המלכודות הגדולות בקבוצת הרכישה, עורכת דין טלי קסלר ועורך דין טל רכניץ 

המלכודות הגדולות בקבוצות הרכישה, עו"ד טלי קסלר ועו"ד טל רכניץ

המניה הלוהטת בעסקאות הנדל"ן של השנים האחרונות, היא ללא ספק קבוצות הרכישה. שמועות על חיסכון של עשרות אחוזים במחיר הדירה, סינון של הדיירים והזדמנויות לסיבובי רווח מהירים בשוק הנדל"ן הלוהט של אזור המרכז הביאו אל ההסדר הזה רוכשי דירות רבים. אך באטרקציה הנדל"נית הזו טמונים לא מעט פחים ומלכודות וביניהם: הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, סכסוכי שכנים, תביעות משפטיות, פשיטות רגל ועוד.

קבוצות רכישה - מה מקור הרווח?
קבוצת רכישה, למי שלא מצוי עדיין בשיח הנדלני הלוהט, הינה התארגנות של אנשים פרטיים, בדרך כלל, המעוניינים לרכוש דירה במחיר נמוך בלפחות 20% ממחיר השוק של דירה מקבילה הנבנית על ידי קבלן או דירה מוכנה. מטרת הקבוצה היא ליהנות בעת ובעונה אחת גם מיתרונותיה של הבניה הפרטית, וגם מיתרונותיה של הבניה הקבלנית, ולהימנע תוך כדי כך מחסרונותיהן. הדבר נעשה על ידי רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים באופן משותף, ללא תלות בקבלני בניה או יזמי נדל"ן, תוך חסכון עלויות של מיסוי, רווחי קבלן ומרווחי תיווך.

קבוצת הרכישה מתגבשת סביב גרעין של יזמים הבוררים את השותפים על פי קריטריונים משתנים. בסמוך להתגבשותה מאתרת הקבוצה את הקרקע המיועדת לבניה, בוחרת ומגייסת עורכי דין, אדריכל וקבלנים האחראים להקמת הפרויקט, ויוצאת לדרך.

חברי הקבוצה פטורים מתשלומי מע"מ על תשלומים רבים וביניהם על הקרקע עצמה, על אגרות בנייה, על היטלי פיתוח, על מס רכישת הקרקע, וכן על הרווח היזמי.
כמו כן פטורים חברי הקבוצה ממס רכישה בגין הדירה המוגמרת ומשלמים מס רכישה בגין רכיב הקרקע בלבד.
הקלות המס הללו מאפשרות את מכירת הדירה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחיר דירה דומה שמציעים קבלנים, היות שאינם מגולמים בעלות הדירה.

רווחים גבוהים - מלכודות (לא) צפויות
הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה היא הכניסה להרפתקה משותפת עם אנשים שיש לחברי הקבוצה היכרות שטחית עמם.

הפתרון לרוב התרחישים השליליים בקבוצות הרכישה הוא ההסתייעות באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. אנשי מקצוע אלה יוצרים מערכת חוזים ומסמכים נלווים הנותנים פתרון אופטימי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר.

הנה מספר תרחישים העלולים לסבך את המשתתפים בקבוצות רכישה:

כולם בונים - אחד נתקע - תרחיש שכזה קורה פעמים לא מעטות. אחד או יותר מהשותפים בקבוצת רכישה נתקע ללא מימון באמצע הליך הבניה.
בעיה זו קריטית כאשר קבוצת הרכישה גדולה ועוסקת בבניה רוויה (בניין דירות). בבניה רוויה לא ניתן לחכות עם פעולות הקבלנים, והם חייבים לטפל בכל הדירות בו-זמנית.
אם בניית אחת הדירות נתקעת הדבר עלול לעצור את התקדמות הפרויקט כולו.
הפתרון לכך פשוט אם כי הוא כרוך בעלות מסוימת.
הקבוצה תפנה לבנק למשכנתאות ותקבל משכנתאות מאושרות לכל החברים בקבוצה. גם למי שיש את מלוא הכסף ירכוש לעצמו מסגרת מאושרת. העלות במקרה זה היא כ-3000 ש"ח - אך כתוצאה מכך כל הרוכשים יודעים כי לחבריהם יש משכנתא מאושרת - ושהם לא ינטשו את הפרויקט בגלל בעיות מימון. בעקבות פעולה זו ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט - איש מקצוע אשר מהווה בטוחה נוספת הצלחת הפרויקט.

סכסוכי שכנים וירטואליים - כשל זה כרוי בפני כל קבוצת רכישה.
למרות ההתחלה האופטימית, פורצים לפתע סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה.
מחלוקות לגבי תכנון הבתים, קירבה לחניה, מריבות על הנוף הנשקף מהמרפסת וכדו'.
מחלוקת הרווחת בהרבה מקבוצות הרכישה נוגעת למטרת רכישת הדירה. האחד רוכש למטרות השקעה, השני קונה למטרות מגורים - ואלה מטרות שונות לחלוטין.
הפתרון הוא לבחור נציגות חברים שתכלול 2-3 אנשים. קבוצת הרוכשים תעביר מנדט לנציגות להגיש הצעות ולקבל החלטות רבות ככל הניתן בשם חברי הקבוצה.
מדובר בנושאים כמו שמירה על קריטריונים לבחירת חברים בקבוצה, בחירת הקבלן, קביעת נהלים להגרלה על הדירות, וכלה בגימור של המרצפות.
נציגות הקבוצה מטרתה לצמצם את יכולתו של כל חבר בודד בקבוצה לעכב את ביצוע הפרויקט.
יש לשאוף לשיווי משקל בין עצמאות הנציגות לבין עידוד החברים בקבוצה להיות שותפים להכרעות בפרויקט.

עיכוב בלוחות הזמנים - עיכוב בלוחות זמנים הוא הרעה החולה של עולם הבנייה.
עיכוב זמנים בקבוצות בנייה עלול ליצור מצב ייחודי, בו חברי הקבוצה משלמים תקופות מתמשכות הן את המשכנתא על הבית החדש שתרם נבנה, והן את שכר הדירה בדירה הישנה.
ייתכן והוצאות אלה לא חושבו מראש על ידי חלק מחברי הקבוצה והם עלולים להיכנס עקב העיכובים לבעיות תזרימיות קשות.
מומלץ לערוך תיאום ציפיות לגבי עיכובים מעיכובים שונים העלולים לצוץ בכל פרויקט נדל"ני, החל מעיכובים כתוצאה מהיעדר אישורים, דרך עיכובי קבלן, ועד לבעיות הנובעות מכוח עליון כמו מלחמה או תרחיש אסון אחר.
תיאום ציפיות שכזה עלול להרתיע מצטרפים חדשים לקבוצה, אך יכול להבטיח כי את חוסנה של הקבוצה לעמוד במשברים העלולים לקרות בפרויקטים שכאלה.
בחוזים מול הקבלן שיבנה את הפרוייקט יש להכליל פיצוי מוסכם על כל עיכוב בבנייה. כך ניתן להבטיח מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים, ולפצות את חברי הקבוצה על נזקים מעיכובים שהתרחשו.

תלונות חברים על מצג שווא - פעמים רבות פורצים סכסוכים על סמך ציפיות של חברים שנכזבו.
יש לזכור כי התגבשות מהירה של קבוצת רוכשים וגיוס כספים זריז עשויים להיות קריטיים במאבקים על קרקעות הנחשבות למציאה, ועלולות להימכר תחת אפה של הקבוצה הרוכשת.
על כן קורים מקרים רבים של חברים אשר חשים כי נפלו בפח, וההבטחות שהובטחו להם במועד ההצטרפות נשכחו ונשחקו עם הזמן.
אכזבות שכאלה עלולות לעורר מריבות ולהפוך חלקים בקבוצה לעוינים ולכאלה המנסים לתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט.
לפיכך, שווה לא להסתמך על עצות וחוות דעת של ידידים ומכרים, אלא לפנות ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה.
קבוצות רכישה הנן עסקאות מורכבות שהחוקים והכללים בהם משתנים תדיר, ופעולות שגויות הנובעות מתמימות, עלולות להפוך כל עיסקה שנראית כדאית על הנייר לעסקה ששווה להדיר ממנה את רגליכם.
כמו כן למצטרפים החדשים מומלץ שלא להסתמך על חוות דעתו של עורך הדין המלווה את הקבוצה מפני שזה איננו מייצג את המצטרף אלא את הקבוצה כולה.
על כן עדיף לכל אחד מהרוכשים לפנות לעורך דין המתמחה בקבוצות רכישה אך אינו מייצג את הקבוצה עצמה על מנת שזה יבדוק את כשרות הפרויקט מנקודת מבטו של המצטרף הבודד.

עיכוב הבניה בשל נושאים של תכנון ובניה - התנגדויות המוגשות לועדות התכנון והבניה האזוריות עלולות לתקוע את הפרויקט לחודשים ולשנים ארוכות.
נימוקי ההתנגדויות עלולים להיות מגוונים, החל מחריגה מתכניות מתאר, דרך פגיעה בזכויות הנאה של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבות של גורמים ביטחוניים וממשלתיים שחושקים גם הם בקרקע.
יש לזכור כי איש לא יפצה את חברי הקבוצה אם הבניה תיתקע לאחר שכבר רכשו חברי הקבוצה את הקרקע ואת הזכויות הבנייה בה, והם עלולים למצוא את עצמם עם חלום מנופץ, קרקע שוממה וחסרת ערך, שכר דירה חודשי, ומשכנתא עמוקה בבנק.
על מנת למנוע עיכובים הנובעים מנושאים תכנוניים על כל מצטרף לקבוצת רכישה לבדוק האם התכנית המוצעת לו במסגרת הקבוצה אכן אפשרית בפועל. בדיקה שכזו היא בדיקה מקצועית ויכולה להיערך על ידי אדריכל, שמאי או עורך דין מתחום הנדל"ן.

עצור - תכנון מס אגרסיבי לפניך! - הציפייה לחסכון של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה, עליה מבוססים גם רבים מחלומות ההתעשרות המהירה של חברי קבוצות הרכישה, מושתתים בעיקרם על הציפייה כי רשויות המס יכירו בקבוצה כקבוצת רכישה.
אם רשויות המס יחשדו כי מדובר בקבלן או יזם אשר פועל בכסות של קבוצת רכישה, ומנסה לחסוך לעצמו את עלויות מס, הם ישיתו על הפרויקט מסים רבים, וינטרלו את כדאיותו.
יש לזכור כי המטרה של הקבוצה היא כי רשויות המס יראו בקבוצת הרכישה התאגדות שמטרתה לרכוש יחדיו אדמה בתולית ותו לא.
בניית הפרויקט אליבא דה רשויות המס, היא באחריותו של כל אחד ואחד מהחברים בקבוצה בנפרד, ונחשבת לבניית יחידת דיור אוטונומית. רשויות המס יבדקו איפוא, אם קיימת בפרויקט חלוקה אמיתית של קרקע לשם בניית דירות, או שמא זו מכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי.
הבדיקה תהיה על פי רוב פשוטה: הפקידה במס השבח תתקשר אל הרוכשים ותשאל אותם "מה קנית מעו"ד לוי לוי (שם בדוי)?" אם התשובה של הלקוח תהיה "דירת 4 חדרים" מדובר ככל הנראה בתחמון של הקבלן למטרות העלמת מס. אם התשובה תהיה "קניתי קרקע לדירה חדשה" יסיקו ברשויות המס כי מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית ובעסקה כשרה.
הסתבכות עם רשויות המס נחשבת לבעיה קריטית המעמידה בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט, וזאת בשלב מאוחר בו לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור.
מומלץ לכל קבוצת רכישה באשר היא לעמוד על כך שעורך הדין המטפל בפרויקט יתמחה בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בפסיקות הקיימות. תחום המיסוי התקינה וחקיקה בנדל"ן בכלל ובקבוצות רכישה בפרט משתנה על בסיס חודשי. לכן, בחירת עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה עשויה להפחית באופן משמעותי את האפשרות לחשיפת הקבוצה לחבויות מס קריטיות בדיעבד.

החבר מת - הקבוצה גוססת - חלק רב מההסתבכויות של קבוצות רכישה נובע מאי שיתוף פעולה של אחד או כמה מהחברים בקבוצה, וכתוצאה מכך עלול הפרויקט להיתקע לפרקי זמן ארוכים.
פעמים רבות אי שיתוף הפעולה נובע ממחאה של חברים שהתאכזבו מחלקם בפרויקט, אך לעיתים נגרם הדבר כתוצאה מאי תפקוד של אחד החברים, הנובע מאובדן כושר החלטה, ממחלה פציעה או מוות.
על מנת למנוע תרחיש שכזה מוצע לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפויי כוח בלתי חוזרים מכל משתתפי הפרויקט.
מסמכים אלה יאפשרו לעורך הדין לחתום בשם הקבוצה על כל מסמך שיידרש גם במקרה של אי שיתוף פעולה המעכב את הפרויקט, כולל אובדן כושר זמני או קבוע.

הדשא של השכן רחב יותר - כאמור, סכסוכים רבים ומגוונים עלולים לפרוץ בין חברי הקבוצה, ורבים מהם נסבים עם סיום הפרויקט עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט.
על מנת למנוע סכסוכים שכאלה מבעוד מועד מוצע למנות שמאי בשלב המוקדם תכנון הבניין.
השמאי יקבע את שווי כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל מיקום והצמדות (גינה, חניה וכו') - ועל פי כך ישלם מעתה כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו גם במרכיב הקרקע, גם במרכיב עלויות הבניה וגם ביתר ההוצאות.
בכל נושא המיקום - קיימת אפשרות לערוך הגרלות בין המשתתפים, בעיקר אם המשתתפים קונים את היחידות למטרת השקעה ולכן פחות חשוב להם המיקום הספציפי של היחידה שרכשו. גם כאן מומלץ על ביצוע ההגרלה כאשר הפרויקט נח על הנייר בשלב התכנון - ולא בשלבים מאוחרים יותר, על מנת למנוע התחשבנויות מיותרות בין החברים.

עורכי הדין טלי קסלר וטל רכניץ הינם שותפים במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות, נדל"ן וקבוצות רכישה www.rk-law.co.il


אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.