מדריך לרכישה או מכירת דירת מגורים 

ברשימה זו נפרט בפני הקורא, את הנושאים העיקריים שיש לשים אליהם את הלב בעריכת עסקת מקרקעין, עם דגש על רכישת דירת מגורים. רכישת נכס מקרקעין בכלל ודירת מגורים בפרט הינה בד"כ אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שנערוך במהלך חיינו. רוכש דירה ישקיע את מירב כספו בכך ובנוסף אף יתחייב למשכנתא ארוכה. שיקול דעת, התייעצות עם מומחה ובדיקה יסודית ימנעו עוגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות מיותרת בין הרוכש למוכר.

קישור למאמר המקורי - המדריך לרכישת דירה

חשוב להדגיש כי מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי להיפך, לא ניתן להפריז בחשיבות פנייה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין עובר לרכישת דירה. למרות זאת ניסינו להרחיב במאמר ככל האפשר על מנת שהקורא יוכל להבין את תהליכי רכישת נכס מקרקעין מתחילתם ועד סופם. כמובן שקיימות דקויות עליהן דילגנו (כמו התהליך המדויק בדרך חישוב מס השבח וכיו"ב), על מנת למנוע עומס ובלבול מיותר.

כאמור, ניסינו להקיף ככל שניתן את הנושאים הקשורים לעסקת רכישת דירה וייתכן כי חלק מהנושאים אינו רלוונטי לקורא כזה או אחר. תוכלו לדלג לנושא שאינו רלוונטי לגביכם באמצעות תוכן העניינים להלן.תוכן העניינים כולל היבטי מיסוי ברכישת דירת מגורים לרבות: היטל השבחה, מס רכישה, ומס שבח (מס המכירה בוטל סופית ביום 11/02/08).

1. נטילת משכנתא:   
                                      
                             1.1              הגשת בקשה למשכנתא
                             1.2              האישור העקרוני לקבלת משכנתא
                             1.3              העברת המשכנתא

2. זכרון דברים:                         

                             2.1              המבחנים לקביעה האם זיכרון הדברים מחייב
                             2.2              גמירות דעת:
                             2.3              מסוימות:
                             2.4              נוסחת הקשר
                             2.5              ביטול זיכרון דברים

3. הסכם המכר:                         

                             3.1              הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר
                             3.2              משכנתאות - האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה

4. המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:

                             4.1              המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם
                             4.2              המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד תשלום התמורה המלא
                             4.3              הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד

5. מיסים ותשלומים:

                  5.1       היטל השבחה - דירת מגורים

                  5.2       מס רכישה - דירת מגורים

                  5.3       מס שבח - דירת מגורים

                  5.4       מס מכירה (בוטל סופית ביום 11/02/08)

6.    העברת הזכויות 

1.                  נטילת משכנתא:

רוב רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא, באחוז כזה או אחר משווי הדירה, על מנת לממן את העסקה. למעשה, בתנאים מסוימים, גם אם ידך משגת לרכוש דירה ללא משכנתא ייתכן ועדיין יהיה כדאי יותר ליטול משכנתא, מאשר לשלם את מלוא שווי הדירה מכספים המצויים בידי הרוכש.

עובר להגשת הבקשה למשכנתא קחו בחשבון גם את תשלומי הדירה הנלווים, מלבד ערך הדירה לרבות דמי תיווך, מס רכישה (בין 0.5% ל- 5% מערך הדירה, כאשר אין פטור או הקלה) דמי התיווך, שיפוצים, תוספות ושכ"ט עו"ד (בין 0.5% ל- 1.5% מערך הדירה). לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת, ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.

כלל חשוב שיש להקפיד עליו, ונלקח גם בשיקולי הבנק, הוא כי החזר המשכנתא לא יהווה יותר משליש מההכנסה החודשית של המשפחה.

1.1       הגשת בקשה למשכנתא:

בשלב ראשון, יש להגיש לבנק המלווה בקשה עקרונית לנטילת משכנתא. בקשה זו מאפשרת בדיקה מוקדמת האם הבנק המלווה יהיה מוכן לתת לרוכש משכנתא.

עם הגשת הבקשה ידרוש מכם הבנק פרטים כגון מטרת ההלוואה, שווי הנכס, אחוז ההלוואה מסך הנכס ופרטים כלכליים על המבקש. המסמכים שיש לצרף לבקשה הם: תעודת זהות, כולל הספח, שלשה תלושי שכר אחרונים (של המבקש והערבים עם ישנם) לעצמאים תידרש שומת מס אחרונה + אישור רו"ח על הכנסות נטו לשנה הנוכחית, דפי חשבון עו"ש של שלושת החודשים האחרונים מהם ניתן ללמוד על ההכנסות לעיל, או במקרה של עצמאי חשבון הבנק העיקרי שלו. חוזה מכר (אם נחתם) ואישורי זכויות בנכס (מלשכת רישום המקרקעין או ממנהל מקרקעי ישראל והחברה המשכנת).

1.2       האישור העקרוני לקבלת משכנתא:

לאחר עיבוד הבקשה יעביר אליכם הבנק את אישור עקרוני לקבלת המשכנתא, את זכאותכם האישית ואת שיעור ההחזרים החודשיים הצפוי. הנתונים אותם לוקח בחשבון הבנק לצורך שקילת אישור מתן ההלוואה הם בד"כ: שווי הנכס, מיקום הנכס, מטרת בקשת המשכנתא (האם לרכישת דירה, מגרש, בניה, שיפוץ וכיו"ב), אחוז המימון ביחס לשווי הנכס, האם קיימת הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. במידה וייתן הבנק את האישור העקרוני הוא יכיל את הסכום המאושר, תנאי ההלוואה, תאריך תוקף האישור (בד"כ 3 חודשים), הביטחונות שעל המבקש להמציא והגבלת זמן על תוקף הריבית המוצעת.

יצוין כי לאחר אישור ההלוואה תתבקשו להמציא הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד, ערוכה ע"י שמאי מוסמך שיפנה הבנק אליכם. כמו כן יש להמציא מסמך המאשר את אישור שחרור השעבוד או סילוק המשכנתא של המוכר. הצגת ערבות בנקאית לפי חוק המכר (אם המשכנתא היא לטובת רכישת נכס מקבלן). הוראת קבע עבור התשלום החודשי ומסמכי ביטוח הנכס הכוללים הצהרת בריאות. בנוסף יבקש הבנק את פרטי חשבון המוכר של הנכס על מנת שכספי המשכנתא יועברו אליו או לכיסוי המשכנתא מטעם הבנק שלו.

1.3       העברת המשכנתא:

לאחר שנבדקו כל תנאי ההלוואה והמבקש עמד בכל דרישות הבנק כאמור לעיל לרבות מסמכים, בטחונות, וכיו"ב, תבוצע ההלוואה או בזיכוי לחשבון הבנק או בשיק בנקאי. אם המדובר ברכישת נכס ישוחררו כספי ההלוואה לטובת המוכר ו/או לטובת סילוק משכנתא של המוכר הרובצת על הנכס.

עוד על משכנתא, ככל שהדברים נוגעים לעריכת ההסכם ראה בסעיף 3.2 להלן.

2.                  זיכרון דברים:

כבר עתה ייאמר ויודגש: זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. המלצתנו היא להימנע ככל שניתן מחתימה על זיכרון דברים, חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.

דוגמא למקרה שעבר במשרדנו הוא נכס שהיה בנאמנות אצל המוכר ולשם העברת הזכויות בו דרשו הטאבו והבנק המלווה את אישורה של הנהנית (היינו האדם שלזכותו הוחזק הנכס בנאמנות). בסופו של יום חלו עיכובים גדולים, ששני הצדדים לא יכלו לצפות מראש, רק בגלל נושא הנאמנות. מאחר והצדדים חתמו על זיכרון דברים היה הרוכש מחויב לעריכת העסקה למרות שכלל לא היה מודע להליך הארוך והמתיש עד לאישורים הנחוצים מרשויות המס, הטאבו, הבנק למשכנתאות ועוד. חתימתו של הרוכש על זיכרון הדברים קשרה אותו בהסכם ורק לאחר מאבק משפטי נחלץ מהתקשרות זו.

דבר חשוב נוסף שיש לזכור הינו כי המועד להגשת הודעה לרשויות המס הינו יום הרכישה. יום הרכישה מוגדר גם כיום חתימת זיכרון הדברים או העברת התשלום הראשון עבור הנכס (הקודם מביניהם). זיכרון הדברים מקצר את המועד הקובע לעניין מס רכישה ואם יאחרו הצדדים בדיווח על העסקה ייאלצו לשלם ריביות וקנסות בגין האיחור.

להרחבה בסוגיית זיכרון דברים תוכלו לעיין במאמרנו "זיכרון דברים דירה" שאותו תוכלו למצוא בדף המאמרים של משרדנו (קישור בסוף מאמר זה).

3.                  הסכם המכר:

לשיטתנו, עבור רוכש הנכס, תפקידו העיקרי (כמובן לא תפקידו היחיד) של הסכם המכר הוא להבטיח כל שקל שמועבר אל המוכר. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שהסכם מכר דירה אמור לעגן.

3.1       הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר:

נדגיש כי הרשימה להלן אינה מהווה רשימה ממצה ומצד שני ייתכן ויש בדיקות שניתן לוותר אליהן, הכול בהתאם לנכס הספציפי הנדרש וע"פ הייעוץ המשפטי שתקבלו, הבדיקות הראשונות הן כמובן חובה.

בדיקה כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. ניתן לאמת את בעלי הזכויות באמצעות אישורי זכויות עדכניים ומקוריים.

בדיקת זהות המוכרים באמצעות תעודת זהות. 

בדיקה של כל המשכנתאות, השעבודים, העיקולים, הערות האזהרה והתחייבויות לצדדים שלישיים. בדיקה כי לא חל על הנכס צו מניעה, הפקעה או צו הריסה.

בדיקה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות וע"פ תב"ע (תוכנית בניין ערים) מאושרת. ניתן לעיין בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על מנת לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור לדוגמא, האם מתוכנן להיבנות בקרבת הדירה חניון גדול, כביש ראשי, גן ציבורי וכיו"ב. על ההיסטוריה של הבניין ניתן ללמוד מתיק הבניין שמצוי גם הוא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. מתיק הבניין ניתן ללמוד על חריגות בניה בבניין, צווים כאלו או אחרים שהוצאו כנגד הבניין והתכתבויות עם דיירי הבניין. 

בדיקת זכויות הבנייה. ברשות המקומית ניתן ללמוד אם קיימות זכויות לבניית תוספות לבניין, לדירות האחרות או לדירה שבכוונתנו לרכוש. אם צמוד לדירה גג יש לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה עליו.

בדיקה בתקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות למכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות בעניין זכויות בנייה וכיו"ב.בדיקה של אנטנות סלולאריות באזור ובדיקה של מצב האזור מבחינת שכנים, רעש, מטרדים וכיו"ב.

ניתן לבדוק כמובן באמצעות מהנדס את מומחה מצבה ההנדסי של הדירה - רטיבויות, סדקים וכיו"ב.

כאמור, קיימות בדיקות נוספות שניתן לעשות ובדיקות שניתן לוותר עליהן, הכול בהתחשב בנכס הנרכש, גילו, הסביבה, מחירו וכיו"ב גורמים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה. בעניין חובתו של עורך הדין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין נקבע בע"א 751/89 מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (פורסם בנבו):

"עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח צריך לבדוק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובוועדה לתכנון ובנייה, מחלקה ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה"


3.2       נסח טאבו, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מהחברה המשכנת.

כאמור, ראשית יש לבדוק למי שייך הנכס. זאת אפשר ללמוד מנסח טאבו עדכני ומקורי כאשר המדובר בדירה הרשומה בטאבו ומאישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת, עדכניים ומקוריים, כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו (להלן נתייחס לכולם כ- "אישורי זכויות").

כדאי גם לבקש את הסכם מכר הדירה הקודם שנעשה ע"י מוכר הנכס ואת הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו.

נסח הטאבו או אישור הזכויות חייב להיות עדכני ומקורי (או עם אישור נאמן למקור) להבדיל מצילום, נסח שהוצא מהאינטרנט או נסח טאבו שנשלח בפקס. אישורי זכויות ישנים, אין בהם בכדי להבטיח כי לא נעשו שינויים בינתיים בזכויות על הנכס.

מלבד מי הוא הבעלים של הנכס ניתן ללמוד על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים, הערות של רשם המקרקעין וכיו"ב הערות מהן ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס. יש לזכור כי כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לבדוק את מצב הנכס גם ברשם המשכונות ולוודא שלא רשומים שם שעבודים עיקולים או התחייבויות לצדדים שלישיים.

יש לצרף את אישור הזכויות להסכם כנספח. כמו כן יש לוודא, באמצעות תעודות הזהות, את זהות המוכרים ולצרף צילום תעודות זהות להסכם כנספח נוסף.

3.2       משכנתאות - האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה:

בהסכם יש לציין את המשכנתאות, הן המשכנתא הרובצת על הנכס ע"ש הקונה והן את העובדה שהרוכש מתכוון ליטול משכנתא על מנת לממן את רכישת הנכס.

אם קיימת משכנתא שרובצת על הנכס יש לציין את פרטיה ולצרף אישור עדכני על היתרה לתשלום נכון למועד חתימת ההסכם.

אם מתכוון הרוכש ליטול משכנתא יש לציין זאת במפורש בהסכם ולדאוג ליצור גמישות בהסכם בנוגע לתשלומים הקשורים לאותה משכנתא. לשם הדוגמא ייתכן למשל כי הבנק המלווה ידרוש מסמכים כאלו ואחרים, שהצדדים לא צפו מראש, ויארך זמן על מנת להמציאם. מצד שני, יש מועדים קבועים לתשלום. יש ליצור מנגנון שיבטיח מרחב של תמרון לרוכש בכל הקשור לתשלומים על מנת שלא יפר את מועדי התשלום, שהינם בד"כ סעיפים יסודיים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. יודגש כי בכל הסכם צריך שיהיה "תקופת חסד" (בד"כ 7 ימים עד 21 ימים) שבו לא ייחשב צד שמאחר בביצוע חיוביו כמפר עסקה. על כל מקרה של בעיה בלתי צפויה עם משכנתא יש לדאוג ליצור מנגנון מיוחד מעבר תקופת חסד זו. 

4.                  המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:

לשיטתנו, מעמד חתימת ההסכם צריך להיות המעמד בו נחתמים כל המסמכים עליהם יכולים לחשוב הצדדים שיידרשו להעברת הזכויות בנכס. כמובן שיכול ויהיו מסמכים נוספים שיש לחתום עליהם (כגון מסמכי המשכנתא של הרוכש שנועדו לחתימת המוכרים), ואולם יש לשאוף לחתום על כל המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות, במעמד חתימת ההסכם.

4.1       המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם:

במעמד חתימת הסכם המכר יש לחתום על מסמכים נוספים ואלו הם:

חתימה על "משחי"ם" - ע"פ חוק, מוטל על הצדדים לדווח לרשויות המס על כל עסקת מקרקעין. נוכח החובה לדווח על עסקת מקרקעין לאחר 30 יום מיום העסקה, עדיף שבמעמד חתימת ההסכם יחתמו הצדדים על הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין, על בקשה למתן פטור ממס שבח (דירת מגורים מזכה) ועל הצהרה לעניין מס רכישה. יש לוודא שההצהרות והבקשות לרשויות המס חתומים ע"י הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. יש להעביר את המשחי"ם לרשויות המס לא יאוחר מ- 30 יום לאחר חתימת ההסכם, זכרון הדברים או העברת התשלום הראשון - המוקדם מביניהם, שאם לא כן צפויים הצדדים לריביות וקנסות.על מוכר המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה, חוזה רכישה (בעסקאות החייבות במס שבח), נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת מס השבח. כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה.  על רוכש המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה (אם ההצהרה משותפת יוגש כמובן חוזה מכירה אחד בלבד), נסח טאבו או אישורי זכויות, כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה.שטרות העברה - שטר מכר במקרה של נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שטרות העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל, אם המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו. יש לוודא כי השטרות חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. שטרות אלו יישארו בידי ב"כ המוכר עד להעברת מלוא התמורה ע"י הרוכש.

הערת אזהרה או משכון: בדירה הרשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום משכון לטובתם של הרוכשים ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת. ייפויי כוח - ייפויי הכוח ניתנים ע"י המוכרים והקונים לבאי כוחם לשם העברת הזכויות. כמו כן נהוג להשאיר בידי ב"כ המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערת האזהרה או משכון במקרה שבו יפרו הרוכשים את התחייבויותיהם. גם כאן, ייפוי הכוח יישאר בידי ב"כ המוכרים עד לתשלום מלוא התמורה על הנכס.
4.2       המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד התשלום המלא של התמורה עבור הנכס:

בכל הסכם יש לדאוג כי עד למועד העברת מלוא התמורה עבור הנכס למוכרים, יהיו בידיהם של הרוכשים המסמכים הבאים:

אישור על תשלום מסים - עד למועד העברת מלוא התמורה מוטלת על המוכרים לדאוג לתשלום מס השבח או פטור מתשלום. כמו כן על הרוכשים לדאוג שיהיה בידיהם אישור על תשלום מס רכישה או פטור.

שטרות העברת הזכויות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם - כאמור המדובר או בשטרות מכר, במקרה שהמדובר בדירה הרשומה בטאבו, או בשטרות העברת זכות שכירות, כאשר הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.

ייפויי הכוח של המוכרים לב"כ הרוכשים - כאמור לעיל, המדובר בייפוי כוח מטעם המוכרים המורה לב"כ הרוכשים לפעול לשם העברת הזכויות מידיהם לידי הרוכשים.

אישור לטאבו מהרשות המקומית - אישור זה נדרש לשם העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וקובע כי אין ברשות המקומית חובות כלשהם (היטל השבחה, ארנונה ומים) על הנכס. יש לדאוג לקבל אישור זה תקף ל- 30 יום נוספים מיום קבלתו.

משכנתא - אישור סילוק המשכנתא (אם הייתה) של הבנק מטעם המוכרים. עדיף להוציא גם נסח טאבו עדכני בו לא מופיעה יותר המשכנתא שרבצה על הנכס מטעם הבנק של המוכרים.

אישור מרשם המשכונות שאין משכון או התחייבות נוספת על הדירה - יצוין כי בדירה הרשומה בטאבו בד"כ התחייבויות אלו רשומות בלשכת רישום המקרקעין כמשכנתאות או הערות אזהרה.

אישורים על סילוק חובות שוטפים - יש לוודא כמובן כי כל החובות השוטפים ל הדירה כגון חשמל, ועד בית וכיו"ב שולמו עד למועד פינוי הדירה.

בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף את אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הנכס, אישור כי לא במנהל לא דורש דמי הסכמה למכירת הנכס וכאמור, אישור מרשם המשכונות כי לא רובץ משכון על הנכס. כמו כן, במידה ויש חברה משכנת (בד"כ החברה שבנתה את המבנה והיא מנהלת את רישומי הבעלות על הנכס עד שיירשם הבניין בטאבו) יש לצרף את אישורה כי הזכויות בדירה עברו גם אצלם. יצוין כי המנהל לא יעביר את הזכויות בנכס לרוכשים מבלי לקבל את אישור החברה המשכנת אשר תבקש מצידה את כל האישורים הנחוצים לשם העברת הזכויות כאמור לעיל.

4.3       הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד:

יש לקבוע בהסכם מה הדין במידה ולא יומצאו המסמכים הנ"ל עד למועד תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. ניתן להתנות כמובן תשלום מלוא התמורה בהמצאת מסמכים אלו ואולם קביעה כזו עלולה לגרום לסיבוכים בנושא העברת החזקה הסופית בדירה (כניסת הרוכשים לדירה). הפתרון בד"כ הוא העברת סכום כלשהו מכספי התמורה (בד"כ מתוך התשלום האחרון), שנקבע מראש ומוערך על ידי עורכי הדין. סכום זה יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכרים והצדדים נותנים לו הוראות בלתי חוזרות לשלם מתוך סכום זה כל תשלום על מנת להמציא את המסמכים הנחוצים לשם העברת הדירה. לדוגמא, אם הרשות המקומית אינה מנפקת את האישור הנחוץ כאמור לעיל בגין אי תשלום ארנונה רשאי ב"כ המוכרים לשלם את הארנונה מכספי הנאמנות המופקדים אצלו ולהוציא את האישור. 

5.                  מיסים ותשלומים:

בהסכם המכר יש לקבוע מי ישלם את התשלומים עד להעברת החזקה בדירה ואחריה.

ככלל, תשלומים כגון היטל השבחה וחשבונות שוטפים שנתגבשו עד למועד מסירת החזקה על הדירה ישלם המוכר, גם אם הומצאו למוכרים לאחר העברת החזקה על הנכס. תשלומים שנתגבשו לאחר העברת החזקה ישלמו הרוכשים.

מס רכישה ישולם ככלל ע"י הרוכש.

מס שבח משולם ע"פ סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ע"י מוכר הזכות. ניתן לקבוע בהסכם שמס השבח ישולם ע"י רוכש הזכות. במקרה כזה רשאי מנהל השומה לקבוע את השומה בדרך של "גילום מלא". בגילום מלא מחשב מנהל השומה את מס השבח ע"פ התמורה שתישאר בידי המוכר לו היה משלם את מס השבח בעצמו. בכל מקרה, אין בתנאי זה בכדי להעביר את החובה לתשלום מס שבח על הרוכש.

מס המכירה - בוטל סופית ביום 11/02/08.

5.1       היטל השבחה:

להלן יפורטו ההיבטים העיקריים הנובעים מהיטל ההשבחה אותו מטילה רשות עירונית בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווים של המקרקעין. על מנת להסיר בלבול כלשהו יובהר כבר עתה כי המדובר בהיטל השבחה אותה מטילה הרשות המקומית להבדיל ממס שבח אותו מטילים רשויות מס שבח מקרקעין אשר יידון בהמשך המאמר.

בסעיף 1(א) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית") מוגדרת השבחה כדלקמן:

"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"

סעיף 2(א) לתוספת השלישית, קובע:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו".

עולה מהסדר זה כי בעל מקרקעין חייב בהיטל, אם שווי המקרקעין עלה עקב אישור תכנית, בין מחמת הרחבת זכויות הניצול ובין "בדרך אחרת".

יצוין כי "תכנית" מוגדרת באותה הוראה כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. על פי סעיף 3 לתוספת השלישית, עומד שיעור ההיטל על מחצית ההשבחה. עוד יצוין, כי סעיף 13 לתוספת השלישית קובע, כי סכומים שנגבו כהיטל מיועדים בעיקרם לכיסוי ההוצאות לצורכי הכנה וביצוע של תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, וכן הוצאות שימור אתר או הפקעתו.

למאמר מפורט ומקיף בעניין היטל השבחה תוכלו לעיין בדף המאמרים של משרדנו (קישור בסוף המאמר)

במאמר מפורטים הנושאים הבאים:

מדוע מוטל היטל השבח

אימתי יוטל היטל השבחה
כיצד נקבע החיוב בהיטל השבחה
אימתי מתגבשת החבות בהיטל השבחה
מתי נדרש הנישום לשלם את ההיטל
החריג הפוטר מההיטל - "העברה מכוח דין"
נימוקים נוספים לפטור מהיטל השבחה או הפחתתו
השבח כקניינו של בעל המקרקעין

5.2       מס רכישה:

מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה. אנו נתייחס בהמשך הדברים בעיקר לרכישת דירת מגורים.

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום מס רכישה. המס הוא בשיעור יחסי משווי רכישת הנכס. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים יהיה המס קבוע למלוא שווי הרכישה (5% משווי הרכישה). בדירות, המשמשות כדירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג, כפי שיובהר בהמשך. יצוין כי בנוסף לחוק קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.

שיעורי המס בגין רכישת דירת המגורים מדורגים ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא ‎3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎5%. מדרגות אלו מתעדכנים כל 3 חודשים (‎16 בינואר, ‎16 באפריל, ‎16 ביולי וב- ‎16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

למאמר מפורט ומקיף בעניין מס רכישה - דירת מגורים תוכלו לעיין בדף המאמרים של משרדנו (קישור בסוף מאמר זה).

במאמר מפורטים הנושאים הבאים:

החובה לתשלום מס רכישה
הפחתת תשלום מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה
מה הוא שווי הרכישה לעניין מס רכישה
הגדרת - "דירת מגורים יחידה"
הגדרת - "רוכש אחד"
דירה נוספת לעניין מס רכישה
פטורים והקלות

5.3       מס שבח:

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאשר זכות זו אינה מהווה לגביו "מלאי עסקי". לא מן הנמנע מלציין כי כשמו, מס השבח יוטל רק אם נוצר "שבח" כהגדרתו לעיל. במידה ולא היה רווח או שהיה הפסד לא מוטל מס שבח. החוק מסדיר את דרך חישוב המס, את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות בעניין יום המכירה, שווי המכירה. כמו כן מסדיר החוק את הפטורים והקלות המס המוענקות לזכאים.

למאמר מפורט ומקיף בעניין מס שבח - רכישת דירת מגורים תוכלו לעיין בדף המאמרים של משרדנו (קישור בסוף מאמר זה).

שם פורטו הנושאים הבאים:

הגדרות בחוק מיסוי מקרקעין למקרקעין, זכות במקרקעין, מכירת זכות מקרקעין:
חישוב מס שבח (יום המכירה, יום הרכישה, חישוב שווי הרכישה)
פטורים ממס שבח על דירת מגורים (פטור לדירת מגורים מזכה, מסלולי הפטור)
הקלות מס שבח

5.4       מס מכירה:

ביום 11/02/08 התקבל בכנסת תיקון חוק על פיו מכירת זכות במקרקעין מיום 01/08/07 ואילך לא תחויב במס מכירה.

6.                  העברת הזכויות:

כאשר מסתיימים כל ההליכים כפי שנקבעו בהסכם, ללא הפרות או חילוקי דעות בין הצדדים בכל הנוגע להסכם המכר, לרבות העברת מלוא התמורה עבור הנכס, קבלת החזקה בדירה, העברת כל המסמכים הנדרשים בין הצדדים, וכיו"ב, פתוחה בפני ב"כ הרוכש הדרך לרשום את נכס המקרקעין ע"ש הרוכש בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל ו/או אצל החברה המשכנת. בכך למעשה הושלם תהליך העברת הזכויות בין המוכר לרוכש.

הבהרה:

דברי ההסבר אשר פורטו במאמר זה הובאו בצורה חלקית, תמציתית ובכלליות. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. אין המאמר דלעיל מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובכל רכישת נכס מקרקעין מומלץ בחום לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעים על מנת להבטיח את כל זכויותיכם ע"פ הדין.

בר אל ירון, עו"ד