ליקויי בניה- פיצוי גם לרוכשי דירות "יד שניה" בתביעות ליקויי בניה.
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
א. מבוא
1. ברגיל, ברור כמעט לכל, כי מי שרכש דירה מקבלן, זכאי לדרוש ממנו לתקן את הליקויים המתגלים בדירה ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממחדלי הקבלן.
2. קורה לא אחת, שרוכשי הדירות מוכרים את דירתם, מסיבה זו אחרת, בתוך פרק זמן קצר יחסית של מגוריהם בדירה (ואפילו עוד בטרם נכנסו להתגורר בדירה החדשה) לרוכשים אחרים. הרוכשים הבאים יכונו במאמרי זה :"רוכשי דירות "יד שניה".
3. רבים הם הסבורים, ובעיקר אלה שיש להם אינטרס לסבור כך, כי מאחר ואין כל חוזה בין הקבלן המוכר לבין רוכשי הדירות יד שניה, לא קיימת כל יריבות משפטית בין הקבלן לרוכשי הדירות יד שניה ועל כן הקבלן אינו חייב להם מאומה ואינו חייב להיעתר לפניותיהם ולדרישותיהם לתקן את הליקויים והפגמים שהתגלו בדירותיהם.
4. במאמרי זה אנסה להוכיח כי לא כך הם פני הדברים, ובנסיבות מסוימות, קיימת "יריבות" משפטית בין הקבלן לרוכשי דירות יד שניה והוא אינו רשאי להתעלם מפניותיהם ומדרישותיהם. במידה והוא יעשה כן, ויתעלם מהם , הם יהיו זכאים להגיש נגדו תביעה לבית המשפט וקרוב לוודאי, שבהתקיים הנסיבות המתאימות-גם יזכו בה.
5. הרציונל העומד מאחורי הנטייה לראות בקבלן, בונה הדירה, אחראי גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הנו, כי דירה,איננה מוצר ככל יתר המוצרים. דירה, בדרך כלל, הנה המוצר היקר ביותר שרוכש אדם בחייו. מעבר לערך הכספי הגבוה הגלום בדירה, משמשת הדירה כקורת גג לרוכש הדירה ולבני משפחתו, וככזו, היא חייבת להיות בטוחה וראויה למגורים לא רק כלפי הרוכש הראשון, אלא גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה.
6. היטיב לתאר זאת כבוד הנשיא ורדי זילר בהקשר לפיצוי בראש נזק של עגמת נפש בת.א. 725/80 אביבה בן יצחק נגד שו"פ (לא פורסם) "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאודיי.
ב. מהן עילות התביעה העומדות בפני רוכש דירה יש שניה?
בפני רוכש דירה יד שניה עומדות שתי עילות תביעה כנגד הקבלן. האחת הנה העילה החוזית, והשניה הנה העילה הנזיקית.
ג. העילה החוזית
1. המקרים הנפוצים בהם תקום לרוכש דירה יד שניה הזכות לתבוע את הקבלן, הנה, מכוח המחאת הזכויות של רוכש הדירה הראשון, כלפי רוכש הדירה השני, הן בגוף ההסכם ביניהם והן במסמך נפרד הנלווה להסכם שביניהם.
2. יצירת יריבות בין רוכש דירה יד שניה ובין הקבלן המוכר יכול שתיווצר גם מהנוהג של הקבלנים להחתים גם את רוכשי הדירה יד שניה על טופס/ים במקרים בהם מבקש רוכש הדירה הראשונה למכור את דירתו לרוכש השני.
3. מקרה כזה נדון בעניין קראוס יהושע ו-64 תובעים אחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בו הכיר ביהמ"ש ביריבות בין הקבלן המוכר לרוכש הדירה יד שניה מכוח הבקשה להעברת הזכויות בנכס עליה נדרש הרוכש השני לחתום. ביהמ"ש פסק:"...ראשית, עפ"י הבקשה לאשור העברת הזכויות עליה חותם המבקש להעביר את זכויותיו, נכנס המועבר בנעלי המעביר לכל הזכויות והחובות הנובעות מההסכם הן מצד הנעבר אליו כלפי שיכון ופיתוח והן מצד שיכון ופיתוח כלפי מי שרוכש את הזכויות בהסכמתה ודי בכך ליצור יריבות..."
4. אולם כאשר אין המחאת זכות ואין כל מסמך אחר הקושר בין הקבלן לבין רוכש הדירה יד שניה, לא תעמוד לרוכש, בנסיבות שכאלו עילה חוזית כנגד הקבלן. דברים אלה נאמרו ע"י כבוד השופטת טוהר שחף בפסה"ד גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ: "ברגיל, ובאין הוראה אחרת בחוזה מכר, אחראי הקבלן לטיב הבניה כלפי מי שרכש ממנו, אף מבלי שחיוב זה פורש בהסכם. אולם חיוב זה, בהיותו חוזי מכללא - אינו עובר מאליו, למי שרכש מהרוכש".
5. כך קבע גם כבוד השופט בן דוד מנחם בפרשת עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ : "... ועתה עלינו לייחד מספר מלים לקונים, הרי הם אותם תובעים שלא רכשו דירותיהם ישירות מהנתבעת אלא ממי שקדמו להם בתור רוכשים. בין הקונים לבין הנתבעת לא נוצר כל קשר חוזי ואין יחסים חוזיים. כל אותם ממצאים ומסקנות אליהם הגענו קודם לכן ואשר יסודותיהם בדיני החוזים ובחוקי החוזים שהזכרנו לעיל, אינם תקפים ואינם חלים בעניינם של הקונים".
6. על שלילת העילה החוזית מחד וקיומה של עילת הנזיקין החלופית מאידך אמר כבוד השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח' : "כאמור, מן התצהירים ומן החוזים, אשר הובאו לעיל, לא עולה הטענה, כי הקונים המקוריים המחו זכויותיהם ובכלל זה, זכויות התביעה שלהם לקונים המשניים (ראו גם נ/51 - ממנו עולה, כי הומחו רק הזכויות החוזיות ולא זכיות התביעה). לפיכך, לקונים המשניים עומדות עילות תביעה רק בנזיקין - רשלנות והפרת חובה חקוקה, שכן מחובתו של קבלן, להקים בית בטוח לשימוש ולמגורים (ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב, פ"ד כא(1) 310, 325; ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום, פ"ד נז(1) 486,494; ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 201-202 - פסק הדין מסתמך על סעיף 7 לחוק המכר, אליו התייחסנו לעיל; ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 261; ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 498; ת"א (ת"א) 419/85 בליבאום נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"מ תש"ן(1) 228, 241-242). ניתוח יפה, הנוגע לקיומה של עוולת הרשלנות במקרה דנא, ניתן למצוא בדבריו של סגן הנשיא (כתוארו אז), השופט וינוגרד, אשר החיל עוולה זו, מכוח מדיניות משפטית, על מקרה דומה, הנוגע לקבלן שהתרשל (ת"א (ת"א) 433/85 שיכון עובדים בע"מ נ' בליבאום, פ"מ תשמ"ז(1) 89, 99, 100-105).
7. היטיב להביא את הנושא בצורה ציורית, בהקשר לרכישת דירות בפרוייקט יוקרה בת"א כבוד השופט בך בפרשת אנסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ ואח', באומרו: "תאר לעצמך דירה אידיאלית, דירה יוקרתית הנמצאת גבוה מעל העיר ובלב ליבה של הפעילות... אולם כניסה מפואר עם שומר, סולריום למנוחה, שיזוף וספורט, בריכת שחיה, 4 מעליות מהירות וחניון לרכב - כולם לשימוש בלעדי של הדיירים.. במגדל דיזינגוף מבחר דירות בגדלים שונים עם תכנון פנימי מושלם - שטיחים מקיר אל קיר. מיזוג אויר דירתי. מערכת טלוויזיה במעגל סגור. ריצוף קרמיקה במטבח ובשירותים ועוד."
קשה להעלות על הדעת כי רוכשי יד שניה, אשר נדרשו להוציא סכום לא מבוטל בבואם לרכוש דירה בפרוייקט האמור, שהוא. לכל הדעות, פרוייקט מגורים יוקרתי. שיוו בנפשם כי בהגיע היום בו נשוא המחלוקת דנן יבוא על פתרונו יישארו הם מחוץ למעגל הנהנים.
לאור האמור לעיל יש לראות את הזכויות הנוגעות לחניה ולשימוש בבריכת השחייה זכויות שהומחו אגב עריכת הסכם המכר של הדירות בבניין בין הרוכשים מיד ראשונה, לרוכשים מן היד השניה, זאת הן מכוח נסיבות רכישת הדירות, והן מכוח ההלכה הפסוקה. משקבעתי כי הומחה החיוב לעניין החניון והבריכה - הפכו התובעים רוכשי "יד שניה'' לבעלי עילת תביעיה ישירה כלפי אזורים וארזל לעניין זה, יריבותם זהה ליריבותם הלכאורית של התובעים אשר רכשו ישירות את דירותיהם מאזורים וארזל, קרי, יריבות מול הנתבעות 4 ו5- וכן מול הנתבעות 1 ו3 ".
ד. העילה הנזיקית.
1. פסק הדין הראשון אשר קבע מסמרות בעניין העילה הנזיקית של רוכש דירה יש שניה היה ע"א 451/66 קורנפלד נ. שמואלוב שם נקבע: "חובתו של קבלן בנין לדאוג, במידת הזהירות הנאותה לבטיחות הבניין הנבנה על-ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".
"קבלן, הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים, שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל..."
ובעמ' 323 קבע כבוד השופט לנדוי: "באשר לנזק כספי מן הסוג בו אנו עוסקים כאן, אינני רואה כל טעם לשחרור הקבלן הרשלן מחובת הפיצוי... אולם כשלעצמי לא הייתי פוסק אחרת, אפילו כבר הספיקה הדירה לעבור כמה ידיים ואפילו חלף זמן ניכר, עד שנתגלה הנזק. קבלן, הבונה דירות למכירה, עוסק בעסק לשם עשיית רווחים... אין לקונה אפשרות סבירה לבחון את טיב הבניה (פרט לפגמים בולטים לעין), ומשום כך הוא נאלץ לסמוך על מומחיותו של הקבלן הבונה ועל יושרו. מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על-ידי הטלת חובה של מתן פיצוי גם על הוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים..."
2. המשך המגמה בא לידי ביטוי , בין היתר, גם בפרשת שכון עובדים נגד בליבאום ואח', שם נקבע: "חובתו של קבלן לדאוג, במידת זהירות נאותה, לבטיחות הבניין שהוא בונה, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".
"קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל".
"מן הדין, שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו והמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים על-ידי הטלת חובה של מתן פיצוי מתאים גם על הוצאות כספיות שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים...".
3. זווית אחרת של הסיבה לחיובו של הקבלן כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הובאה ב ת.א. (פ"ת) 3285/94 הררי ואח' נגד פרספוליס שם נקבע:" באופן כללי ובהתעלם (בשלב זה) מטענות הצדדים, נראה כי לא יהא זה צודק ו/או נכון לטעון מניעות כנגד רוכשי הדירות "מיד שניה".
הנתבעת כחברה קבלנית, צריכה לעמוד בהתחייבויותיה, יהיו בעלים אשר יהיו.
אם נניח נכונה את טענת הנתבעת כי בחלופת בעלים תמה תקופת האחריות יש ונמצא עצמנו מניחים לנתבעת במחדליה אף בטרם הסתיימה תקופת האחריות, רק בשל העובדות כי נתחלפו להן הבעלים.
והקצנה זו על שום מה - על שום ההכרח בהצמדת חיובה של הנתבעת ואחריותה כלפי הבניין (במהלך תקופת האחריות) ולא כלפי הבעלים ובשל הצורך למנוע התנערות חברת הבניה מאחריותה רק בשל כך שנשתנו להן "הנפשות הפועלות".
זכות הקניין מכונה "זכות חפצא" או זכות "IN REM" ומשמעותו הגנה על הבעלות מפני כל המתנכל לזכות הבעלים. נהוג לדבר על אופייה האבסולוטי של הזכות כמטילה מכוח עצמה חובה על צד שלישי לכבדה.
התהליך שהפך את החיוב מיחס אישי ליחס רכושי השתקף גם בהיקף ההגנה אשר לה זכה החיוב. כך למשל, קובע סעיף 1 (א) לחוק המחאת חיובים תשכ"ט-1969 כי "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב...". משכון, הוא "שיעבוד נכס כערובה לחיוב..." בהתאם לסעיף 1 (א) לחוק המשכון, תשכ"ז-1967. אין ספק כי נכס כולל גם זכות הנובעת מחיוב. הדבר גם נובע מס' 1 (ב) לחוק המחאת חיובים.
המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, שחבותו של המתחייב למלא אחר הבטחתו היא נכס, ומהיותו ניתן למכירה ולקניה, להמחאה ולהעברה ככל נכס אחר, וכן מעובדת היותו בעל ערך כספי, ניתן להתייחס אליו כאל נושא לבעלות. עוד נמצא כי "הקשר האישי" איבד מאופיו, והפעולה נשוא החיוב הפכה להיות בעלת ערך רכושי (ראה נילי כהן, התערבות ביחסים חוזיים", עמ' 3-4)"
4. בקשר עם העילה הנזיקית, עשה כבוד השופט בן דוד מנחם אבחנה בין ליקויים שהם תוצאה של תכנון לקוי ו/או אי עמידה בתקנים לבין ליקויים שהם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או בצוע לקוי של העבודה בעניין עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ בו קבע: "מאידך ובגדר ההלכה שנקבע בתיק ע"א 451/66, (פורסם בפד"י כ"א (1) עמ' 810) , עדיין אחראית הנתבעת בנזיקין כלפי הקונים ככל שמעשיה (או מחדליה) כאן נכנסים בגדרה של עוולת הרשלנות. אותם מרכיבים או חלקים מעבודות הבנייה הלוקים באי התאמה גרידא ואשר יסודם למעשה בתכנון שלא בהתאמה לדין ולתקן הרשמי, לא נראה לי שיש לראותם כאן כבצוע מעשי רשלנות מצידה של הנתבעת כלפי הקונים. מאידך נראה לי שיש לחייב את הנתבעת ומכוח דיני הנזיקין לפצות את הקונים בגין ליקויי בנייה שהנם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או ביצוע גרוע של העבודה.
הטעם לאבחנה שראיתי לנכון לעשות לעיל נעוץ בכך שאותן אי התאמות שנמצאו כאן בתכנון ובבניית הדירות ואשר קיומן נגזר מכך שסוטות הן מתקנות או תקנים שהיו בתוקף ועיקר השלכותיהן הן בתחום נוחות השימוש בדירות, ובכך אלה אינן כלולות לדעתי בתחום חובת הזהירות שהקבלן חב כלפי חליפיהם של רוכשי הדירות בעוד שליקויי הבניה שאותרו ואשר הם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או בצוע לקוי של העבודה ואשר יש בהם כדי לגרוע מתקינות הדירות ומאפשרויות השימוש הסביר בהן ובכן אלה מצויים לדעתי בתוככי גבולותיה של חובת הזהירות, הן המושגית והן הקונקרטית שהקבלן חב גם כלפי חליפיהם של הרוכשים".
5. כבוד השופט בן חיים , מאידך, דחה ניסיון של חברה קבלנית לערוך אבחנה בין ליקויי בניה ובין ליקויי תכנון לעניין אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה בפרשת נציגות הבית החרצית 3 מודיעין ואח' נגד פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ , שם קבע:" בצד העקרוני, לא חלקה הנתבעת על ההלכה הפסוקה הקובעת כי המחאת זכויות לרוכש דירה "מיד שנייה" כבסון, מקנה לרוכש זכויות תביעה ישירות נגד הקבלן שבנה את הדירה, אולם לשיטתה של הנתבעת, הדברים אמורים בזכויות לגבי פיצוי הנובע מליקויי בניה, להבדיל מקיטון שטח הדירה ו/או מידות החניה.
הבחנה זו, בה דגלה הנתבעת, אינה מגובה בתימוכין כלשהם: אטעים כי המונח "ליקויי בניה" לא זכה להגדרה סטטוטורית בחוק המכר ולשיטתי הוא בא בגדרו של הביטוי "אי התאמה" כמשמעותו בסעיף 4(א) לחוק המכר, דהיינו, סטייה מן המפרט, תקן רשמי או תקנות הבניה וכולל, כפועל יוצא של מדיניות משפטית ופרשנות תכליתית גם סטייה מתכניות ההיתר".
6. סיבה נוספת להטלת אחריות על הקבלן המוכר גם כלפי רוכשי דירות יד שניה ניתן למצוא בדבריו של השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח':" השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה. דרך כלל, לא יוכל הקונה, לאחר שהוציא הוצאה עצומה מבחינתו לרכישת הדירה, לעמוד בהוצאות התיקון אשר כשלעצמן - לא פעם אינן קטנות (השוו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, פ"ד נה(4) 213, 226-227)".
7. על השוני בין העילה החוזית לנזיקית עמד כבוד השופט רביד בפרשת אברמוביץ הנ"ל באומרו: "השוני בין העילות הניזקיות לבין העילה החוזית, אף משליך על היקף הסעדים, להם זכאים התובעים בענייננו. מחד, יתכנו מקרים - בהם יהא סכום הפיצוי נמוך יותר משום שיהיו ראשי נזק שלא ניתן לפסוק בגינם פיצוי ומאידך יתכנו מקרים, אשר בעטים לא ניתן יהא לתבוע מכוח החוק משום שלא נשלחה הודעה על דבר הליקויים והמוכר לא היה מודע להם (סעיף 4א לחוק המכר)".
8. נימוק נוסף מדוע יש להטיל אחריות על הקבלן כלפי רוכש הדירה "יד שניה" ניתן למצוא בדבריו של כבוד השופט רביד בפרשת אברמוביץ הנ"ל באומרו:" השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג -1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה. דרך כלל, לא יוכל הקונה, לאחר שהוציא הוצאה עצומה מבחינתו לרכישת הדירה, לעמוד בהוצאות התיקון אשר כשלעצמן - לא פעם אינן קטנות (השוו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, פ"ד נ"ה(4) 213, 226-227)".
9. בת"א (י-ם) 1366/93 לוי ואח' נ' חיים זקן בנין והשקעות בע"מ נפסק ע"י כב' השופט יצחק מילנוב: "יהא הדבר אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי תובעים אלה אינה נובעת רק מיחסים חוזיים אלא משום חבותה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים - חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת כלפי כולי עלמא" (כב' השופטת ד' דורנר ת"א (מחוזי-ירושלים) 450/90 טנצמן נ' רמט בע"מ תק-מח 91 (2) 986, ס' 5; ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב פ"י כא (1) 310.
10. כבוד השופט שנלר בת"א (פ"ת) 1889/95 סוויסה ואח' נגד פרספוליס, הביע אף הוא דעה נחרצת באשר לאחריות הקבלן כלפי רוכשי דירת "יד שניה" בפוסקו:" יתר על כן, גם לרוכשי דירות "יד שניה" ישנה זכות תביעה ישירה כלפי הקבלן- המוכר הראשוני.
עילה זאת נובעת הן ביחס חוזי ישיר מעצם הבקשה והאשור להעברת הזכויות (ת"א (חי) 1756/79 הנ"ל) ואף בעילה נזיקית. וכפי שנקבע בת.א. (ת"א) 433/85 המר' 3761/85 שכון עובדים בע"מ נגד בליבאום ואח' פ"מ מ"ז(89)1:
"קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה..."
וכן, ראה, ע"א 451/66 קורנפלד נגד שמואלוב ואח' פד"י כ"א (1) 310.
11. כבוד השופטת גרסטל בפרשת גורסקי חנה ומאיר נגד חוליו לב חברה לבנין ופיתוח בע"מ סבורה אף היא, כי יש להטיל אחריות גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" בפוסקה: "אמנם , ההלכה היא כי אף על פי החוזה בין הקבלן- המוכר חלפה תקופת האחריות הרי עדיין עומדת לקונה עילת תביעה חלופית לפי חוק המכר (דירות) הנ"ל. (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ פד"י מ"ג(1) 183. אולם דא עקא כי חוק זה יחול, אם בכלל, על היחסים שבין מר בלקין לתובעים. מר בלקין הוא אשר מכר לתובעים את הדירה ואם תחול עליו הגדרת "מוכר" המופיעה בסעיף 1 לחוק הנ"ל יהיה הוא בעל דינם של התובעים לפי חוק זה.
אולם דעתי היא כי לנתבעת קמה אחריות נזיקית כלפי התובעים. בע"א 451/66 קורנפלד נגד שאולוב ואח' פד"י כ"א (1) 310, נקבעה ההלכה לפיה קבלן אחראי כלפי הקונה לטיב הדירה אף מבלי שהדבר פורש בהסכם אולם אין חיוב זה של הקבלן עובר מאליו לזכות הקונה מאותו קונה. ההלכה ממשיכה וקובעת כי לקבלן חובה כלפי כולי עלמא לדאוג לבטיחות הבנין הנבנה על ידן וחובה זו חלה לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי קוני דירות מיד שניה. כלומר, אם מתגלה פגם או מחדל של הקבלן הרי הוא אחראי לנזקו של הדייר בבית ואין זה משנה אם הוא הקונה המקורי או דיירים מיד שנייה".
12. על אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה פסקה כבוד השופטת טוהר שחף בפרשת גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ : "חובתו של הקבלן לדאוג, במידת זהירות ראויה, לבטיחות הבניין שהוא בונה ואחריותו עם הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ומגורים - אינה מוגבלת למתקשרים עמו בהסכם, אלא קיימת, באופן עקרוני - כלפי כולי עלמא.
כך קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו - מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, וכאמור לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים; שלפגיעה בהם עקב מצג שווא רשלני מצידו - היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל.
כך נקבע, כי אם התגלה, אפוא, פגם בבניין, הפוגע בבטיחות הדירה, והוא פגם שנגרם מתוך חוסר זהירות או חוסר מומחיות של הקבלן הבונה, שאי אפשר היה לעמוד עליו מבעוד מועד, על ידי בדיקה סבירה, הרי מדובר בנזק שיקבע כי הקבלן גרם לו ברשלנותו, לבעל הדירה אצלו נתגלה הפגם לראשונה, והוא יהא חייב בנזקו, כאשר אין היותו של הניזוק הרוכש המקורי או מי הבא אחריו - מעלה ומוריד, שהרי מן הדין הוא כי הרוכש הראשון והבאים אחריו ומי המחזיק בדירה - יובטחו כנגד סיכונים הרובצים לפתחם על ידי הטלת חובה של מתן פיצוי מתאים, גם בגין הוצאות כספיות שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים, שסיכנו יציבות הדירה והיו עלולים לסכן גם בריאות העושים שימוש בה, אלמלא תוקנו במועד".
13. גם המחוקק סבור, כי המצב המשפטי, כפי שבא לידי ביטוי בפסיקות בתי המשפט השונים הוא הדין הרצוי. על כך עמד כבוד השופט יצחק עמית בפרשת תמר ויצחק גינזבורג ואח' נגד מורן חברה לבניין בע"מ בפוסקו: " על כך שזה הדין הרצוי, אנו למדים מהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 (הצ"ח 263 מיום 1.11.2006), לפיה מוצע להרחיב את תחולת החוק גם על קונה משנה המוגדר בהצעת החוק כ"מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה". בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר כי בחוק הקיים חסרה התייחסות לשאלת תחולתו על קונה משנה "שכן אמת המידה הרלוונטית לעניין אחריות המוכר לקיומה של אי-התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה". אין לנו אלא להצטרף לדברים, המשקפים את הפסיקה הנוהגת כיום".
ה. סיכום
1. במאמרי זה הבהרתי, כי הגם שלרוכשי דירות "יד שניה" אין חוזה חתום בינם ובין הקבלן, הם אינם משוללי זכויות מול הקבלן שבנה את הבית. בתי המשפט רואים בדירה שרוכש אדם, לא רק אלמנט בעל עלות כספית, אלא את מרכז חייו של רוכש הדירה ובני משפחתו
2. בפני רוכש דירה "יד שניה" עומדות הן עילת תביעה חוזית והן עילת תביעה נזיקית.
3. במאמרי זה סקרתי את שתי העילות הנ"ל תוך כדי שילוב פסיקה של בתי המשפט השונים.
4. עמדנו על השיקולים והמדיניות השיפוטית העומדת מאחורי חיובו של הקבלן גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה".
5. ולסיכום, ראינו, כי מגמת הפסיקה הנה להכיר באחריותו של הקבלן, בונה הדירה, לא רק כלפי הקונה הראשון, אלא גם כלפי הקונים הבאים.
6. מעבר למגמת הפסיקה, ראינו, כי המחוקק סבור כי את הוראות הפסיקה יש לעגן בחוק, ועל כן, תלויה ועומדת הצעת חוק המציעה להרחיב, בחוק, את אחריות הקבלן/מוכר הדירה גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה".
ליקויי בניה
הותר לפרסום 6.10.2009
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET
אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
א. מבוא
1. ברגיל, ברור כמעט לכל, כי מי שרכש דירה מקבלן, זכאי לדרוש ממנו לתקן את הליקויים המתגלים בדירה ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממחדלי הקבלן.
2. קורה לא אחת, שרוכשי הדירות מוכרים את דירתם, מסיבה זו אחרת, בתוך פרק זמן קצר יחסית של מגוריהם בדירה (ואפילו עוד בטרם נכנסו להתגורר בדירה החדשה) לרוכשים אחרים. הרוכשים הבאים יכונו במאמרי זה :"רוכשי דירות "יד שניה".
3. רבים הם הסבורים, ובעיקר אלה שיש להם אינטרס לסבור כך, כי מאחר ואין כל חוזה בין הקבלן המוכר לבין רוכשי הדירות יד שניה, לא קיימת כל יריבות משפטית בין הקבלן לרוכשי הדירות יד שניה ועל כן הקבלן אינו חייב להם מאומה ואינו חייב להיעתר לפניותיהם ולדרישותיהם לתקן את הליקויים והפגמים שהתגלו בדירותיהם.
4. במאמרי זה אנסה להוכיח כי לא כך הם פני הדברים, ובנסיבות מסוימות, קיימת "יריבות" משפטית בין הקבלן לרוכשי דירות יד שניה והוא אינו רשאי להתעלם מפניותיהם ומדרישותיהם. במידה והוא יעשה כן, ויתעלם מהם , הם יהיו זכאים להגיש נגדו תביעה לבית המשפט וקרוב לוודאי, שבהתקיים הנסיבות המתאימות-גם יזכו בה.
5. הרציונל העומד מאחורי הנטייה לראות בקבלן, בונה הדירה, אחראי גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הנו, כי דירה,איננה מוצר ככל יתר המוצרים. דירה, בדרך כלל, הנה המוצר היקר ביותר שרוכש אדם בחייו. מעבר לערך הכספי הגבוה הגלום בדירה, משמשת הדירה כקורת גג לרוכש הדירה ולבני משפחתו, וככזו, היא חייבת להיות בטוחה וראויה למגורים לא רק כלפי הרוכש הראשון, אלא גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה.
6. היטיב לתאר זאת כבוד הנשיא ורדי זילר בהקשר לפיצוי בראש נזק של עגמת נפש בת.א. 725/80 אביבה בן יצחק נגד שו"פ (לא פורסם) "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאודיי.
ב. מהן עילות התביעה העומדות בפני רוכש דירה יש שניה?
בפני רוכש דירה יד שניה עומדות שתי עילות תביעה כנגד הקבלן. האחת הנה העילה החוזית, והשניה הנה העילה הנזיקית.
ג. העילה החוזית
1. המקרים הנפוצים בהם תקום לרוכש דירה יד שניה הזכות לתבוע את הקבלן, הנה, מכוח המחאת הזכויות של רוכש הדירה הראשון, כלפי רוכש הדירה השני, הן בגוף ההסכם ביניהם והן במסמך נפרד הנלווה להסכם שביניהם.
2. יצירת יריבות בין רוכש דירה יד שניה ובין הקבלן המוכר יכול שתיווצר גם מהנוהג של הקבלנים להחתים גם את רוכשי הדירה יד שניה על טופס/ים במקרים בהם מבקש רוכש הדירה הראשונה למכור את דירתו לרוכש השני.
3. מקרה כזה נדון בעניין קראוס יהושע ו-64 תובעים אחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בו הכיר ביהמ"ש ביריבות בין הקבלן המוכר לרוכש הדירה יד שניה מכוח הבקשה להעברת הזכויות בנכס עליה נדרש הרוכש השני לחתום. ביהמ"ש פסק:"...ראשית, עפ"י הבקשה לאשור העברת הזכויות עליה חותם המבקש להעביר את זכויותיו, נכנס המועבר בנעלי המעביר לכל הזכויות והחובות הנובעות מההסכם הן מצד הנעבר אליו כלפי שיכון ופיתוח והן מצד שיכון ופיתוח כלפי מי שרוכש את הזכויות בהסכמתה ודי בכך ליצור יריבות..."
4. אולם כאשר אין המחאת זכות ואין כל מסמך אחר הקושר בין הקבלן לבין רוכש הדירה יד שניה, לא תעמוד לרוכש, בנסיבות שכאלו עילה חוזית כנגד הקבלן. דברים אלה נאמרו ע"י כבוד השופטת טוהר שחף בפסה"ד גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ: "ברגיל, ובאין הוראה אחרת בחוזה מכר, אחראי הקבלן לטיב הבניה כלפי מי שרכש ממנו, אף מבלי שחיוב זה פורש בהסכם. אולם חיוב זה, בהיותו חוזי מכללא - אינו עובר מאליו, למי שרכש מהרוכש".
5. כך קבע גם כבוד השופט בן דוד מנחם בפרשת עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ : "... ועתה עלינו לייחד מספר מלים לקונים, הרי הם אותם תובעים שלא רכשו דירותיהם ישירות מהנתבעת אלא ממי שקדמו להם בתור רוכשים. בין הקונים לבין הנתבעת לא נוצר כל קשר חוזי ואין יחסים חוזיים. כל אותם ממצאים ומסקנות אליהם הגענו קודם לכן ואשר יסודותיהם בדיני החוזים ובחוקי החוזים שהזכרנו לעיל, אינם תקפים ואינם חלים בעניינם של הקונים".
6. על שלילת העילה החוזית מחד וקיומה של עילת הנזיקין החלופית מאידך אמר כבוד השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח' : "כאמור, מן התצהירים ומן החוזים, אשר הובאו לעיל, לא עולה הטענה, כי הקונים המקוריים המחו זכויותיהם ובכלל זה, זכויות התביעה שלהם לקונים המשניים (ראו גם נ/51 - ממנו עולה, כי הומחו רק הזכויות החוזיות ולא זכיות התביעה). לפיכך, לקונים המשניים עומדות עילות תביעה רק בנזיקין - רשלנות והפרת חובה חקוקה, שכן מחובתו של קבלן, להקים בית בטוח לשימוש ולמגורים (ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב, פ"ד כא(1) 310, 325; ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום, פ"ד נז(1) 486,494; ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 201-202 - פסק הדין מסתמך על סעיף 7 לחוק המכר, אליו התייחסנו לעיל; ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 261; ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 498; ת"א (ת"א) 419/85 בליבאום נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"מ תש"ן(1) 228, 241-242). ניתוח יפה, הנוגע לקיומה של עוולת הרשלנות במקרה דנא, ניתן למצוא בדבריו של סגן הנשיא (כתוארו אז), השופט וינוגרד, אשר החיל עוולה זו, מכוח מדיניות משפטית, על מקרה דומה, הנוגע לקבלן שהתרשל (ת"א (ת"א) 433/85 שיכון עובדים בע"מ נ' בליבאום, פ"מ תשמ"ז(1) 89, 99, 100-105).
7. היטיב להביא את הנושא בצורה ציורית, בהקשר לרכישת דירות בפרוייקט יוקרה בת"א כבוד השופט בך בפרשת אנסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ ואח', באומרו: "תאר לעצמך דירה אידיאלית, דירה יוקרתית הנמצאת גבוה מעל העיר ובלב ליבה של הפעילות... אולם כניסה מפואר עם שומר, סולריום למנוחה, שיזוף וספורט, בריכת שחיה, 4 מעליות מהירות וחניון לרכב - כולם לשימוש בלעדי של הדיירים.. במגדל דיזינגוף מבחר דירות בגדלים שונים עם תכנון פנימי מושלם - שטיחים מקיר אל קיר. מיזוג אויר דירתי. מערכת טלוויזיה במעגל סגור. ריצוף קרמיקה במטבח ובשירותים ועוד."
קשה להעלות על הדעת כי רוכשי יד שניה, אשר נדרשו להוציא סכום לא מבוטל בבואם לרכוש דירה בפרוייקט האמור, שהוא. לכל הדעות, פרוייקט מגורים יוקרתי. שיוו בנפשם כי בהגיע היום בו נשוא המחלוקת דנן יבוא על פתרונו יישארו הם מחוץ למעגל הנהנים.
לאור האמור לעיל יש לראות את הזכויות הנוגעות לחניה ולשימוש בבריכת השחייה זכויות שהומחו אגב עריכת הסכם המכר של הדירות בבניין בין הרוכשים מיד ראשונה, לרוכשים מן היד השניה, זאת הן מכוח נסיבות רכישת הדירות, והן מכוח ההלכה הפסוקה. משקבעתי כי הומחה החיוב לעניין החניון והבריכה - הפכו התובעים רוכשי "יד שניה'' לבעלי עילת תביעיה ישירה כלפי אזורים וארזל לעניין זה, יריבותם זהה ליריבותם הלכאורית של התובעים אשר רכשו ישירות את דירותיהם מאזורים וארזל, קרי, יריבות מול הנתבעות 4 ו5- וכן מול הנתבעות 1 ו3 ".
ד. העילה הנזיקית.
1. פסק הדין הראשון אשר קבע מסמרות בעניין העילה הנזיקית של רוכש דירה יש שניה היה ע"א 451/66 קורנפלד נ. שמואלוב שם נקבע: "חובתו של קבלן בנין לדאוג, במידת הזהירות הנאותה לבטיחות הבניין הנבנה על-ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".
"קבלן, הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים, שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל..."
ובעמ' 323 קבע כבוד השופט לנדוי: "באשר לנזק כספי מן הסוג בו אנו עוסקים כאן, אינני רואה כל טעם לשחרור הקבלן הרשלן מחובת הפיצוי... אולם כשלעצמי לא הייתי פוסק אחרת, אפילו כבר הספיקה הדירה לעבור כמה ידיים ואפילו חלף זמן ניכר, עד שנתגלה הנזק. קבלן, הבונה דירות למכירה, עוסק בעסק לשם עשיית רווחים... אין לקונה אפשרות סבירה לבחון את טיב הבניה (פרט לפגמים בולטים לעין), ומשום כך הוא נאלץ לסמוך על מומחיותו של הקבלן הבונה ועל יושרו. מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על-ידי הטלת חובה של מתן פיצוי גם על הוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים..."
2. המשך המגמה בא לידי ביטוי , בין היתר, גם בפרשת שכון עובדים נגד בליבאום ואח', שם נקבע: "חובתו של קבלן לדאוג, במידת זהירות נאותה, לבטיחות הבניין שהוא בונה, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".
"קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל".
"מן הדין, שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו והמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים על-ידי הטלת חובה של מתן פיצוי מתאים גם על הוצאות כספיות שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים...".
3. זווית אחרת של הסיבה לחיובו של הקבלן כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הובאה ב ת.א. (פ"ת) 3285/94 הררי ואח' נגד פרספוליס שם נקבע:" באופן כללי ובהתעלם (בשלב זה) מטענות הצדדים, נראה כי לא יהא זה צודק ו/או נכון לטעון מניעות כנגד רוכשי הדירות "מיד שניה".
הנתבעת כחברה קבלנית, צריכה לעמוד בהתחייבויותיה, יהיו בעלים אשר יהיו.
אם נניח נכונה את טענת הנתבעת כי בחלופת בעלים תמה תקופת האחריות יש ונמצא עצמנו מניחים לנתבעת במחדליה אף בטרם הסתיימה תקופת האחריות, רק בשל העובדות כי נתחלפו להן הבעלים.
והקצנה זו על שום מה - על שום ההכרח בהצמדת חיובה של הנתבעת ואחריותה כלפי הבניין (במהלך תקופת האחריות) ולא כלפי הבעלים ובשל הצורך למנוע התנערות חברת הבניה מאחריותה רק בשל כך שנשתנו להן "הנפשות הפועלות".
זכות הקניין מכונה "זכות חפצא" או זכות "IN REM" ומשמעותו הגנה על הבעלות מפני כל המתנכל לזכות הבעלים. נהוג לדבר על אופייה האבסולוטי של הזכות כמטילה מכוח עצמה חובה על צד שלישי לכבדה.
התהליך שהפך את החיוב מיחס אישי ליחס רכושי השתקף גם בהיקף ההגנה אשר לה זכה החיוב. כך למשל, קובע סעיף 1 (א) לחוק המחאת חיובים תשכ"ט-1969 כי "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב...". משכון, הוא "שיעבוד נכס כערובה לחיוב..." בהתאם לסעיף 1 (א) לחוק המשכון, תשכ"ז-1967. אין ספק כי נכס כולל גם זכות הנובעת מחיוב. הדבר גם נובע מס' 1 (ב) לחוק המחאת חיובים.
המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, שחבותו של המתחייב למלא אחר הבטחתו היא נכס, ומהיותו ניתן למכירה ולקניה, להמחאה ולהעברה ככל נכס אחר, וכן מעובדת היותו בעל ערך כספי, ניתן להתייחס אליו כאל נושא לבעלות. עוד נמצא כי "הקשר האישי" איבד מאופיו, והפעולה נשוא החיוב הפכה להיות בעלת ערך רכושי (ראה נילי כהן, התערבות ביחסים חוזיים", עמ' 3-4)"
4. בקשר עם העילה הנזיקית, עשה כבוד השופט בן דוד מנחם אבחנה בין ליקויים שהם תוצאה של תכנון לקוי ו/או אי עמידה בתקנים לבין ליקויים שהם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או בצוע לקוי של העבודה בעניין עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ בו קבע: "מאידך ובגדר ההלכה שנקבע בתיק ע"א 451/66, (פורסם בפד"י כ"א (1) עמ' 810) , עדיין אחראית הנתבעת בנזיקין כלפי הקונים ככל שמעשיה (או מחדליה) כאן נכנסים בגדרה של עוולת הרשלנות. אותם מרכיבים או חלקים מעבודות הבנייה הלוקים באי התאמה גרידא ואשר יסודם למעשה בתכנון שלא בהתאמה לדין ולתקן הרשמי, לא נראה לי שיש לראותם כאן כבצוע מעשי רשלנות מצידה של הנתבעת כלפי הקונים. מאידך נראה לי שיש לחייב את הנתבעת ומכוח דיני הנזיקין לפצות את הקונים בגין ליקויי בנייה שהנם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או ביצוע גרוע של העבודה.
הטעם לאבחנה שראיתי לנכון לעשות לעיל נעוץ בכך שאותן אי התאמות שנמצאו כאן בתכנון ובבניית הדירות ואשר קיומן נגזר מכך שסוטות הן מתקנות או תקנים שהיו בתוקף ועיקר השלכותיהן הן בתחום נוחות השימוש בדירות, ובכך אלה אינן כלולות לדעתי בתחום חובת הזהירות שהקבלן חב כלפי חליפיהם של רוכשי הדירות בעוד שליקויי הבניה שאותרו ואשר הם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או בצוע לקוי של העבודה ואשר יש בהם כדי לגרוע מתקינות הדירות ומאפשרויות השימוש הסביר בהן ובכן אלה מצויים לדעתי בתוככי גבולותיה של חובת הזהירות, הן המושגית והן הקונקרטית שהקבלן חב גם כלפי חליפיהם של הרוכשים".
5. כבוד השופט בן חיים , מאידך, דחה ניסיון של חברה קבלנית לערוך אבחנה בין ליקויי בניה ובין ליקויי תכנון לעניין אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה בפרשת נציגות הבית החרצית 3 מודיעין ואח' נגד פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ , שם קבע:" בצד העקרוני, לא חלקה הנתבעת על ההלכה הפסוקה הקובעת כי המחאת זכויות לרוכש דירה "מיד שנייה" כבסון, מקנה לרוכש זכויות תביעה ישירות נגד הקבלן שבנה את הדירה, אולם לשיטתה של הנתבעת, הדברים אמורים בזכויות לגבי פיצוי הנובע מליקויי בניה, להבדיל מקיטון שטח הדירה ו/או מידות החניה.
הבחנה זו, בה דגלה הנתבעת, אינה מגובה בתימוכין כלשהם: אטעים כי המונח "ליקויי בניה" לא זכה להגדרה סטטוטורית בחוק המכר ולשיטתי הוא בא בגדרו של הביטוי "אי התאמה" כמשמעותו בסעיף 4(א) לחוק המכר, דהיינו, סטייה מן המפרט, תקן רשמי או תקנות הבניה וכולל, כפועל יוצא של מדיניות משפטית ופרשנות תכליתית גם סטייה מתכניות ההיתר".
6. סיבה נוספת להטלת אחריות על הקבלן המוכר גם כלפי רוכשי דירות יד שניה ניתן למצוא בדבריו של השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח':" השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה. דרך כלל, לא יוכל הקונה, לאחר שהוציא הוצאה עצומה מבחינתו לרכישת הדירה, לעמוד בהוצאות התיקון אשר כשלעצמן - לא פעם אינן קטנות (השוו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, פ"ד נה(4) 213, 226-227)".
7. על השוני בין העילה החוזית לנזיקית עמד כבוד השופט רביד בפרשת אברמוביץ הנ"ל באומרו: "השוני בין העילות הניזקיות לבין העילה החוזית, אף משליך על היקף הסעדים, להם זכאים התובעים בענייננו. מחד, יתכנו מקרים - בהם יהא סכום הפיצוי נמוך יותר משום שיהיו ראשי נזק שלא ניתן לפסוק בגינם פיצוי ומאידך יתכנו מקרים, אשר בעטים לא ניתן יהא לתבוע מכוח החוק משום שלא נשלחה הודעה על דבר הליקויים והמוכר לא היה מודע להם (סעיף 4א לחוק המכר)".
8. נימוק נוסף מדוע יש להטיל אחריות על הקבלן כלפי רוכש הדירה "יד שניה" ניתן למצוא בדבריו של כבוד השופט רביד בפרשת אברמוביץ הנ"ל באומרו:" השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג -1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה. דרך כלל, לא יוכל הקונה, לאחר שהוציא הוצאה עצומה מבחינתו לרכישת הדירה, לעמוד בהוצאות התיקון אשר כשלעצמן - לא פעם אינן קטנות (השוו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, פ"ד נ"ה(4) 213, 226-227)".
9. בת"א (י-ם) 1366/93 לוי ואח' נ' חיים זקן בנין והשקעות בע"מ נפסק ע"י כב' השופט יצחק מילנוב: "יהא הדבר אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי תובעים אלה אינה נובעת רק מיחסים חוזיים אלא משום חבותה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים - חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת כלפי כולי עלמא" (כב' השופטת ד' דורנר ת"א (מחוזי-ירושלים) 450/90 טנצמן נ' רמט בע"מ תק-מח 91 (2) 986, ס' 5; ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב פ"י כא (1) 310.
10. כבוד השופט שנלר בת"א (פ"ת) 1889/95 סוויסה ואח' נגד פרספוליס, הביע אף הוא דעה נחרצת באשר לאחריות הקבלן כלפי רוכשי דירת "יד שניה" בפוסקו:" יתר על כן, גם לרוכשי דירות "יד שניה" ישנה זכות תביעה ישירה כלפי הקבלן- המוכר הראשוני.
עילה זאת נובעת הן ביחס חוזי ישיר מעצם הבקשה והאשור להעברת הזכויות (ת"א (חי) 1756/79 הנ"ל) ואף בעילה נזיקית. וכפי שנקבע בת.א. (ת"א) 433/85 המר' 3761/85 שכון עובדים בע"מ נגד בליבאום ואח' פ"מ מ"ז(89)1:
"קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה..."
וכן, ראה, ע"א 451/66 קורנפלד נגד שמואלוב ואח' פד"י כ"א (1) 310.
11. כבוד השופטת גרסטל בפרשת גורסקי חנה ומאיר נגד חוליו לב חברה לבנין ופיתוח בע"מ סבורה אף היא, כי יש להטיל אחריות גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" בפוסקה: "אמנם , ההלכה היא כי אף על פי החוזה בין הקבלן- המוכר חלפה תקופת האחריות הרי עדיין עומדת לקונה עילת תביעה חלופית לפי חוק המכר (דירות) הנ"ל. (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ פד"י מ"ג(1) 183. אולם דא עקא כי חוק זה יחול, אם בכלל, על היחסים שבין מר בלקין לתובעים. מר בלקין הוא אשר מכר לתובעים את הדירה ואם תחול עליו הגדרת "מוכר" המופיעה בסעיף 1 לחוק הנ"ל יהיה הוא בעל דינם של התובעים לפי חוק זה.
אולם דעתי היא כי לנתבעת קמה אחריות נזיקית כלפי התובעים. בע"א 451/66 קורנפלד נגד שאולוב ואח' פד"י כ"א (1) 310, נקבעה ההלכה לפיה קבלן אחראי כלפי הקונה לטיב הדירה אף מבלי שהדבר פורש בהסכם אולם אין חיוב זה של הקבלן עובר מאליו לזכות הקונה מאותו קונה. ההלכה ממשיכה וקובעת כי לקבלן חובה כלפי כולי עלמא לדאוג לבטיחות הבנין הנבנה על ידן וחובה זו חלה לא רק כלפי לקוחותיו אלא גם כלפי קוני דירות מיד שניה. כלומר, אם מתגלה פגם או מחדל של הקבלן הרי הוא אחראי לנזקו של הדייר בבית ואין זה משנה אם הוא הקונה המקורי או דיירים מיד שנייה".
12. על אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה פסקה כבוד השופטת טוהר שחף בפרשת גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ : "חובתו של הקבלן לדאוג, במידת זהירות ראויה, לבטיחות הבניין שהוא בונה ואחריותו עם הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ומגורים - אינה מוגבלת למתקשרים עמו בהסכם, אלא קיימת, באופן עקרוני - כלפי כולי עלמא.
כך קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו - מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, וכאמור לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים; שלפגיעה בהם עקב מצג שווא רשלני מצידו - היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל.
כך נקבע, כי אם התגלה, אפוא, פגם בבניין, הפוגע בבטיחות הדירה, והוא פגם שנגרם מתוך חוסר זהירות או חוסר מומחיות של הקבלן הבונה, שאי אפשר היה לעמוד עליו מבעוד מועד, על ידי בדיקה סבירה, הרי מדובר בנזק שיקבע כי הקבלן גרם לו ברשלנותו, לבעל הדירה אצלו נתגלה הפגם לראשונה, והוא יהא חייב בנזקו, כאשר אין היותו של הניזוק הרוכש המקורי או מי הבא אחריו - מעלה ומוריד, שהרי מן הדין הוא כי הרוכש הראשון והבאים אחריו ומי המחזיק בדירה - יובטחו כנגד סיכונים הרובצים לפתחם על ידי הטלת חובה של מתן פיצוי מתאים, גם בגין הוצאות כספיות שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים, שסיכנו יציבות הדירה והיו עלולים לסכן גם בריאות העושים שימוש בה, אלמלא תוקנו במועד".
13. גם המחוקק סבור, כי המצב המשפטי, כפי שבא לידי ביטוי בפסיקות בתי המשפט השונים הוא הדין הרצוי. על כך עמד כבוד השופט יצחק עמית בפרשת תמר ויצחק גינזבורג ואח' נגד מורן חברה לבניין בע"מ בפוסקו: " על כך שזה הדין הרצוי, אנו למדים מהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 (הצ"ח 263 מיום 1.11.2006), לפיה מוצע להרחיב את תחולת החוק גם על קונה משנה המוגדר בהצעת החוק כ"מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה". בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר כי בחוק הקיים חסרה התייחסות לשאלת תחולתו על קונה משנה "שכן אמת המידה הרלוונטית לעניין אחריות המוכר לקיומה של אי-התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה". אין לנו אלא להצטרף לדברים, המשקפים את הפסיקה הנוהגת כיום".
ה. סיכום
1. במאמרי זה הבהרתי, כי הגם שלרוכשי דירות "יד שניה" אין חוזה חתום בינם ובין הקבלן, הם אינם משוללי זכויות מול הקבלן שבנה את הבית. בתי המשפט רואים בדירה שרוכש אדם, לא רק אלמנט בעל עלות כספית, אלא את מרכז חייו של רוכש הדירה ובני משפחתו
2. בפני רוכש דירה "יד שניה" עומדות הן עילת תביעה חוזית והן עילת תביעה נזיקית.
3. במאמרי זה סקרתי את שתי העילות הנ"ל תוך כדי שילוב פסיקה של בתי המשפט השונים.
4. עמדנו על השיקולים והמדיניות השיפוטית העומדת מאחורי חיובו של הקבלן גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה".
5. ולסיכום, ראינו, כי מגמת הפסיקה הנה להכיר באחריותו של הקבלן, בונה הדירה, לא רק כלפי הקונה הראשון, אלא גם כלפי הקונים הבאים.
6. מעבר למגמת הפסיקה, ראינו, כי המחוקק סבור כי את הוראות הפסיקה יש לעגן בחוק, ועל כן, תלויה ועומדת הצעת חוק המציעה להרחיב, בחוק, את אחריות הקבלן/מוכר הדירה גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה".
ליקויי בניה
הותר לפרסום 6.10.2009
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET
אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET
אתר: http://WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET
אתר: http://WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
