החשיבות של הסכם השיתוף בהתארגנות של קבוצות רכישה, עורכת דין טלי קסלר 

החשיבות של הסכם השיתוף בהתארגנות של קבוצות רכישה, טלי קסלר, עו"ד

התארגנות קבוצתית לרכישה משותפת של קרקע והקמה משותפת של בניין או יחידות צמודות קרקע, הנה פופולרית מאוד בשנים האחרונות, שכן היא מאפשרת למשתתף בקבוצת הרכישה להוזיל משמעותית את העלויות לעומת האופציה של רכישתו של נכס מוכן או רכישת "דירה על הנייר" מקבלן.

פרוייקט של קבוצת רכישה הינו עתיר גורמים: חברי הקבוצה, בעלי הקרקע, מארגני הקבוצה, היועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל וכיו"ב), הקבלן/ים, וכיו"ב.

מערכת ההסכמים המשפטיים, מהווה מטרייה משפטית, אשר תחתיה פועלים כל הגורמים הנזכרים מעלה.

לאיכותה של המטרייה המשפטית הנ"ל יש חשיבות רבה בהצלחתה של קבוצת הרכישה להשלים את המשימה אשר לשמה נוצרה (רכישת הקרקע והשלמתו המוצלחת של הפרויקט) וכן בהצלחה של הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות לאורך חיי הפרויקט, כדוגמת קשיים כלכליים של אחד החברים בקבוצה, בעיות עם קבלן הביצוע וכיו"ב.

אחד המסמכים הבסיסיים והחשובים ביותר הינו הסכם השיתוף שבין חברי הקבוצה.

זהו בעצם מסמך הייסוד של קבוצת הרכישה אשר קובע את הכללים ביחס לייסודה ופעילותה ומגדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם וכן את היחסים של חברי הקבוצה עם צדדים שלישיים.

להסכם זה יש השפעה דרמטית הן על כינון הקבוצה והן על התפעול של כל הפעילות המשותפת של הקבוצה החל מרכישת הקרקע, ועד לתום התהליך, בהשלמת הבנייה, מסירת הדירות ורישום בית משותף בטאבו.

במאמר זה אסקור את הנושאים שחשוב לכלול בהסכם השיתוף וכן את נקודות הכשל אשר עלולות, חלילה, להתרחש בהתארגנות של קבוצת רכישה, ואת האופן שבו הסכם השיתוף מטפל בנקודת הכשל ופותר אותה.

רכישה ובנייה משותפת
על הסכם השיתוף להתייחס אל התכלית המשותפת של ההתארגנות - רכישה משותפת של קרקע ובנייה משותפת עליה.

כן חשוב לכלול בהסכם השיתוף התייחסות למקרקעין (הקרקע) אותה מתעתדת הקבוצה לרכוש. התייחסות זאת משתנה בהתאם למצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע, ובהתאם לכוונת הקבוצה לבצע פעולות נוספות (כדוגמת בקשת הקלות, היתר לשימוש חורג, פינוי דיירים מוגנים, פינוי פולשים, הריסת מבנה קיים וכיו"ב).

הגדרה של הגורמים המעורבים בעסקה
על הסכם השיתוף לכלול התייחסות לגורמים המעורבים בעסקה:
קודם כל חברי הקבוצה (כל אחד בנפרד כישות עצמאית וכולם ביחד כקבוצה); מארגן הקבוצה; הבנק המלווה את העיסקה; הקבלן שאמור לבנות את הפרויקט (בין אם מדובר בקבלן שזהותו ידועה מראש ובין אם מדובר בקבלן שייבחר בשלב עתידי כלשהו); היועצים לקבוצה (עורך הדין, אדריכל, מפקח, יועץ מעליות, מיזוג וכיו"ב).

חלוקה של היחידות
לעיתים חוברים חברי הקבוצה יחד על מנת לרכוש קרקע במשותף, כאשר חלוקת היחידות ביניהם תבוצע על פי הגרלה שתתקיים בעתיד, כך שבעת החתימה על הסכם השיתוף עדיין לא ידוע מי יקבל איזו יחידה.

במצב דברים זה, על הסכם השיתוף לכלול מנגנון של הגרלה והתחשבנות בין חברי הקבוצה. ההגרלה אמורה להתייחס גם ליחידות הדיור עצמן וגם לשטחים שאמורים להיות צמודים ליחידות הדיור כגון מחסן, חניה וכיו"ב.

ההתחשבנות נדרשת מכיוון שלא כל היחידות זהות בשוויין ובגודלן ולכן ההוצאות אמורות להתחלק באופן לא שיוויוני.

ההתחשבנות מתבצעת על בסיס "טבלת איזון" שמכין שמאי מקרקעין, אשר לפיה מחושב מה שיעור חלקה של כל יחידה שצפויה להיבנות מתוך סך כל שווי הפרויקט.

במידה וקיים תכנון ראשוני של המבנה שייבנה על הקרקע וכן הוסכם על חלוקה עקרונית של היחידות בין חברי הקבוצה (לרבות ההצמדות כגון חניה, מחסן וכיו"ב), אזי מראש, כל אחד רוכש חלק יחסי מסוים מתוך הקרקע, ואמור לשאת באותו החלק גם ביחס לשאר ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט.

על הסכם השיתוף לכלול מנגנון לפיו לאחר שיוצא היתר בנייה ויודע באופן סופי מה ייבנה על הקרקע, תעודכן טבלת האיזון, ותבוצע התחשבנות בין חברי הקבוצה.

חשוב לציין שההתחשבנות הנ"ל, המכונה בשפה המקצועית "תשלומי איזון", חייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס.

מיסוי
כעיקרון, האטרקטיביות של התארגנות משותפת במסגרת של קבוצת רכישה, נובעת ממחירי היחידות שאמורים להיות נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק.
יתרון זה במחיר, נובע, בין היתר, מחסכון במיסוי.
יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין בוחנות באופן מיוחד עסקאות מסוג "קבוצת רכישה" תחת זכוכית מגדלת, ולעיתים קרובות, בשל אילוצים הנוגעים לעסקה, האפשרות שיחול מיסוי נוסף קיימת, ובמקרה כזה, חשוב להבהיר בהסכם השיתוף כי המס יחול על חברי הקבוצה.

כמו כן, לעיתים קיימים מסים נוספים, כגון היטל השבחה, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל וכו', אשר ניתן להעריך אותם מראש, אולם הסכום הסופי שלהם מתברר רק בשלבים מאוחרים יותר, בעת הגשת בקשה להיתר בנייה.

גם ביחס לחיובים אלה, חשוב להבהיר בהסכם השיתוף, כי הם יחולו על חברי הקבוצה.

ניהול הקבוצה
לאורך חיי הפרויקט על הקבוצה לקבל החלטות רבות, לנהל מעקב צמוד ובעצם לנהל את הפרויקט.
חלק מההחלטות משמעותיות וגורליות, כדוגמת בחירת יועצים (אדריכל, מפקח וכיו"ב), בחירת בנק מלווה, בחירת קבלן ביצוע וכיו"ב.
חלק מההחלטות יומיומיות ועקרוניות פחות הנוגעות למעקב ולניהול השוטף של הפרויקט.
לצורך ניהול הפרויקט וקבלת החלטות קיימים 2 פורומים, אשר לכל אחד מהם סמכויות החלטה שונות.

הפורום הכולל את כל חברי הקבוצה מכונה "אסיפה כללית".
האסיפה הכללית, אמורה לקבל את ההחלטות המשמעותיות ביותר ורק אותן.
על הסכם השיתוף לכלול התייחסות לאופן כינוס האסיפה הכללית, הנושאים שבהם עליה להחליט, והאופן שבו האסיפה הכללית מקבלת החלטות (ברוב דעות).

פורום נוסף מצומצם הכולל 3 עד 5 חברי קבוצה מכונה "וועד הקבוצה" או "הנציגות". חברי הנציגות מתנדבים לתפקיד, לא מקבלים עבורו שכר, ונבחרים על ידי חברי הקבוצה בתחילת הדרך. כל ההחלטות השוטפות, המעקב, והניהול השוטף של הפרויקט, מבוצעים על ידי הנציגות. לתפקידה של הנציגות 2 פנים - מחד תפקידה לייצג כמו שצריך את האינטרסים של חברי הקבוצה. מאידך, על הנציגות לעשות זאת, באופן יעיל והחלטי כך שהפרויקט יוכל להתקדם באין מפריע.

הבנק המלווה את קבוצת הרכישה
לבנק המלווה חשיבות רבה בפרויקט.
בתחילת הדרך, פונה הקבוצה למספר בנקים ובוחרת מתוכם אחד, בהתאם לתנאי המימון המוצעים (הריביות, העמלות, שיעור ההון העצמי הנדרש וכיו"ב).

כל חברי הקבוצה מחויבים להגיע לבנק המלווה, להציג את היכולת הכלכלית שלהם, ולקבל אישור, כל אחד בנפרד, למתן הלוואה, בהיקף הדרוש (בדרך כלל מדובר ב-70% מהעלות הצפויה של היחידה).

לאחר קבלת האישור, לכל אחד מחברי הקבוצה ייפתח חשבון שבו הוא יכול להפקיד כספים, במידה והוא מעוניין לממן את חלקו בפרויקט מהון עצמי או לחילופין, הבנק יעמיד בחשבון הלוואה, שתשמש למימון חלקו של אותו חבר בעלויות הפרויקט.

המנגנון הנ"ל נועד להבטיח שככל שהדבר נוגע בתשלומים שעל חברי הקבוצה לבצע, ההתקדמות של הפרויקט תהיה כאילו מדובר בגוף אחד, והדבר לא יהיה מותנה בהעברת כספים כזו או אחרת של מי מהחברים בקבוצה.

יצוין, כי האינטרס של הבנק וגם של חברי הקבוצה הוא לוודא שהתשלומים משולמים רק מקום שיש לכך הצדקה, ולשם כך מועסק מפקח אשר הדוחות שלו מקובלים גם על הבנק. לדוגמה, תשלומים לקבלן המבצע מותנים בהתקדמות בביצוע בפועל, המאושרת על ידי המפקח, ובעקבות זאת ועל דעת הבנק וחברי הקבוצה, משולם התשלום.

עורך הדין של הקבוצה
עוה"ד של הקבוצה עורך, מנסח ומייצג את הקבוצה בכל מערכת ההסכמים לרבות הסכם השיתוף, ההסכם לרכישת הקרקע, הסכם הליווי הבנקאי, ההתקשרויות עם היועצים בפרויקט, הסכמים עם קבלנים, ומטפל בהיבטים המשפטיים של הפרויקט, עד להשלמת הבנייה ורישום בית משותף בטאבו.

עוה"ד של הקבוצה אמור להחזיק בייפויי כוח רחבים, מטעם כל אחד מחברי הקבוצה, אשר מקנים לו את האפשרות לבצע בשמם פעולות ולהתקשר בשמם בהסכמים כדוגמת ההסכמים הנ"ל, וכן במידת הצורך, למכור, מכירה כפויה של היחידה של חבר קבוצה אשר הפר את ההסכמים.

העברת זכויות
העברת זכויות מאחד החברים בקבוצה לחבר קבוצה אחר או לצד ג' עשויה להתרחש בשני מצבים:
המצב הראשון - בו מדובר בהעברת זכויות כפויה (כגון פשיטת רגל, כינוס נכסים, מוות וכיו"ב) או לחילופין,
המצב השני - בו מדובר בהעברת זכויות רצונית (חבר הקבוצה אשר מרצונו מממש את זכויותיו בפרויקט ומוכר אותן לצד ג').

על הסכם השיתוף לכלול התייחסות ומנגנונים מתאימים לשתי הסיטואציות הנ"ל.

חשוב להבהיר כי בכל מקרה, על אותו צד ג' שבא במקום חבר הקבוצה, לחתום ולהתחייב בכל ההסכמים וההתחייבויות של חברי הקבוצה. כמו כן, ולא פחות חשוב, על הבנק המלווה לאשר את ההעברה ולהסכים להחלפה.

במקרים מיוחדים ובמידת הצורך, יכלול הסכם השיתוף גם דרישה לקבלת הסכמה של הנציגות להעברת הזכויות.

הפרה וסנקציות
האינטרס הראשון במעלה שלאורו נוצרים המנגנונים ומנוסח הסכם השיתוף הוא השלמה של הפרויקט במהירות, ביעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה.

לאור האינטרס הזה, מאפשר הסכם השיתוף כר פעולה נרחב ועתיר סנקציות כנגד חבר קבוצה אשר מפר את הסכם השיתוף, ועלול לגרום להפרעה להתקדמות של הפרויקט.

בין היתר, מאפשר הסכם השיתוף לכפות על חבר הקבוצה המפר מכירה של זכויותיו בפרויקט, למרבה במחיר, והחלפתו בצד ג'.

סכסוכים
כאמור, האינטרס הראשון במעלה של הקבוצה הינו השלמת הפרויקט במהירות, ביעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה.
סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה הנם בעלי פוטנציאל רציני לעיכובים והשהיות.

לאור זאת, חשוב מאוד לכלול בהסכם השיתוף מנגנון ליישוב סכסוכים בין חברי הקבוצה באמצעות בוררות יעילה ומהירה.
כמו כן, חשוב מאוד להבהיר בהסכם השיתוף כי בשום מקרה, ותחת שום נסיבות, לא יהיה מי מחברי הקבוצה רשאי להוציא צו מניעה אשר יעכב את ההתקדמות של הפרויקט.

לסיכום, על הסכם השיתוף לכלול מנגנונים צופים פני עתיד, ביחס לכל שלבי ההתפתחות של הפרויקט, וביחס למגוון רחב של נקודות כשל שעשויות להתעורר ולהכין מבעוד מועד את הכלים המשפטיים הדרושים להתמודדות יעילה עם אותן נקודות כשל.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות ונדל"ן www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.