצעת נמוכה במיוחד.

היטל ההשבחה והיתרי בנייה נוספים, אשר ערכן יכול לנוע בין אחוזים בודדים ועד עשרים אחוזים משווי הפרוייקט הפכו לגורם קריטי בתחשיב כדאיותה הכלכלית של עסקאות פינוי בינוי, ובמקרים רבים היטלים אלו הם המעכבים הוצאה לפועל של פרוייקטים אלה.

פינוי בינוי - האם יש פטור ממס ?

לגבי מע"מ- במסגרת תיקון עקיף לחוק מע"מ, שנכלל ב תיקון 50 ל חוק מיסוי מקרקעין הקרוי גם כתיקון ועדת רבינוביץ, קיים פטור כולל על תשלום מע"מ. משמעותו של הפטור הינה כי קבלן המבצע פרוייקט הפינוי בינוי זכאי לפטור ממע"מ בגין הבנייה והמכירה של הדירות החדשות. כלומר לא יהיה צורך בבקשה להחזר החזר מע"מ עבור הבנייה או כל התקזזות נוספת אלא פטור מלא.

לגבי מס שבח- חוק מיסוי מקרקעין העדכני כולל הוראות ספציפיות החלות על פרוייקטים של פינוי-בינוי, והן בפרק החמישי לחוק העוסק בפינוי ובינוי והן בסעיפים 49 (יט) - (לא) . כל משפחה (יחידה כלכלית אחת) תקבל פטור רק לדירה אחת בכל אתר, על יתר היחידות שבבעלותה היא תמוסה. למרות הוראה זו כן יש הקלה באופן שאותה משפחה יכולה לבחור באיזו דירה היא תקבל את הפטור. כמו כן בחישוב חבות המס   עלינו לנטרל את שווי רכיב הקרקע מהדירות החדשות. ההיגיון העומד מאחור הוראה זו הוא שהנישום לא ממוסה על רכיב הקרקע שלא השתנה למעשה מהדירה הישנה לדירה החדשה. נכון להיום הולכים לפי הכלל החל בעסקאות קומבינציה ולפיו ממסים את שווי עלויות הבנייה בניכויי של רכיב הקרקע.

לגבי מס רכישה- מבחינת החוק הקבלן רוכש את זכויות הדיירים ביחידות הדיור, ולכן חייב במס רכישה בשיעור הקבוע בחוק, קרי בשיעור של 5%. עם זאת, ועדת רבינוביץ קבעה כי מס רכישה יופחת לפרוייקטים שיחתמו עד סוף שנת 2006. מאז הוארכה תקופת ההטבה והיא עודנה חלה כיום. מה נותנת ההטבה? משמעות ההטבה היא שהקבלן ישלם מס של 5% רק על מרכיב שירותי הבנייה. כלומר   המס יחושב רק על שווי הדירות בניכוי ערך הקרקע והרווח קבלני.

בעניין זה קיים ניסיון של התאחדות הקבלנים להעביר מהלך לפיו תחול תקנה 10 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) תשל"ב 1974 על פרוייקטים של פינוי בינוי. התקנה קובעת שיעור מס רכישה מופחת לגוף משכן בשיכון ציבורי. התקנה זו פסה מהעולם ביום בשנת 1997 והתאחדות הקבלנים מציעה כיום להחיותה, באופן שתקבע לקבלן חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% בלבד (במקום חבות של 5% כיום), ובלבד שעל המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, יוקם בניין.

אז עד כמה מ"ר אפשר פטור ממס שבח ורכישה?

החוק למעשה מעניק פטור לבעלי יחידות דיור שיחידותיהם יורחבו עד ל-120 מ"ר יותר מגודל הדירה הישנה. אותם 120 מ"ר נמדדים כמדידת הקבלן, כלומר בשטח של 120 מ"ר ברוטו לאותה יחידה (כולל כל מה שנכלל בברוטו). מה לגבי הרחבה מעל 120 מ"ר? כל הרחבה נוספת תמוסה כעסקת בנייה רגילה, זאת ללא כל קשר לערך הכלכלי של העסקה עם הקבלן.

פטור ממס רק דירות?

ניתן לכלול במתחם הפינוי בינוי גם כל מה שלא מוגדר כ" דירות מגורים ", הכל בכפוף להכרזה. כך לדוגמא בת"א הכריזו על מתחם " החרש והאומן " שבו אין כלל יחידות דיור, במקרה כזה הפטור יחול על פחות מ-120 מ"ר, כך שההגדלה תהיה יחסית לעליית שווי בשיעור דומה להגדלה של 120 מ"ר של דירה. עם זאת חשוב לציין כי כיום עדיין אין שיעור ברור לגודל יחידות שאינן דירות מגורים ושזכאיות לפטור.

 אין האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד.