קניית בתים מעוקלים בהנחות של עד 70 אחוזים 

סקירת השקעות
בתים מעוקלים מייצרים הזדמנות מצוינת עבור משקיעים לקנות נכסים במחיר הנמוך באופן ניכר משווים הראלי בשוק וליהנות מנקודות רווח משמעותיות. הן ממכירתם החוזרת ומימוש רווחי הון והן העצמת יכולת התשואה הנגזרת מן השכירות .
נכסים אלו מוצעים למכירה כאשר בעלי הבתים אינם עומדים בהחזר תשלומי המשכנתא והמלווים (הבנקים) לוקחים בעלות על הבתים. בנסיבות אלו, מטרתם היחידה של המלווים הינה לקבל את כספם במהירות האפשרית. על כן הנכסים יוצעו אף במחירי הפסד על מנת להשיג תהליך מכירה מהיר בכך שיוצעו במחירים אטרקטיביים לקונה הפוטנציאלי.
במצב שוק נורמאלי יחס העסקאות המצויות הינו מוגבל וכנגד הדרישה רבה מצד מחפשי המציאות אשר בניהם קיימת תחרות על פלח מצומצם. על כן ביחס נכון סביר לקבל הנחות אטרקטיביות הנעות ומוגבלות בין 10% עד 30% .
חלון ההזדמנויות שנוצר בעקבות משבר האשראי וזעזוע השווקים הביאו לגידול של מאות אחוזים בשיעורי אי עמידה בתשלומי החזר המשכנתא בארה"ב. בנקים רבים אשר נקלעו לסיטואציה בלתי אפשרית מבחינתם, עליה חדה בפיגור התשלומים וקבלת מפתחות לבתים רבים, מוכנים על מנת לצמצם את מאגר הנכסים שעוקלו על ידם , לתת הנחות מפליגות של עד 70% מערכי השוק הנוכחי, הנמוכים בבסיסם .

BNH בשיתוף עם אנשי מפתח בתעשיית הנדלן בעיר קליבלנד - אוהיו מאגדת משקיעים לכדי קרנות השקעה אשר מטרתם למקסם ולמצות את הפוטנציאל הגלום בתנודות השוק כאשר היא מלווה את הקרנות ברכישת מקבצי בתים מבנקים מקומיים במחירים מגוחכים שמגיעים עד כדי 10 סנט לדולר.

מטרת הקרן הינה לגייס את ההון הנדרש בכדי לאפשר קניה של עשרות בתים, שיפוצם והכנתם לאכלוס דיירים בתוכניות השונות. אכלוס דיירים הזכאים לסבסוד ממשלתי בשכר הדירה מצד ממשלת ארה"ב "section 8" ותוכנית "rent to own" (חוזה שכירות עם אופציה לקניית הנכס) . כאשר אנו נשענים על דייר נאמן ובטוח כממשלת ארה"ב .
התחזית הזהירה הינה השגת רווחים של תשואה דו ספרתית במהלך תקופת פעילות הקרן בטווח של שלוש-עד חמש שנים על הסכום הראשוני שהושקע. ותשואה עודפת ממכירת הנכסים בסיום תקופת הפעילות ברווחי מימוש נכרים של מאות אחוזי רווח.



בניית ערך וגידול פורטפוליו אחזקה
המפתח להצלחות הקרן הינה בגידול המתמשך של אחזקותיה הנובעות מאותו הון ראשוני שהושקע בתחילה . תפקידה הראשוני של הקרן הינו הכנת הנכסים במהירות האפשרית בכדי לאכלסם בדיירם וקבלת תזרים מזומנים שוטף מן השכירות. השיפוצים מיועדים להעמיד את הנכסים בסטנדרטים הדרושים לאכלוס ואישור מצד המחלקות האורבניות לאכלוס בזכאי דיור ובסבסוד ממשלתי.
הגידול באחזקות הקבוצה נובע משלושה מישורים עיקריים :
א. תזרים מזומנים מן השכירות אשר חלקו חוזר לטובת רכישות של בתים נוספים
ב. שיחלוף הנכסים הקיימים בנכסים חדשים תוך גזירת רווח של עשרות אחוזים.
ג. השגת מימון מבנקים מקומיים בשיעור קבוע של 75% LTV ( ביחס לשווי הנכס ללא קשר לעלות רכישתו בפועל ) וזאת לאחר אכלוס הנכסים והצגת תזרים חיובי משכירות.
(האפשרות הנ"ל אינה מובטחת מפאת הקושי הגלום בהשגת מימון חוזר מבנקים בארה"ב אשר נובע ממשבר האשראי,אשר פותח לנו את חלון ההזדמנות הקיים . )

המזומנים המתקבלים משלושת מקורות אלו יאפשרו רכישות של מקבצי בתים נוספים וגידול מתמיד לאחזקות הקרן לטובת כלל חבריה .
כעת חיוני לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר ולהגביר את קצב הרכישות, מאחר ותנאי השוק הנוכחיים לא יישארו לעד. יוצרי הקרן צופים קרקע נוחה לפעילות בתקופה שתמשך עד 18 חודש כאשר שאיפתה של הקרן הינה לצבור פורטפוליו של עד 100 בתים בתקופת זמן זו .

סיכום ביצועי

שוק הנכסים המעוקלים פגע במגוון רחב של שווקים ברחבי ארה"ב. כאשר יחס הבתים המעוקלים עולה בשכונות ובאזורים בהם התושבים הינם בעלי הכנסה נמוכה, במקומות בהם ניתנו הלוואת סאב פריים בצורה גורפת ומשכנתאות בשיעור משתנה.
במצב שוק נורמאלי נכסים שעוקלו שווקו במחיר הקרוב לשווים כמו כל נכס אחר והמלווים יכלו לצפות לקבל את ערך הנכסים בשוק ולעיתים אף לכסות את נזקי החוב או רובו.
היום, מכיוון וריבוי הנכסים המעוקלים יוצר עודפים על הביקוש ומציף את מאגר הנכסים של הבנקים המוכרחים למוכרם בכדי להציג רווחיות כגופים פיננסים, מה שמוסיף למוטיבציית הבנקים למוכרם בהנחות גורפות ביחס לערכי השוק .

לאחר רכישת הנכסים וייעודם לתוכנית האכלוס העירונית סקשן 8 אשר מסבסדות עד כדי סבסוד מלא עד גובה השכירות, הבחירה בצורת אכלוס זו נעשתה בגלל יתרונותיה בשוק שברירי של בעלי קבוצות סיכון מצד עמידה בתשלומי שכירות ובכך שנשענת על גורם ממשלתי אשר הוא משלם השכירות, בתוכנית זו אחוז ניכר מן הזכאים הינם בעלי זכות תמיכה ועזרה ברכישה עתידית לנכס בייחוד עם התוכנית החדשה של first-time home buyer" "אשר הזכאים לה מקבלים מימון בתמיכה ממשלתית עד גובה של 96.5% מעלות הקניה ובתוספת מענק של עד 8,000 $ לזכאים. השכרת הנכס בתוכניות "rent to own" מגבירה את הסיכויים למכירה של הנכס תוך חיסכון רב בעלויות מכירה ועד כדי 50% הצלחה כאשר בזמן הביניים הדיירים משלמים שכירות הגבוהה באחוזים ניכרים מן המקובל. בצורה זו אנו נהנים משתי עולמות מנוגדים כאחד ואף מגבירים וממקסמים את אפשרות הרווח .


יחסי הביקוש לשכירות מסובסדת גבוהים על ההיצע הקיים בשוק ובעיקר מיקוד הטיפול הינו בברירת הדיירים לפני אכלוס ומציאת דייר נכון לטווח זמן רצוי.
קבלני השיפוץ: מצב השוק גרם לגופי בניה ופיתוח גדולים להיות מחוסרי מעש ולהידרש " לקטנות " פרויקטים של שיפוצים קוסמטיים אשר היו עולים הון נעשים ע"י חברות ענק תוך שימוש בגודלם להשגת מחירי מוצר נמוכים משמעותית ויכולת עמידה בלוח זמנים גבוה .



פעילות החברה

מטרות הקבוצה
- ביסוס מעמדה של הקבוצה כספקית ראשית בתחום הדיור המסובסד ובתוכניות "rent to own" בשיתוף פעולה מלא בין הגורמים הקשורים. בכללם מנהלת האכלוס האורבאני, ראשי הקהילות וארגונים פעילים נוספים.
- זרוע ביצועית הרוכשת ומאתרת נכסים במונחים של מיקום איכות ויחס רווחיות מאוזן, כאשר קריטריונים אלו תלויים במשתני השוק עם יכולת מענה מהיר לשינויי מגמות.
- מעקב על פעילות קבלני המשנה והשיפוץ .

הקרן תהא מעורבת במעקב על לוחות הזמנים שיקבעו לבצוע וליישומם המלא.

בשלב בו הנכס יהא מוכן להשכרה, יוחל בשיווק הנכס וצירופו אל אחת מהתוכניות השונות . הקרן תיישם טכניקות שיווקיות רבות כיוונים לקבלת חשיפה מרבית לאוכלוסיית היעד. תוכנית פרסום במדיות השונות וקשרים יצירתיים עם קהילות וארגונים.
הקרן תעבוד בצורה ישירה מול מחלקת השיכון בקליבלנד על מנת להפוך לספקית ראשית בתחום השכירות המסובסדת .

יתרון הגודל

כגוף גדול הרוכש בתים כמקבצים אנו משיגים הוזלה נוספת על הקיים. הן במחיר הרכישה הן בעלויות הבינוי והשיפוץ והן בעלויות נותני השירותים המעורבים בעסקאות מסוג זה וניהולם המתמשך.



סיכום

תנאי השוק הנוכחי מספקים הזדמנות חסרת תקדים עבור המשקיעים ומאפשרים רכישת בתים באיכות גבוהה ובאזורי ביקוש תוך שמירה על מחירי עלות נמוכים בכל ההיבטים הנדרשים בהשקעת נדלן.
הזדמנות שאינה חוזרת ותקופת זמן מוגבלת שאת סופה אנו כבר מרגישים בתנודות השוק, הגורמות לבנקים להזרים נכסים בצורה מתונה מן הקיים תוך כדי שליטה על מחירי השוק.
הקרן צופה החזרים דו ספרתיים מתפוקת הנכס, כאשר נלקחת בחשבון הכנסת השכירות לבדה. לגבי עליית מחירי הנכסים זוהי השערה מבוססת בלבד לגבי כמה ומהי תקופת הזמן שתידרש.
הקרן צופה כי התאוששת השווקים אשר גם אם תמשך בין 3 ל 5 שנים במגמות צנועות ומתונות הרווח הגלום עתיד לטפס עד לכדי מאות אחוזים במסגרת הזמן המותווה .

על המשקיעים לצפות הישארות בקרן בטווח של ה 3 עד 5 שנים , או עד שהקרן תמצה את תפקידה המקורי והינו ניצול מצב קיים ובלתי חוזר, במקרה זה חברי הקרן ידרשו להחלטה על המשך פעילותה או מימוש רווחיה המידיים .