משכנתא - דברים שכדאי לדעת לפני 

דברים שכדאי לדעת לפני

מאת: קמינסקי עמית, מנכ"ל AMG  משכנתאות בע"מ

כלכלני AMG ממליצים על מספר דרכים לבדוק את יכולתנו ליטול משכנתא:

כמה להחזיר בחודש :

הישראלים ידועים בחוסר הסבלנות שלהם, המתבטא, בין היתר, גם בתהליך נטילת המשכנתא. העיקרון המנחה את הישראלי המצוי, בכל הקשור לנטילת המשכנתא הוא לסיים את תשלומי המשכנתא כמה שיותר מהר. על כן, הוא בד"כ משלם החזרים חודשיים המהווים בממוצע כ 35% מההכנסה של המשפחה ואינו משאיר מרווח לנשימה. החזרי המשכנתא הגבוהים גורמים למצב תמידי של משיכת יתר הנושאת ריבית ממוצעת של 10% ואף יותר, במידה של חריגה מהמסגרת. עלות  הריבית הממוצעת בשלוש השנים האחרונות במשכנתא הנה כ 5%, כאמור לו היה נוטל הלוואה הפרוסה למספר שנים רב יותר, ההחזר החודשי של המשכנתא היה קטן ואתו גם משיכת היתר הנושאת ריבית הגבוהה משמעותית. על כן יש לבחור בהחזר חודשי שהמשפחה יכולה לעמוד בו ללא משיכת יתר בעו"ש.

מסלולי המשכנתא :

כיום קיימים בבנקים יותר משלושים מסלולי הלוואת משכנתא (ריבית פריים, ריבית קבועהצמודת מדד, ריבית דולרית, חצי קבועה, משתנה כל שנה וכו'). כל מסלול "מתנהג" באופןשונה וצמוד למשתנים אחרים. כל תמהיל (בחירת הלוואה הכוללת מספר מסלולים) מתאיםבאופיו לפרופיל לווה אחר. בחירת תמהיל נכון ומתאים למשפחה, תחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בסך תשלומי המשכנתא.

בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסויים) וכו'. עליך לבנות את התמהיל הנכון ביותרמבחינת הפרופיל הפיננסי שלך תוך התחשבות בהכנסות, הוצאות, חסכונות, צפי עתידי וכו'.

ריביות :

התחרות בין הבנקים גדולה מאד ולכן חשוב מאד לפנות למספר בנקים בכדי להשוות בין ההצעות. על מנת שתוכל לבצע השוואה אמיתית, יש להחליט על תמהיל מסויים ולבקש מכל הבנקים הצעה על אותו תמהיל. כמובן שכל בנק ינסה למכור תמהיל בו הוא אטרקטיבי יותר מבנק אחר, אך לא בהכרח מתאים למידותיך. זכרו, צרכנות נבונה ובדיקה בין מספר סניפים, תוזיל את המשכנתא באופן משמעותי.

לפני רכישת הדירה בדוק את יכולות המימון שלך:

לא כדאי להשקיע זמן יקר בחיפושי דירה, או להתחייב לקבלן או למוכר דירה, ולגלות באיחור שאין אפשרות לקבל משכנתא, או שהסכומים שיתקבלו נמוכים מדי ואינם מאפשרים את הרכישה.לכן , בטרם הרכישה היעזר ביועץ המשכנתאות על מנת לבדוק מהן יכולות המימון שלך, קבע את הסכום המקסימלי שבו תוכל לעמוד ותחפש את הנכס בהתאם. גם בבנקים ניתן לקבל אישור הלוואה בטרם הרכישה.

ברר האם מגיעה לך תעודת זכאות למשכנתא מהמדינה, ובאלו תנאים

תעודת הזכאות הינה תעודה המקנה אפשרות לקבלת הלוואה בתנאים מיוחדים, והיא מונפקת בבנקים למשכנתאות ובאמצעות משרד השיכון. חשוב כי תלמד היטב את נושא הזכאות, מאחר שהוא משתנה מאדם לאדם, ותלוי במספר רב של גורמים (כמו: מצב משפחתי, שירות צבאי ועוד).

בדקו מראש האם הבנק שבו לקחתם משכנתא מאפשר להקפיא אותה בצוק העיתים

אדם שפוטר מעבודתו או שחלה ירידה חדה בהכנסותיו, יכול כעקרון להקפיא את החזר המשכנתא שלו. לכן , בעת לקיחת המשכנתא יש לבדוק האם הבנק מאפשר הקפאה, ולבחון עלותו של צעד כזה

חשוב לבדוק האם ניתן להוזיל את תשלום הביטוח במסגרת המשכנתא:

במקרים רבים בעלי משכנתאות משלמים ביטוח כפול על הנכס - באמצעות ביטוח פרטי ובמסגרת המשכנתא. אם מבנה הדירה שלכם מבוטח באמצעות המשכנתא, יש לבטח דרך הסוכן האישי שלכם רק את תכולת הנכס, כדי לא ליצור כפל ביטוח על המבנה.

מתי במהלך החודש כדאי לקחת משכנתא:

כדי לענות על שאלה זו, יש לבחון תחילה האם ההתחייבות החוזית (כלפי המוכר או הקבלן) צמודה למדד המחירים לצרכן או למטבע כלשהו: האם ההתחייבות לא צמודה כלל, והרוכש יכול לשלוט על זרם התשלומים למוכר, ואם בנוסף לכך אין צפי לעליית המדד או שער החליפין - מומלץ לדחות את מועד לקיחת המשכנתא לתקופה שאחרי פירסום  המדד (קרי: אחרי ה -15 לחודש). לעומת זאת, אם יש התאמה בין ההצמדה בהתחייבות החוזית כלפי המוכר, לבין הצמדת הריבית במשכנתא הנלקחת, יש לבחון היטב את מועד לקיחת המשכנתא לגופו של עניין ובהתאם לתחזיות.