דמי מפתח - דרכי הפינוי של דייר מוגן 

המטרה החקיקתית שלשמה חוקק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב?1972, הייתה לתת אפשרות לדיירים להיות תחת קורת גג שאינה שכירות קצרת טווח. תכליתו של חוק הגנת הדייר הינה תכלית כלכלית וחברתית. עם זאת, כאשר הוענקה ההגנה של חוק הגנת הדייר לדיירים המוגנים, היו מספר תנאים להגנה זו שהם למעשה התחייבויותיו של הדייר המוגן על פי הסכם השכירות המוגנת,   דוגמת תשלום דמי המפתח   והכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק הגנת הדייר עצמו.

אז איך ניתן לפנות דייר מוגן?

הדרך הטובה והמהירה ביותר הינה פינוי הדייר המוגן בהסכמה. קיים מנגנון בו שני הצדדים, הבעלים והדייר המוגן, פונים יחדיו לשמאי מוסכם שמעריך את שווי הזכויות של הסכם השכירות המוגנת. על אף שברוב המקרים קיימת תחושת אי נוחות שמלווה את הבעלים בתשלום לדייר המוגן, עליי לציין בדרך זו, מי מבעלי הדירות שהתגברו על אי הנוחות כאמור, גילו שמנגנון זה הראה יעילות גבוהה מאוד באופן יחסי. בל נשכח שמדובר בדרך מהירה לקבל חזרה את החזקה בנכס, אשר חוסכת זמן בו הנכס אינו מניב לבעליו כל הכנסה (למעט דמי המפתח). במצב זה הנכס חוזר ומייצר הכנסה פרותית או הכנסה ממימוש מוקדם אשר מפצה על תשלום דמי הפינוי.

ואם בכל זאת לא ניתן להגיע לפינוי הדייר המוגן בהסכמה?

ב סעיף 131 חוק הגנת הדייר מנויות מספר עילות לפינוי הדייר המוגן מהנכס, שבעטיין ניתן לפנות את הדייר מוגן. להלן רשימת הנסיבות בהם ניתן לבקש צו פינוי לדייר מוגן מבית מגורים:  

1.        הדייר המוגן הפסיק לשלם את דמי המפתח (השכירות).

2.        הדייר המוגן מצוי בהפרה של אחד או יותר מתנאי ההסכם, הוזהר על ידי בעל הנכס ולמרות האזהרה לא השכיל הדייר המוגן לתקן את הפרתו במועדים הנקובים לשם כך בהסכם או בדין.

3.        הדייר המוגן השכיר את הדירה או חלק ממנה, בשכירות משנה, תמורת דמי שכירות הגבוהים בהשוואה לדמי השכירות שהוא משלם לבעל הנכס בהסכם השכירות המוגנת.

4.        הדייר המוגן ו/או מי מטעמו גרמו באופן מכוון לנזק בנכס המושכר. עילה זו כוללת דרישה שמדובר יהיה בנזק ניכר וזאת על מנת לדחות תביעות לצווי פינוי שהינן קנטרניות במהותן.

5.        הדייר המוגן ו/או מי מטעמו עושים שימוש בנכס למטרה בלתי חוקית. כך לדוגמא שימוש ללא רישיון תקף או שימוש חורג (כדוגמת פיצול דירות, שימוש למטרות אחרות מלבד מגורים וכיוצ"ב) נחשב לשימוש למטרה בלתי חוקית.

6.        הדייר המוגן ו/או מי מטעמו מטרידים את שכניו. עילה זו כוללת דרישה שמדובר יהיה בהטרדה ממשית אשר מהווה מפגע בלתי נסבל ומתמשך. כך לדוגמא תלונת שכנים על רעש ממסיבות אינה עילה לפינוי ואולם פתיחת בית מלאכה המהווה מטרד בלתי פוסק יכול להתפרש כעילת פינוי. כאן המקום לציין כי בתי משפט נוטים לפרש עילה זו בצמצום רב.

7.        הנכס דרוש לבעליו ובעל הנכס הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.

סעיף האחרון כולל בתוכו 2 תנאים מהותיים. התנאי הראשון מתייחס לצורך בנכס- הסיבה שלאורה הנכס נדרש ע"י בעל הנכס. התנאי השני מתייחס לחלופה - אותו "סידור אחר" לדייר המוגן.

לגבי התנאי הראשון, אותו צורך בנכס של בעל הנכס חייב להיות לגבי אחד מאלה:

א.          למגוריו של בעל הנכס עצמו. הכוונה למגורים מלאים ולא רק להעברת כתובת. כך ניתן לדרוש את עילת פינוי זו במצב שאין לבעל הנכס כל מקום מגורים אחר.

ב.          לצורך הריסת הנכס או הבניין שבו הנכס מצוי כדי להקים בניין אחר או לתקן את הנכס תיקון יסודי. נציין כי עילת פינוי זו דורשת מבעל הנכס להראות שניתנו לו זה מכבר כל האישורים להריסה ולבנייה החדשה, כולל קבלת היתר הבנייה ותשלום כל ההיטלים, האגרות והמיסים הנדרשים.

ג.           לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין- כאשר מדובר בשטח שאינו בנוי. נציין כי גם עילת פינוי זו דורשת להראות שבעל הנכס קיבל את כל האישורים להריסה ולבנייה החדשה, כולל קבלת היתר הבנייה ותשלום כל ההיטלים, האגרות והמיסים הנדרשים.

בסוף הדברים אך לא בשוליהם נציין כי בנכסים בהם הבעלים הינו המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית, קיימות עוד מספר עילות בהם המדינה כבעלים תוכל לטעון כי היא זקוקה לנכס, לדוגמת שיכון בני מיעוטים, צורך ציבורי וכיוצ"ב.

לגבי התנאי השני מתייחס לחלופה - אותו "סידור אחר" לדייר המוגן. לפי סעיף 133 לחוק הגנת הדייר בעל הנכס יכול להציע לדייר המוגן דירה או עסק אחרים, פיצויים או בדרך אחרת, כך למשל גם דירה אחרת וגם פיצויים. נציין כי לגבי עסק, לא ניתן לקבוע סידור אחר שמורכב רק מפיצויים אלא אם כן הדייר הסכים.  

מה לגבי פינויי דייר מוגן מעסק?  

כלל עילות הפינוי שפרטנו לעיל תקפות גם לגבי פינוי דייר מוגן מעסק. עם זאת, לגבי עילת הפינוי האחרונה, לפיה בעל הנכס רוצה את הנכס כדי לנהל בו את עסקו הפרטי, יהיה על בעל הנכס להוכיח שהנכס דרוש לו לצורך כלכלתו הבסיסית. כלומר שללא הנכס אין הוא (בעל הנכס) יכול לכלכל את עצמו בדרך אחרת.

נציין כי   במסגרת שיקול דעתו של בית המשפט מכוח סעיף 132 לחוק הגנת הדייר , כאשר מדובר בבקשה לצו פינוי דייר מוגן מעסק, בית המשפט קבע בע"א 87/83 אריצ בעמ נ' זלדה ביירלס, לח (2) 159, 162 שיש לבקר את התנהגות הדייר המוגן בחומרה יתרה. כאן המקום לציין כי בית משפט עשוי לסרב לבקשת צו פינוי אם יתברר לבית המשפט שמטרת הפינוי הינה בין היתר, הפקת תועלת מהמוניטין שהדייר המוגן רכש בעסק.

אין האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד