השכר דירתך בתבונה, עורכת דין טלי קסלר 

השכר / השכירי דירתך בתבונה, עו"ד טלי קסלר

אנשים רבים הנם בעלי דירה נוספת על זו בהם הם חיים, בין אם רכשו בעבר דירה כ"השקעה" ובין אם עזבו דירה שחיו בה שנים לטובת דירה מתאימה יותר, ואת הדירה הנוספת הם משכירים.
ההכנסה מהדירה הנוספת מהווה מרכיב משמעותי בהכנסות השוטפות המשמשות לקיומם של בעליה.

מכיוון שלדירה ערך רב, דייר בעייתי יכול לגרום נזקים ניכרים, החל מאובדן שכר דירה, עת הדייר אינו משלם את תשלומי דמי השכירות כסדרם וכלה בנזק לדירה כתוצאה משריפה, בעיות בצנרת שאינן מטופלות וכיו"ב.

מאזן הכוחות בין הדייר לבעל הדירה, לאחר השכרתה, מחייב כי בעל הדירה יכלכל צעדיו בתבונה ובזהירות וינקוט באמצעי בטיחות רבים ככל הניתן.
זוהי גם הסיבה שמטרת מרבית ההוראות הכלולות בהסכמי השכירות הינה הגנה על בעל הדירה.

ניתן להשאיל את היחסים בין בעל דירה לבין דייריו ליחסים שבין בנק ולווה. חישבו מהן הבדיקות שעורך הבנק לפני שהוא מלווה כסף ללווים שאינו מכיר, ואמצו לכם הרגל לערוך בדיקות דומות לפני שתפקידו דירתכם בידיים זרות.

מאידך, אל תשכחו כי בחישוב שנתי, כל חודש בו עומדת הדירה ריקה משמעו הפחתה של כמעט 10% בדמי השכירות החודשיים, כך שלעיכוב ממושך במציאת דייר לדירה יש משמעות כספית.

לפניכם מספר עצות מעשיות כיצד להשכיר הדירה בתבונה:

1. מומלץ לדאוג לכך שהסכם השכירות יתחיל ויסתיים בחודשי הקיץ.
חודשי הקיץ הם החודשים הערים למציאת דיירים, בין היתר, מכיוון שמשפחות עם ילדים יבצעו שינויים במקום מגוריהם בחודשי הקיץ לפני פתיחת שנת הלימודים בגן ובבי"ס, וכן מכיוון שמציאת דיירים לדירות בקרבת מוסדות להשכלה גבוהה מושפעת ממועד פתיחת שנת הלימודים הסטודנטיאלית.
לפיכך, ביתר חודשי השנה עלול להיות קשה יותר למצוא שוכרים.

2. בררו עם הדייר בירור מקיף ככל הניתן, מבלי להתבייש, מהו מצבו המשפחתי, מי בדיוק הולך להתגורר בדירה, מהם מקורות הפרנסה של הדיירים, כמה זמן הם עובדים עבור אותם מעבידים ומהו גובה המשכורת שלהם. הבירור נדרש כדי להעריך האם יהיו מסוגלים לעמוד בדמי השכירות (גם אם הם חושבים שכן). במידה ולמיטב הערכתכם הכנסותיהם לא יאפשרו להם לעמוד בדמי השכירות, ייתכן ומוטב להמשיך לחפש שוכר מבוסס יותר.
כמו כן, במסגרת השיחה נסו לתהות על קנקנם של הדיירים על מנת לברר אם הם מסוג האנשים שישמרו על הדירה במצב טוב, נקי ומסודר או דווקא כאלה שאחרי שיפנו את הדירה תאלצו לערוך בה שיפוץ על מנת להביאה למצב בו תוכלו להשכירה לאחרים.

3. דרשו מהדייר לבטח את תכולת הדירה ולערוך ביטוח כלפי צד ג' וערכו בעצמכם ביטוח למבנה.
הביטוחים נחוצים על מנת שבמקרה ויארע נזק משמעותי לדירה (לדוגמה - שריפה) יהא לו כיסוי.

4. קחו מהדייר שיקים דחויים לכל תקופת השכירות. התחשבנות בגין הפרשי שער תוכלו לערוך אחת ל-3 או 6 חודשים. יש להקפיד שהשיקים הדחויים יהיו של הדייר באופן אישי ולא של חברה בבעלותו או אדם זר אחר שאינכם מכירים.

5. קחו מהדייר שיקים חתומים, שסכומם יישאר פתוח ואינו ממולא, לפקודת העירייה, בזק, חברת החשמל, חברת הגז וכיו"ב. את הסכום תמלאו, אם יהיה בכך צורך, במידה ויישאר חוב לאחר עזיבתו של הדייר.
מומלץ להודיע לעירייה, לחברת החשמל ולבזק כי השכרתם את הדירה ולבקש כי חשבונות הארנונה, המים, החשמל והטלפון יגיעו על שם הדייר, כך שבמידה ולא ישולמו יופנו הליכי הגבייה נגד הדייר. ייתכן ותצטרכו להציג עותק מהסכם השכירות כדי לבצע העברת החשבונות על שם הדייר.

6. בטחונות

יש לקבל מהדייר בטחונות לעמידתו בכל הוראות הסכם השכירות וכן למקרה בו ייגרם נזק כלשהו לדירה ו/או לכם כבעליה, אשר בהתאם להוראות הסכם השכירות, נזק מסוג זה הינו באחריות הדייר.

הבטוחה הטובה ביותר הנה ערבות בנקאית אוטונומית. זוהי ערבות הניתנת למימוש בקלות יחסית אולם דרישה לבטוחה שכזו עלולה להקשות עליכם למצוא שוכרים.

בטוחה הנפוצה הרבה יותר הנה שטר חוב. שטר חוב ניתן לרכוש בסניף דואר תמורת שקלים בודדים. שטר חוב חתום וממולא כדין ניתן למימוש ישירות בהוצאה לפועל ועשוי לקצר עבור האוחז בו את ההתדיינות בבית משפט. מומלץ לנקוב בשטר החוב בסכום אשר יספיק לכיסוי נזקים אפשריים בדירה ולהחתים על שטר החוב הן את הדייר/ים כ"עושה השטר" ו-2 ערבים כ"ערבים לשטר".

7. ערבים

מומלץ לדרוש מהדייר ערבותם של 2 ערבים לפחות. יש לברר עם הדייר או ישירות עם הערבים בירור מקיף ככל הניתן בדבר מקורות הכנסתם לרבות היקף ההכנסה ויציבותה.
אם נראה לכם כי מקורות ההכנסה אינם טובים, לדוגמה - במקרה בו הערבים עובדים בעבודה זמנית וכיו"ב, אל תתביישו ודירשו החלפתם בערב אחר.
דאגו לרשום בפניכם את מלוא פרטי הערבים לרבות שמם, מס' תעודת הזהות שלהם, כתובתם, מלוא פרטי מקום עבודתם וכו'.
יש לדאוג להחתמתם של הערבים גם על חוזה השכירות, כערבים לכל הוראותיו וגם על שטר החוב, כמפורט לעיל.
במידה והערבים לא חותמים על המסמכים בפניכם, דירשו כי יחתמו בפני עורך דין או אדם מוסמך אחר שיאשר כי חתמו בפניו.

בכל מקרה כדאי לבעל הדירה להתייעץ עם עורך דין, לפחות פעם אחת, בעת השכרת הדירה, על מנת שיצייד את בעל הדירה בהסכם שכירות אשר יגן היטב על האינטרסים של בעל הדירה ועל מנת לקבל הדרכה ועצות נוספות.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות ונדל"ן www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.


אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.