גודל קבוצת הרכישה משתנה ויכול להגיע עד למאות אנשים. כאשר מדובר בקבוצה בסדר גודל גדול מאוד עומד בראש הקבוצה גוף ניהולי שגובה דמי ניהול עבור הפרוייקט. קבוצות רכישה נפוצות בעיקר באזורי ביקוש באזור גוש דן. אם אתם גרים באזורים פחות מבוקשים בצפון הארץ או בדרומה ייתכן מאוד שאין טעם ליצירת קבוצות רכישה מאחר והרווח הצפוי לקבלן בין כה וכה קטן משמעותית.
שני סוגים של קבוצות רכישה
באופן כללי ניתן לחלק את סוגי קבוצות הרכישה לשתיים. בשיטה הראשונה והנפוצה יותר היא השיטה בה היזם מאתר קרקע מתאימה לבנייה ואז פונה לגיוס קבוצת הרוכשים. גיוס הקבוצה יכול להעשות במספר רב של דרכים. פרסום מודעה בעיתון, שיטת חבר מביא חבר, קבוצות הומוגניות כגון אנשי קבע ועוד. לאחר שגובשה הקבוצה מגיע שלב העבודה עצמה שכולל את כתיבת תוכניות הבנייה, קבלת אישור עבור תוכניות אלו וביצוע בפועל. כבר בשלב הראשוני יש להזרים כסף עבור רכישת המגרשים לבנייה וכל חבר בקבוצה מזרים את חלקו על מנת לרכוש את הקרקע. בזמן זה על הרוכש להקפיד להעביר את חלקו בשטח על שמו בטאבו. עם תחילת הבנייה יש לדאוג שבטאבו של הקרקע הערת אזהרה כדי למנוע שימוש לא הוגן במגרשים שנרכשו.
קבוצת הרכישה מהסוג השני (והפחות נפוצה באופן משמעותי) היא שיטה בה ישנו גורם מקצועי המלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו. בשיטה זו אותו גורם גורף לעצמו חלק מהרווחים (עד 10%) ולכן החיסכון בדרך זו קטן יותר. בנוסף רשויות המס נוטות להיות מעורבות יותר בשיטה כזו ולכן יתכן שתשלומי המס יהיו גבוהים יותר.
החיסכון הכספי בקבוצת רכישה
עיקר החיסכון ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה לעומת רכישה דרך קבלן היא חיסכון הרווח של הקבלן עצמו ממכירת כל דירה. רווח זה יכול להגיע עד ל-25% ממחיר מכירת הדירה ובדירות יוקרה אף ליותר מכך. יחד עם זאת החיסכון הממוצע עומד על לא יותר מ-15%. לעיתים ניתן לחסוך גם חלק מתשלומי המס והדבר תלוי באופי הפרוייקט ודרך שיווקו. רשויות המס בודקות את הפרוייקט, הפרסומים שנעשו לגביו והסכמי הרכישה הכתובים ומגיעה למסקנה האם לחייב בתשלום מיסים ואם כן באלו מהם.
מה צריך לבדוק לפני ההצטרפות
לפני הצטרפות לקבוצת רכישה יש לבצע בדיקה מדוקדקת של כל פרטי העיסקה. הרצון לחסוך עלול לעלות ביוקר אם בודקים את כל פרטי ההסכם והתוכנית. יש לבדוק מי היזם, מה ניסיונו בפרוייקטים אחרים ומה יכולתו הפיננסית. כמו כן יש לבדוק את ההסכמים עליהם אתם חותמים (מומלץ לעשות זאת בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה) ובנוסף יש לבדוק מה הסיכוי לאישור תוכניות הבנייה. עורך דין או רואה חשבון הבקיאים בתחום יוכלו לומר לכם האם העיסקה אליה אתם נכנסים צפויה לזכות אתכם בהקלות מס כלשהן או שלא. בדרך כלל כאשר ישנה הפרדה אמיתית בין שלב רכישת הקרקע לשלב התחלת הבנייה עצמה אזי יתכנו הקלות מס מסויימות, כאשר ההפרדה היא מלאכותית בלבד לא צפויות הקלות מס.
מאחר והמטרה העיקרית בהצטרפות לקבוצה שכזו היא חיסכון כספי יש לבדוק אם יש חיסכון כזה ואם כן אז כמה הוא משמעותי. ניתן לעשות זאת על ידי בחינת כל ההוצאות שידרשו מכם במהלך הפרוייקט ואז להשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. יש לקחת בחשבון את אובדן הזמן המסויים שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה ואת הסיכונים הכרוכים בדרך זו. נקודה נוספת שיש לבחון היא דרך חלוקת הדירות במקרה ומדובר בבניינים ולא בצמודי קרקע ובדרך קבלת החלטות (למשל בהחלטה כיצד יש לחמם את הדירות, חימום רצפתי? מזגן?) בדרך כלל נהוגה מליאת חברים והצבעה דמוקרטית. במקרה ומדובר בקבוצת רכישה המבטיחה קהל רוכשים מסוג מסויים יש לוודא מה הקרטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ואם הם מספיקים בעיניכם, ניתן אף לבקש את רשימת האנשים שהצטרפו עד כה.
יתרונות שיטת קבוצות הרכישה
- חיסכון כספי לעומת רכישה ישירה מקבלן.
- תלות קטנה יותר במצבו הכלכלי של הקבלן המבצע את הפרוייקט.
- השפעה גדולה יותר על תכנון ואופי הדירה.
- אוכלוסיה איכותית יותר במקרים מסויימים.
חסרונות השימוש בקבוצות רכישה
- החיסכון הכספי אולי מובטח אבל גם כאב הראש ואובדן הזמן.
- אתם עלולים למצוא את עצמכם עם דירה שלא רציתם בגלל דרך חלוקת הדירות.
- החלטה על מרכיבים מסויימים בבנייה אמנם תובא להחלטה של כל החברים אבל ייתכן שהחלטה זו לא תהיה לרוחכם.
- אוכלוסיה הומוגנית היא גם חיסרון ולא בטוח שתרצו שילדכם יגדלו בסביבה מלאה באנשים דומים.
- מנגנוני החלטה בעיתיים עלולים לתקוע את הפרוייקט.
קבוצת רכישה - הגדרה/ויקיפדיה
שני סוגים של קבוצות רכישה
באופן כללי ניתן לחלק את סוגי קבוצות הרכישה לשתיים. בשיטה הראשונה והנפוצה יותר היא השיטה בה היזם מאתר קרקע מתאימה לבנייה ואז פונה לגיוס קבוצת הרוכשים. גיוס הקבוצה יכול להעשות במספר רב של דרכים. פרסום מודעה בעיתון, שיטת חבר מביא חבר, קבוצות הומוגניות כגון אנשי קבע ועוד. לאחר שגובשה הקבוצה מגיע שלב העבודה עצמה שכולל את כתיבת תוכניות הבנייה, קבלת אישור עבור תוכניות אלו וביצוע בפועל. כבר בשלב הראשוני יש להזרים כסף עבור רכישת המגרשים לבנייה וכל חבר בקבוצה מזרים את חלקו על מנת לרכוש את הקרקע. בזמן זה על הרוכש להקפיד להעביר את חלקו בשטח על שמו בטאבו. עם תחילת הבנייה יש לדאוג שבטאבו של הקרקע הערת אזהרה כדי למנוע שימוש לא הוגן במגרשים שנרכשו.
קבוצת הרכישה מהסוג השני (והפחות נפוצה באופן משמעותי) היא שיטה בה ישנו גורם מקצועי המלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו. בשיטה זו אותו גורם גורף לעצמו חלק מהרווחים (עד 10%) ולכן החיסכון בדרך זו קטן יותר. בנוסף רשויות המס נוטות להיות מעורבות יותר בשיטה כזו ולכן יתכן שתשלומי המס יהיו גבוהים יותר.
החיסכון הכספי בקבוצת רכישה
עיקר החיסכון ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה לעומת רכישה דרך קבלן היא חיסכון הרווח של הקבלן עצמו ממכירת כל דירה. רווח זה יכול להגיע עד ל-25% ממחיר מכירת הדירה ובדירות יוקרה אף ליותר מכך. יחד עם זאת החיסכון הממוצע עומד על לא יותר מ-15%. לעיתים ניתן לחסוך גם חלק מתשלומי המס והדבר תלוי באופי הפרוייקט ודרך שיווקו. רשויות המס בודקות את הפרוייקט, הפרסומים שנעשו לגביו והסכמי הרכישה הכתובים ומגיעה למסקנה האם לחייב בתשלום מיסים ואם כן באלו מהם.
מה צריך לבדוק לפני ההצטרפות
לפני הצטרפות לקבוצת רכישה יש לבצע בדיקה מדוקדקת של כל פרטי העיסקה. הרצון לחסוך עלול לעלות ביוקר אם בודקים את כל פרטי ההסכם והתוכנית. יש לבדוק מי היזם, מה ניסיונו בפרוייקטים אחרים ומה יכולתו הפיננסית. כמו כן יש לבדוק את ההסכמים עליהם אתם חותמים (מומלץ לעשות זאת בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה) ובנוסף יש לבדוק מה הסיכוי לאישור תוכניות הבנייה. עורך דין או רואה חשבון הבקיאים בתחום יוכלו לומר לכם האם העיסקה אליה אתם נכנסים צפויה לזכות אתכם בהקלות מס כלשהן או שלא. בדרך כלל כאשר ישנה הפרדה אמיתית בין שלב רכישת הקרקע לשלב התחלת הבנייה עצמה אזי יתכנו הקלות מס מסויימות, כאשר ההפרדה היא מלאכותית בלבד לא צפויות הקלות מס.
מאחר והמטרה העיקרית בהצטרפות לקבוצה שכזו היא חיסכון כספי יש לבדוק אם יש חיסכון כזה ואם כן אז כמה הוא משמעותי. ניתן לעשות זאת על ידי בחינת כל ההוצאות שידרשו מכם במהלך הפרוייקט ואז להשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. יש לקחת בחשבון את אובדן הזמן המסויים שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה ואת הסיכונים הכרוכים בדרך זו. נקודה נוספת שיש לבחון היא דרך חלוקת הדירות במקרה ומדובר בבניינים ולא בצמודי קרקע ובדרך קבלת החלטות (למשל בהחלטה כיצד יש לחמם את הדירות, חימום רצפתי? מזגן?) בדרך כלל נהוגה מליאת חברים והצבעה דמוקרטית. במקרה ומדובר בקבוצת רכישה המבטיחה קהל רוכשים מסוג מסויים יש לוודא מה הקרטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ואם הם מספיקים בעיניכם, ניתן אף לבקש את רשימת האנשים שהצטרפו עד כה.
יתרונות שיטת קבוצות הרכישה
- חיסכון כספי לעומת רכישה ישירה מקבלן.
- תלות קטנה יותר במצבו הכלכלי של הקבלן המבצע את הפרוייקט.
- השפעה גדולה יותר על תכנון ואופי הדירה.
- אוכלוסיה איכותית יותר במקרים מסויימים.
חסרונות השימוש בקבוצות רכישה
- החיסכון הכספי אולי מובטח אבל גם כאב הראש ואובדן הזמן.
- אתם עלולים למצוא את עצמכם עם דירה שלא רציתם בגלל דרך חלוקת הדירות.
- החלטה על מרכיבים מסויימים בבנייה אמנם תובא להחלטה של כל החברים אבל ייתכן שהחלטה זו לא תהיה לרוחכם.
- אוכלוסיה הומוגנית היא גם חיסרון ולא בטוח שתרצו שילדכם יגדלו בסביבה מלאה באנשים דומים.
- מנגנוני החלטה בעיתיים עלולים לתקוע את הפרוייקט.
קבוצת רכישה - הגדרה/ויקיפדיה
noir-coloni
http://www.noircolony.com
http://www.noircolony.com
