אשליית השקעה בנכסי נדלן בארצות הברית ובעולם 

האשליה והעוקץ של השקעות בחו"ל

מחירי הדירות בארה"ב נמצאים בשפל חסר תקדים ניתן כיום לרכוש דירות מכינוס נכסים במחירי מציאה. בסכומים נמוכים שבין 35,000$ ל- 60,000$ יכול אדם ממוצע לרכוש לעצמו נכס צמוד קרקע להשקעה, הכולל חניה ודשא ירוק.

הרבה ממומחי הנדל"ן העולמיים טוענים שזהו הזמן המומלץ להשקיע ברכישת דירות ברחבי העולם בעיקר בארה"ב כי כיום זהו המקום שיש בו את ההזדמנות הגדולה לקנות נכס במחיר נמוך לפעמים בשליש ממחירו הרגיל. הזדמנות שנופלת בפעם בעשרות שנים.

אינני רוצה במאמר זה להחליש או לנבא שחורות אלא רק "לפתוח את העיניים" ולתת עצות מחכימות מתוך ניסיון של אנשים שנפלו בהשקעות בחו"ל בעיקר דרך סוכנים ומשווקים ישראלים.

המרחק הגדול וההסתמכות "בעיניים עצומות" על חוות הדעת שאנו מקבלים מחברת המכירות יוצרת את הכשל הגדול ביותר ולעיתים גם את העוקץ הכספי.

חכמנו בגמרא זיהו את הבעייתיות שיכולה להתבצע בקניית דירות רחוקות ואמרו: "שמברכים את בעל הבית שהיו נכסיו קרובים לעיר". (מסכת ברכות דף מה.)

חכמנו לא רק התכוונו רק ביכולת השליטה אלא בידיעת כל הפרטים וכל הצדדים.

פרשיית הנדל"ן ברומניה

בשנת -2007 הפציע כוכב חדש בשמי הנדל"ן - נכס ברומניה. סוכנים חדי לשון החלו לפרסם פרויקט בניה חדש העתיד לקום על יד בוקרשט. אישורי הבניה והתשתית כבר היו קיימים, ואלו הוצגו בפני כל דורש. ההשקעה הנדרשת 20,000$, והרווח - מי יישורינו.
החברה שכרה משרדים מפוארים, ואפילו הוכנה מצגת מרשימה, המתארת את הפרויקט לאחר הבניה.
השמועה על התרנגולת מטילת ביצי הזהב עשתה לה כנפיים, ונידונה כמעט בכל מקום אפשרי, ואלפי אנשים רכשו "דירה על הנייר" בבוקרשט. מתוכם הרבה יהודים חרדים שהשתמש בכסף שההורים העניקו לזוג למתנת רכישת דירה.
זמן קצר בלבד חלף, והתברר כי אישורי הבניה אכן אמיתיים, אך מיקום הפרויקט המדובר התברר כ"אמצע שום מקום", ללא דרכי גישה וללא סיכוי שאי מי ירכוש שם פעם בית. יתרה מכך, הסתבר גם שערך הקרקע האמיתי לא עולה על 700$...
במקרה זה התגייסו עורכי דין בניסיון להוציא את הכסף מידי בעלי החברה, ללא תוצאות בשלב זה.

"דירות יוקרה בטורונטו"

מודעות ענק צבעוניות ויפות בישרו על עסקה כדאית במיוחד בטורונטו הקפואה. דירות יוקרתיות במגדל יוקרתי ובמיקום מושלם: מאחורי האוניברסיטה המקומית, מה שמבטיח דמי שכירות גבוהים במיוחד מסטודנטים מקומיים. במודעות הופיע צילום מרשים של המגדל, שאכן נראה יוקרתי מאד, ואפילו תוכנית מתאר של הדירות פורסמה.
החברה שהציעה את הדירות הנ"ל למכירה לא הייתה מוכרת, אך עובדה זו לא הפריעה לאותם אלה ש'נדלקו' על העסקה.
בתוך זמן קצר נמכרו כל הדירות בבניין, וכשהחלו הרוכשים לנסות ולהשיג שוכרים התגלתה התרמית: הבניין אכן ממוקם מאחורי האוניברסיטה, אך בשכונת פשע שאפילו המשטרה המקומית נמנעת מלהיכנס אליה. אין אפילו סיכוי דל שסטודנט כלשהו ישכור שם דירה... שוב שילמו אלפי ישראלים תמימים הרבה מעבר לשווי הנכס, וכמובן שלא ראו כל רווח.

חוקי המיסים

מבחינת מיסוי האם נאמר על ידי חברת השיווק שעל כל השקעה בחו"ל יש חבות מס.

לדוגמא: משקיע הרוצה להשקיע בארה"ב חייב לפתוח מס אמריקאי בעלות של 400 ש"ח וכן להגיש דוח לרשויות האמריקאיות בעלות של 1500 ש"ח, וכן לשלם 10% מס עד מדרגת רווח של 8400$ וככול שהרווח עולה כך גם אחוז המס עולה.

במידה ואתם לא משלמים הפכתם בלי שהתכוונתם ל"עברייני מס" דבר שיכול לגרום לכם הרבה נדודי שינה. בנוסף אתם צריכים לפתוח מספר מס אמריקאי זה עולה לכם 400 ש"ח.

בנוסף אתם צריכים להגיש דוח לרשויות האמריקאיות כל שנה עלות הכנת הדוח על ידי רו"ח ישראלי המתמחה בחוקי ארה"ב היא 1500 ש"ח בשנה.

האם מגלים לכם החברת המכירות שבמידה ואתם קונים את הבית בלי משכנתא אתם תצטרכו לשלם בנוסף 10% מס על הרווחים שלכם מהשכירות אם הם עד לגובה של 8400$ במידה והרווחים גבוהים יותר תצטרכו לשלם יותר.

פרקטיקה שמספר חברות ישראליות אימצו לעצמם, היא לא לכלול את הוצאות הסגירה בחישובי התשואה. אי הכללת הוצאות אלו "משפרת" את התשואה על הנייר, אך זו מצגת שווא. הטענה שלא מחשבים הוצאות אלו כי "זו הוצאה חד פעמית" הינה הטעיה. זו הוצאה חד פעמית בדיוק כמו שההשקעה לרכישה הנה הוצאה חד פעמית. יש לזכור שלעיתים הוצאות הסגירה יכולות להגיע לשליש ויותר מהשקעת ההון העצמי ברכישת הנכס.
ההכנסה נטו מחושבת לפי ההכנסה הכוללת בניכוי כל ההוצאות. תשואה נטו מחושבת על פי הכנסה נטו לעומת עלות רכישת הנכס. כמו כן, יש להתחשב בחבויות המס במדינה בה מתבצעת ההשקעה ובישראל, על מנת לחשב את התשואה נטו לאחר תשלומי המיסים.

חברת הניהול

ההבטחה המפורסמת "שאתה לא צריך לדאוג לכלום כי הכל וממש הכל חברת הניהול עושה בשבילך".

אבל נתוני אמת על חברת הניהול מעלמים למשל: - כאשר דייר חדש נכנס לדירה חברות הניהול לוקחות 75% משכר הדירה הראשון בטענה שהם משקיעות כסף בפרסום הדירה וכו...

נתון נוסף שצריכים לדעת שחברות ניהול בארה"ב לוקחות עמלות של בין 7-10% משכר הדירה כל חודש.

האם נאמר לכם שבדרך כלל שדייר עוזב ומתחלף יש תיקונים שנעים בין 300-1500$.

האם נאמר לכם שבזמן שהדירה ריקה אתם משלמים ארנונה, חשבונות חשמל (זה לא כמו בארץ) וכאשר יש דייר אתם עדיין ממשיכים לשלם את הארנונה על הנכס שלכם.

בזמן שהדירה ריקה חברות הניהול נוהגות להשאיר את המזגן דלוק 24 שעות כי זה אמור לשכנע דייר פוטנציאלי כדי שחשבון החשמל יהיה גבוה. כמובן על חשבונכם!

בנוסף אם זה בית קרקעי אז חברת הניהול דואגת שהדשא מסביב לבית שלך יהיה יפה וזה עולה 35$ בשבוע, כמובן על חשבונכם!

ביטוחים

ומה לגבי ביטוחים - אתם צריכים לשלם כל חודש ביטוח על הדירה שלך שאם יקרה שריפה או משהו כזה את תהיו מכוסים עלות ביטוח בשנה בסביבות 800 דולר תלוי בסוג הנכס.

ומה לגבי ועד הבית שישנה עלות של HOA של פעמיים בשנה זה סוג של תשלום לשכונה כמו ועד בית משהו כמו 200 דולר בשנה או יותר נכון 100 דולר כל חצי שנה, זה תלוי מה עלות התחזוקה של השכונה, במידה ויש בריכה - או מגרשי גולף - להכין ת'ארנק.

שוכרים סרבני פינוי

לבדוק מה תהליך הפינוי של דייר במידה והוא מפסיק לשלם. יש מדינות שעם דייר מפסיק לשלם ונשאר בבית חברת הניהול הולכת לבית המשפט ותוך שבועיים השריף מעיף אותו מהבית, מדינות לדוגמא, טקסס ויש מדינות שהחוקים הם לטובת הדייר כמו ניו יורק לדוגמא, ואתם יכולים להיתקע עם דייר כמה חודשים שאינו משלם שכירות אך אתם לא יכולים להעיף אותו מהבית.

בעיות סביבתיות

לגבי פלורידה, יש שם כל שנה הרבה הוריקנים וכל שבע שנים יש שנה קשה מאוד. לרוב בבתים צמודי קרקע הביטוח גבוה מאד במדינה הזאת והשכירות יחסית נמוכה. היצע הבתים נכו להיום עצום שם ויש מאות אלפי בתים שעומדים ריקים.

התקשרות עם משווקים וסוכנים

תיזהרו מהבטחות לתשואה לזמן בלתי מוגבל ע"י חברות המכירות. בד"כ בעיון מעמיק בחוזה, באותיות הקטנות ניראה שההבטחה היא על תשואה לתקופה מסוימת ואח"כ סימן שאלה גדול.

כיצד הם משלמים בכל זאת את שכר הדירה לתקופה הקצובה? בשיטה פשוטה מאוד

החברה קונה את הנכס במחיר נמוך מאוד ומוכרת אותו לכם במחיר גבוה מאוד, הפרש שאתם שילמתם חוזר אליכם אבל רק בחלקו.

הרווח הגדול של החברות בזמן הזה הוא אתם! הרי אתם נהפכים לנציגי השיווק שלהם הכי טובים, אתם משכנעים את משפחתכם קרוביכם, חבריכם וממליצים לכולם להצטרף לחגיגה האמיתית. מ

ה שאתם לא יודעים שמיד שתיגמר ההבטחה, יהיה קשה מאוד או בלתי אפשרי להשכיר את הדירות ואתם תצטרכו להוציא כסף מהבית.

עו"ד אישי

לעולם לא לחתום על חוזים עם עורך-הדין של החברה למרות שהמחיר מפתה. העו"ד שייצג את האינטרסים שלכם יסביר לכם מה פירוש המסמך עליו אתם חותמים.

אתם בתור משקיעים צריכים לשבת ולעשות עם העו"ד שלכם משחק "מקרים ותגובות" לדוגמא מה קורה עם החברה המשווקת פושטת את הרגל, מה קורה אחרי סיום תקופת התשואה, מה קורה עם סופת הוריקן מחקה את המקום וכו'.

מכירה סודית

זהירות גדולה אם הסוכן החברה אומר לכם שמדובר בעסקה סודית ומזהיר אותכם שלא לדבר על כך עם איש, או שנשארו מספר יחידות אחרונות . ככל הנראה מדובר בנוכלות.

וכן אם מצאת סתירה, חור או טיוח בדבריו של מציע העסקה או משפט בנוסח 'אתה לא תבין', הוא רמאי.

השקעות המוצעות בעיתונים או באינטרנט בפיתויי פרסומת או מודעות קטנות, מדורגות מחשודות מאוד ועד וודאי רמאות.

בשורה התחתונה

לסיום אני לא טוען שכיום לא כדאי לרכוש נכסים בחו"ל , אבל כידוע רכישת נדל"ן יכולה להיות מפלה כספית גדולה במידה ולא מבצעים אותה נכון.

חובה להכיר את כל הנתונים הן מבחינת המיסוי, החוקים והן מבחינת האזור של יעד ההשקעה. חובה להיות פיזית במקום ולהתייעץ עם אנשי נדל"ן מקומיים ולקרוא הרבה נתונים על אופי האזור.

מכל הסיבות עולה שכדאי לבצע את הרכישה לבד ללא תיווך של חברות מסוכנות.

רצוי להציע הצעות דרך כונסי נכסים (ממש לא קשה, אפשר גם דרך הפקס) המלאי גדול ויש אפשרות לברור. אני אישית מעדיף להשקיע כאן במדינתנו הקטנה למרות האיום של האירנים ולמרות כל הצרות הסובבות אותנו.

כל האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת.

כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד