דמי מפתח - דרכי ההעברת דירות בשכירות מוגנת לבני זוג, צאצאים ואחרים 

המטרה החקיקתית שלשמה חוקק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב?1972, הייתה לתת אפשרות לדיירים להיות תחת קורת גג שאינה שכירות קצרת טווח. תכליתו של חוק הגנת הדייר הינה תכלית כלכלי וחברתי. מהוענקה ההגנה של חוק הגנת הדייר לדיירים המוגנים, היו מספר תנאים להגנה זו ברשימה של   התחייבויותיו של הדייר המוגן על פי הסכם השכירות המוגנת, תשלום דמי המפתח   והכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק הגנת הדייר עצמו. כך לדוגמא כאשר המושכר ניזוק באופן ניכר ובאופן מכווון על ידי הדייר המוגן, הדייר המוגן אינו משלם את דמי המפתח ונזקף לחובתו חוב של דמי המפתח רשאי לבעל הבית לעמוד על זכותו לפנות את הדייר המוגן.

כיום, ישנה גישה של טשטוש מוסד הדיירות המוגנת, אותה גישה רואה בחוק הגנת הדייר בחוק ערכאי שעתידו הינו היעלמות מעולמנו. כך, חלק ניכר מהפסיקה בשנים האחרונות מורה על כיוון של פרשנות מצמצמת של חוק הגנת הדייר , באופן שתחולת ההגנות שבחוק הגנת הדייר תהיה מינימלית עד כמה שניתן, מבלי לבטל לגמרי את החוק, שכן זו היא מלאכתה של הרשות המחוקקת ולא של בית המשפט.

האם ניתן להוריש שכירות מוגנת?

זכות השכירות המוגנת אינה ניתנת להורשה, על כן אין כל טעם לציין את העברת השכירות המוגנת במסגרת צוואה.

אז איך בכל זאת ניתן להעביר הסכם שכירות מוגנת לבני זוג?

הוראותיו של סעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר קובעות כי זכות השכירות יכולה לעבור לדייר חלופי כבן הזוג בתנאים כדלקמן:

1.        שיהיה בן זוג בחיים, אין חובה שמדובר יהיה בבן זוג נשוי, ניתן להעביר את הדירה לידוע בציבור של הדייר המוגן.

2.        שאותו בן זוג של הדייר המוגן יתגורר בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן.

3.        שבתקופת מגוריו של בן הזוג לא יהיה לו כל מקום מגורים אחר- לא בבעלותו, לא בשכירות ולא תחת חזקתו. במילים אחרות על בן זוג להתגורר בדירה במלוא מובן המילה ועליו להוכיח אין לו כל חלופת מגורים אחרת בשום מקום אחר וכך היה לפחות בחצי שנה שלפנית פטירת בן זוגו- הדייר המוגן. נציין כי נקבע בפסיקה, עוד ב ע"א 182/61 צ'יזלינג נ' רוזין , פד"י טו 2347 כי חובת ההוכחה הינה על הקרוב המבקש להחליף את הדייר המוגן להראות כי הוא מתגורר בדירה ואין לו כל מקום מגורים אחר.

הוראות אלה הוכרו בפסיקה ב ע"א 481/73 אוסקר רוזנבורג נ' אפריים שטסל , פד"י כ"ט (1) 505, להרחבה נוספת ניתן להתרשם מדבריו של השופט הדימוס דוד בר אופיר בספרו- עילות פינוי וסעד מן הצדק (מהדורה שנייה) בעמודים 30-31.

ואם אין בן זוג בחיים אבל יש צאצאים?

הוראותיו של סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר קובעות כי זכות השכירות עוברת לדייר חלופי גם באם אין בן זוג בחיים אך קיימים קרובים אחרים שמתגוררים עם הדייר המוגן. באין בן זוג בחיים- העברה לילדים, ובאין ילדים ההעברה היא לקרובים אחרים בהתאם לדרגת הקרבה.

לעניין זה חשוב להדגיש כי בית המשפט קבע בעבר, כבר בע"א 214/62 קורץ נ' צ'רניאק, פד"' טז 2294, התניה חשובה מאוד, לפיה אותו אדם המבקש להחילף את הדייר המוגן חייב להיות קרוב משפחה בעל דרגת קרבה הכי קרוב לדייר המוגן, שעודו בחיים ביום פטירת הדייר המוגן. כלומר במצב שבו קיים קרוב מדרגה ראשונה- בנו של הדייר המוגן, שלא מתגורר בדירה המוגנת ויחד עם זאת קיים קרוב מדרגה רחוקה- נכדו של הדייר המוגן, שכן מתגורר בדירה- במצב זה לא יהיה ניתן לבצע חילופי דיירים שכן בן המשפחה בעל הקרבה הגדולה ביותר- הבן של הדייר המוגן, לא זכאי להחליף את הדייר המוגן מכיוון שאינו מתגורר בדירה המוגנת. להרחבה יתרה על תניה זו ניתן לפנות לדבריו של השופט הדימוס דוד בר אופיר בספרו- עילות פינוי וסעד מן הצדק (מהדורה שנייה) בעמוד 32.

האם יש תנאים נוספים להעברה?

התשובה היא כן, אותן התניות שהיו להעברה לבן זוג יחולו על הקרוב הרוצה לקבל את השכירות המוגנת כחליפו של הדייר המוגן. התנאים הם כדלקמן:

1.        הקרוב המבקש להחליף את הדייר המוגן חייב להתגורר בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן.

2.        בתקופת מגוריו של הקרוב עליו להראות כי לא הייתה לאותו קרוב של הדייר המוגן כל מקום מגורים אחר- לא בבעלותו, לא בשכירות ולא תחת חזקתו. במילים אחרות על אותו קרוב, המבקש להחליף את הדייר המוגן, להתגורר פיסית בדירה ולא בשום מקום אחר לפחות חצי שנה לפני פטירת הדייר המוגן. ושוב נזכיר כי נקבע בפסיקה, עוד בע"א 182/61 צ'יזלינג נ' רוזין, פד"י טו 2347 כי חובת ההוכחה הינה על אותו קרוב להראות כי הוא מתגורר בדירה ואין לו כל מקום מגורים אחר. כן נציין כי בתי המשפט רואים בכל חלופה הגיונית אחרת כחלופה סבירה- כך לדוגמא בפסיקה עדכנית ראה בית המשפט כי דירה שבבעלות בת הזוג של הצאצא הינה חלופת דיור סבירה גם אם הצאצא עצמו התגורר בפועל יחד עם אימו הדיירת המוגנת.

אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי.