השקעה מניבה- כיצד באמת לחשב תשואה 

השקעות נדל"ניות נחלקות לשני סוגים עיקריים. השקעה יזמית והשקעה מניבה. דוגמא להשקעה יזמית הינה רכישת קרקעות חקלאיות מתוך תקווה שיום אחד בעתיד הלא רחוק אותן קרקעות יופשרו לבניה. דוגמא נוספת היא רכישת נכס עם זכויות בנייה נוספות לצורך הגדלת הנכס וכיוצ"ב. השקעה מסוג זה טומנת בחובה סיכונים רבים שעיקרם הינו אי הוודאות באשר למועד המימוש ומחיר המימוש מההשקעה, עובדה אשר צפויה להשפיע על היכולת למנף את ההשקעה באמצעות הלוואת משכנתא. מנגד, השקעה מניבה הינה השקעה המספקת תזרים מזומנים חוזר באופן שוטף מתחילתה. אותו תזרים חוזר מאפשר וודאות יחסית לגבי אפשרות סילוק הלוואת המשכנתא ויכולת לגדר את סיכוני השוק.  

האם מיקום טוב מצמצם את הסיכון בהשקעה?

כמובן שלעולם לא נמצא פתרון בית ספר לשאלות מסוג זה. רבים מאמינים שהכי טוב להשקיע בדירה בעלת מיקום טוב, שכן טענה זו מתמצאת בתשובה שבדרך כלל שומעים ממשקיעים רבים: "המחירים ברעננה תמיד יעלו ותמיד נמצא שוכרים". עם זאת אותה "דירה ברעננה" תספק תשואת חסר תמידית יחסית לעלות ההשקעה ויחסית לאלטרנטיבות השקעה אחרות בשוק, ובמצב בו מחירי השכירות ירדו (ותמיד ייתכן כי יתרחש היפוך מגמה במחירי השכירות ? אך לעולם לא נדע אלא בדיעבד) אנו עלולים למצוא את עצמנו בחוסר יכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא מאותו תזרים מזומנים חוזר, אשר יהיה נכון מהתזרים הצפוי.    

בנוסף, חוץ מהשוני הנובע משינוים במחירי השוק, יש לקחת בחשבון שינויים צפויים כתוצאה משינוי בריבית או המדד, בהתאם להצמדה של המשכנתא שלקחנו. לדוגמא, אם נבחן את אותה השקעה בדירת 3 חדרים ברעננה בעלות של מליון ומאה שקלים ובמינוף של 75%, כלומר לקיחת משכנתא של 825,000 ש"ח, נמצא כי החזר ריבית והביטוח כיום עומד על כ- 1,400 ש"ח בחודש והחזר הקרן יעלה את ההחזר (בהנחה שלוקחים משכנתא בפריסה ל- 20 שנה) לסכום של כ- 4,100 ש"ח בחודש. עם זאת, שוו לעצמכם מה יקרה בעוד שנה, בהנחה שבנק ישראל יעלה את הריבית חזרה לשיעור של 4.5%. אותו החזר משכנתא יאמיר ויסתכם בתשלום חודשי של 5,200 ש"ח בחודש(!!). כפי שניתן לראות, שינוי מינורי יחסית בשיעור הריבית צפוי להיות בעל משמעות חסרת תקדים בהחזר המשכנתא החודשי, וזאת עוד לפני שבחנו את ההשפעה של שיעור הריבית לאורך זמן.

לוקחים ריבית קבועה, מה יכול לקרות?

המשמעות של מה שתארנו לעיל הינה מרחיקת לכת. גם מי שיקח משכנתא עם ריבית קבועה לא יכול לגדר את סיכוניו, היות וכאמור, קיימים סיכונים שאינם נגזרים מסיכוני הריבית, אלא מסיכוני השוק. בדרך כלל, במצב בו הריבית עולה, אפיקי השקעה סולידיים הופכים לאטרקטיביים יותר, על כן מחיר הכסף עולה, קשה יותר לקבל משכנתאות, והכדאיות הכלכלית לרכישת דירה להשקעה יורדת, על כן בסיטואציה כזו מחירי הדירות בדרך כלל ירדו. כלומר הביקוש יירד וההיצע יגדל. במצב זה מחירי השכירות עלולים להיפגע וכך גם מי שמחיר המשכנתא שלו לא יעלה יסבול, למרות שהוא לקח משכנתא בריבית קבועה, וזאת כתוצאה מאי יכולת להחזיר את המשכנתא לתקופה בת מספר שנים, ועליו להיערך לכך מבעוד מועד. חשוב לזכור שגם מכירה אינה אופציה שניתן לקחת אותה בחשבון שכן בזמן שבו מחירי הדירות צפויים לרדת, כך גם יירד ערך המימוש של הדירה והמשקיע עלול שלא להחזיר את ההון העצמי של השקעתו היה וימכור, ומדובר בסיכון לא מבוטל.

אז הפתרון הוא תשואה גבוהה?

כן ולא. פתרון אפשרי הוא להשקיע במקום בו תזרים המזומנים מניב החזר גבוה ביחס להשקעה. כך בעוד שברעננה ובגבעתיים התשואה כה נמוכה כך שהיא מגרדת את ה- 3% תשואה, במקומות רבים בארצנו ניתן בהשקעה של סכום קטן בהרבה לקבל תשואה של 8-10% (!!), ואף יותר. עם זאת, בדרך כלל מדובר בנכסים בעלי עליה דרמתית ברמת הסיכון לעומת רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה באזורים בהם יש תשואה נמוכה יותר. הסיבה לתשואה הגבוהה באזורי פריפריה נובעת מכך שהשקעה בדירה בפריפריה (עפולה, יוקנעם, נתיבות, קריית גת וכיוצ"ב) עלולה לקבל מכת נוק אווט במצב של ירידת מחירים. אותם נכסים עלולים להיוותר כבלתי ניתנים להשכרה וכך ניוותר אם חוסר יכולת להחזיר את הלוואת המשכנתא.

אז מה עדיף מיקום או תשואה?  

לטעמנו השקעה במיקום שאינו מניב תשואה המתאימה לרמת הסיכון, הינה השקעה כושלת. עלינו להבין כי קיימים מקומות בפריפריה, מקומות בודדים, בהם ניתן לגדר את הסיכון בהיות הנכס קרוב לנקודת ביקוש מקומית שעקומת הביקוש באותו אזור קשיחה יותר ביחס לאזור. כך לדוגמא השקעה בסמוך לאוניברסיטה, בית חולים או אזור תעשייה גדול יכול לייצר ביקוש מתמיד להשכרה באותו מיקום. כך, המשקיע נהנה מתשואה גבוהה מספיק באופן שניתן לספוג שחיקה בתשואה מבלי לערער את יציבות ההשקעה ועם זאת המשקיע נהנה מוודאות באשר ליכולתו להשכיר את הנכס.      

אזהרה חשובה

כפי שאנחנו תמיד מציינים לאור הסכומים הגבוהים הכרוכים בהשקעות נדל"ניות ומורכבותן, השקעות אלו מהוות כר אטרקטיבי לרמאים ושרלטנים, אשר מנצלים את מורכבות ההשקעה על מנת להונות קונים תמימים. בכדי לצמצם את הסיכון על כל משקיע לבצע בדיקות מקיפות של הנכס הנרכש טרם ביצוע העסקה, על המשקיע להכיר את הבדיקות שנדרש עורך דינו לבצע לשם שמירה על זכויותיו והבטחת ביצוע הרכישה וההשכרה או שלבי ההשקעה הבאים באופן שיביא לסיכון מינימאלי של כספי המשקיע. זכרו על כל שקל שתחסכו בבדיקות, בהערכת סיכון ובהיעזרות בבעלי מקצוע המתאימים כעורכי דין, שמאים, מהנדסים וכיוצ"ב תאלצו לשלם עשרות רבות של שקלים לאותם בעלי מקצוע בכדי שאלו ינסו לחלץ אותכם מהשקעה כושלת.

הרשום מעלה מהווה מידע אינפורמטיבי כללי וחוות דעת בלבד ואינו נועד להוות יעוץ משפטי ו/או עסקי פרטני. טרם נקיטת כל פעולה עסקית או משפטית מומלץ להיוועץ בעורך דין או יועץ אחר המומחה בנושא.