תכנית בנין עיר
הארץ כולה מחולקת למחוזות. בכל מחוז פועלת ועדה מקומית לתכנון ולבניה, המרכזת את פעילות התכנון והרישוי והיא שמאשרת את תכנית בנין עיר. יש אזורים שעבורם לא קיימות תוכניות בנין עיר.
תכנית בנין עיר כוללת את הדברים האלה:
א. חלוקה לאזורים
התכנית מחלקת את השטח לאזורים אזורים, ועל-פיהם נקבע יעודו של המגרש.
דוגמאות:
- איזור חקלאי - איזור המיועד לחקלאות והבניה בו אסורה.
- איזור מגורים מסוגים שונים, כמו שיכונים, בניה גבוהה, וילות וכדומה.
- איזור מגורים וחנויות.
- איזור למלאכה.
- איזור לתעשיה.
ב. מידע על הוראות בניה - חוקי בניה
בתכנית בנין עיר מפורטים הנתונים הבאים, כולם או מקצתם:
1. אחוזי בניה - שטח הבניה המותר יחסית לשטח המגרש מבוטא באחוזים. אם מותר לבנות יותר מקומה אחת, התוכנית מגדירה את אחוזי הבניה לכול קומה בנפרד.
דוגמה:
אחוזי הבניה המותרים במגרש בפתח תקוה הם 40%.
נחשב את שטח המגרש, שטח הבנין ואת אחוזי הבניה.
שטח המגרש 400 מ"ר = 20 * 20
שטח הבניין 160 מ"ר = 12.5 * 12.8
אחוזי הבניה: 40% = 400 / 100 * 160
2. מספר הקומות שמותר לבנות על המגרש.
3. מספר יחידות הדיור ו/או החניות ו/או המשרדים שמותר לבנות על המגרש.
4. תוספות שטח - יש תוכניות בנין עיר שבהן שטחי חלקי בנין, כמו מרפסות, סככות חניה, מרתפים וכדומה, כלולים באחוזי הבניה, ויש תכניות שבהן השטחים אינם כוללים באחוזי הבניה אלא הם נוספים עליהם.
5. קווי בנין - תכנית בנין עיר מגדירה את המרחקים המזעריים בין קווי הבניין לגבולות המגרש.
6. גבהים - תכנית בנין עיר מגדירה את הגובה המרבי של רצפת הכניסה לבית ביחס למדרכה ברחוב, ואת הגובה המרבי של גג הבית.
7. דרישות אדריכליות מיוחדות - למשל, תכנית בנין עיר בירושלים מחייבת בניית קירות חיצוניים עשויים אבן או מצופים אבן.
8. הקלות - הועדה המחוזית לתכנון ובניה מוסמכת לאשר הקלות בהגבלות על שטחי בניה וקווי בניה שתכנית בנין עיר מטילה.
הערה: אם ערכו הכספי של מגרש מסויים עולה בשל אישורה של תוכנית בנין עיר חדשה, על הרשויות לגבות היטל השבחה. שטח חקלאי, למשל, שבתכנית בנין עיר חדשה הפך להיות שטח בניה, ערכו הכספי עולה ולכן על הרשויות לגבות היטל השבחה מבעלי המגרש.
אורי גליק,
א.ג. יעוץ ופיקוח בניה
