תוכנית מתאר מס' 38 - או בקיצור תמ"א 38 הנה תוכנית שהאושרה כבר לפני מספר שנים, יעוד התוכנית העיקרי הנו עידוד בתים משותפים לביצוע חיזוק יסודות הבניין לקראת רעידת אדמה העלולה להיתרחש , זו בתמורה למתן זכויות בנייה ובעיקר הטבות מס בצורת הקלות במס שבח והטלי השבחה על הזכויות הניתנות. התוכנית מעודדת בעצם חליפין של זכויות בנייה ועבודות בנייה תחת הטבת מס ומתן זכויות נוספות לשיפור מראה הבניין ותשתיותיו. יוזמת התוכנית הנה ברוכה אך קיימים מספר נושאים המקשים על ישום התוכנית . תשומת לב לנושאים אלו כבר בשלבים הראשונים עשוייה להגדיל באופן משמעותי את ההיתכנות לקיומם. במאמר זה ננסה לסקור חלק מנושאים כאלו ולציין את דרך ההתמודדות המומלצת לטעמנו
הגעה להסכמה בין הדיירים - תהליך זה מורכב מעין כמוהו אך הסכמה זו הנה בסיס התוכנית , למרות עדכונים כאלו או אחרים ביוזמת החקיקה על מנת לשנות את הרוב הדרוש לצורך התוכנית, בניין שבו אין הסכמה מקיר לקיר יגרר במשך שנים כנראה עד לישום התוכנית אם בכלל , שימו לב לנושא זה והשתדלו ללבן את כל הפערים לפני היציאה לדרך על מנת לא לבזבז זמן מיותר , בצעו התהליך בצורה שקופה לכל הדיירים , שלחו עדכונים ושתפו דוקא את המתנגדים בתהליך על מנת לרתום אותם לנושא.
מיקום הבניין - היות ובסיס ההתוכנית הנו החלפת זכויות בנייה בעבודות ביצוע, עקב כך שווי הזכויות ככל שיגדל יעשה את הפרויקט אטרקטיבי יותר בעוד שעלויות הבנייה הנן שוות או דומות כמעט בכל מיקום. נושא זה טרם קיבל פיתרון על ידי המחוקק כך שבעצם עיקר ישום התוכנית הנו באיזור המרכז בעל שווי הקרקעות הגבוה ביותר בעוד שבאזור הצפון ודרום יהיה קשה יותר לבצע את הפרויקט מבחינה כלכלית. היו ערים לנקודה זו במידה והנכם גרים באזורים שאינם במרכז, פרויקטים ניתנים לישום אך בתמורה נמוכה יותר לדיירים לדוגמת הוספת מעלית ושיפוץ בלבד .
אישורים , אישורים , אישורים - כמו בכל פרויקט בנייה תהליך השגת האישורים הינו קשה וסזיפי והרשויות עצמן לומדות בימים אלו את ישום התוכנית והקשיים שבה., בעיות שונות כגון היתרי בנייה חריגים , בעיות חניה שיש צורך לפותרן וסתם בירוקרטיה דוחות לא אחת את ישום הפרויקט. כאן נותר רק להיתאזר בסבלנות ולהיתנחם בעובדה כי קיימות כבר מספר רשויות הנערכות באופן רציני ליישום התוכנית ומקדישות המשאבים הדרושים לשיפור התהליך ( רמת גן, רעננה, ) . כמובן שעבודה עם יזם קבלן נכון ועם משרד אדריכלים נכון בד"כ מקל על העבודה. ניתן להתנחם כי ההתמודדות עצמה נעשית על ידי הקבלן יזם בד"כ ולא על ידי דיירי הבניין הסובלים בעיקר מן הזמן שחולף עד לאישור.
מימון הפרויקט - תהליך החלפת זכויות הבנייה בשירותי בנייה המבוצע בתמ"א 38 לא מאפשר בשלב זה קבלת מימון בנקאי לפרויקט ומחייב מימון עצמי . דבר זה מקשה על הקבלן המבצע ומחייב מן הבניין בדיקה וקבלת ערבויות ביצוע מתאימות לצורך ביצוע הפרויקט בצורה תקינה. יש להניח כי בחלוף זמן וביצוע של פרויקטים נוספים יפתר נושא זה ונושא המימון יתאפשר אך עד אז שימו לב שהנכם מקבלים ערבויות נאותות ובוחנים את טיב החברה היזמית.
אנו תקווה שמאמר זה סייע בידכם לקדם את הפרויקט שלכם לפרטים נוספים ניתן לפנות לאתר הבית שלנו :
www.tamaaim.com
בהצלחה.
