עצות לצדדים במכירה ו/או ברכישה של נכס מקרקעין
מבוא
במאמר זה אני מבקש להגיש לכם הקוראים מספר עצות אשר יש בהן, לדעתי, לספק לא מעט עזרה לאלה מביניכם המבקשים לקחת חלק בעסקת מכירה או רכישה של נכס מקרקעין כמו קרקע או דירה יד שנייה (לא דירה מקבלן, שכן אז ישנם שיקולים אחרים שיידונו במאמר אחר). המאמר מחולק לשלושה חלקים: חלק ראשון הכולל עצות עבור שני הצדדים להסכם, חלק שני הכולל עצות לצד המוכר, וחלק שלישי ואחרון הכולל עצות לצד הרוכש. לא משנה באיזה צד אתם נמצאים בעסקה שלשמה אתם קוראים מאמר זה, אני ממליץ שלא להתמקד בלבד בחלק שאתם חושבים שהוא נוגע לכם, ולקרוא את המאמר כולו על שלושת חלקיו, שכן יש בו להעניק לכם הבנה רחבה יותר בתהליך אליו אתם נכנסים.
בכל מקרה, צריך לזכור כי על אף היריעה הרחבה של המאמר, מדובר בעצות כלליות שאינן לוקחות בחשבון מקרים ספציפיים שלא כל העצות שלהלן חלות עליהם. על כן, צריך לשים לב כי העצות שלהלן אינן מתיימרות כלל וכלל לבוא במקום ייעוץ משפטי מקצועי וענייני מאת עורך דין או בעל השכלה וניסיון רלוונטיים.
חלק א - עצות עבור כל הצדדים להסכם
1. כדאי שכל צד יגיע עם עורך דין משלו, על מנת שהאינטרס שלו יהיה מוגן ככל שניתן. עבור מרבית האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר שתהיה להם במהלך חייהם, ומעורבים בה אמוציות וכספים רבים, ולכן זה לא המקום לחסוך בעלויות, ובוודאי לא בעלויות של איש מקצוע אשר יכול להבטיח את הזכויות שלכם.
2. תבחרו עורך דין מקצועי שמכיר את התחום. עורך דין שלא מנוסה בתחום לשמו באתם אליו, עלול לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר (וזאת אני כותב מתוך היכרות אישית מצערת עם לקוחות אשר שמו את מבטחם בעורך דין כזה או אחר, ולבסוף הסתבר כי הנזק שנגרם עלה על התועלת). כיצד בוחרים עורך דין כזה? ישנן מספר דרכים שאני יכול למנות חלק מהן בפניכם:
א. ישנם עורכי דין ששמם הולך לפניהם בתחומים השונים, ואפשר לסמוך עליהם.
ב. אפשר לערוך בירורים אצל קרובי משפחה או חברים ומכרים אשר עברו עסקאות דומות, וללמוד מניסיונם.
ג. אפשר לבקש להיפגש אישית עם מספר עורכי דין על מנת להתרשם מהם אישית ולקבל הצעת מחיר, מה שמביא אותנו לסעיף הבא.
ד. כמובן שלעלות שכר הטרחה של עורך הדין ישנה חשיבות רבה, והיא תהווה אחד הגורמים המכריעים בבחירתו. מנגד, צריך לזכור שלא כל זול הוא טוב, ובלא מעט פעמים הוא הופך ליקר יותר.
ה. לא פחות חשובים מההמלצות ועלות שכר הטרחה, הם המפגש וההתרשמות האישיים שלכם: מאוד חשוב להיפגש עם עורך הדין ולהתרשם מהאישיות והאופי שלו. הרי מלבד המקצועיות שלו, הוא הולך ללוות אתכם במהלך עסקה שיכולה להימשך מספר חודשים, ולכן סביר להניח כי תעדיפו לעבוד עם עורך דין נעים הליכות ונוח במהלך תקופה זו. מנגד, הנעימות שלו לא צריכה לבוא על חשבון המקצועיות שלו. אם אין ברירה, אז עדיף עורך דין מקצועי שיודע מה הוא עושה, על פני עורך דין נחמד.
3. כדאי שהתמורה בעסקה תהיה נקובה בשקלים. לדעתי אין סיבה להשתמש בדולר ו/או בכל מטבע זר אחר. השימוש בדולר הוא שריד היסטורי מימים בהם השקל היה חלש ותנודתי מאוד. אבל המצב השתנה מאז, ובלי עין הרע, השקל יציב מאוד מזה עשרות שנים (לאחרונה אפילו יציב יותר מהדולר). כמו כן, מרביתכם משתכרים ומנהלים את החשבונות היומיומיים שלכם בשקלים, אז למה לכם לשבור את הראש בהמרות וחישובים מיותרים? חשוב וחמור מכך: במידה ואתם בוחרים להשתמש במטבע זר, עולה צורך לקבוע בגוף ההסכם מנגנון המרה שייקח בחשבון את השער של אותו מטבע זר במהלך השלבים השונים של יישום ההסכם. לא אסתיר מכם כי לא מעטים המקרים בהם פרצו וויכוחים וחילוקי דעות קשים בין הצדדים בגלל אותו מנגנון המרה. שוב, חשבו פשוט, חשבו שקל.
4. עוד עצה שמבחינתי היא מבין החשובות: על הצדדים לנהוג בנעימות, בהגינות ובתום לב אחד כלפי השני. רבים המקרים בהם הצדדים להסכם נוטים לשכוח כי התכנסו ביחד מרצונם החופשי בשביל מטרה ברורה וחשובה: לקיים את ההסכם. אחרת, במרבית המקרים הצדדים לא היו מתכנסים ביחד מלכתחילה (מלבד מקרים חריגים שלא נרחיב את הדיון בהם במקום זה). ולמה הכוונה?
א. נעימות – אין סיבה לראות בצד השני יריב לכם. וכל עוד לא ניתנה לכם סיבה לכך, אין סיבה לנהוג בו בחשדנות. בוודאי תסכימו אתי כי יחסים הבנויים על אמון וכבוד הדדיים בין שני הצדדים יביאו להשלמת העסקה בצורה מהירה, טובה ויעילה יותר.
ב. הגינות – תהיו הוגנים אחד כלפי השני. אין סיבה להקשות על הצד השני בכל מיני דקויות וטענות קטנוניות, כשאין בזה תועלת ממשית למי משני הצדדים. לדוגמא, ישנם שלבים בחייו של ההסכם במהלכם אחד הצדדים עלול להיתקל בקשיים מסוימים, או להיקלע לאיחורים שונים בקיום חובותיו לפי ההסכם. במידה ויש מקום לכך, ואין בזה פגיעה בזכות כלשהי מזכויותיכם, גילוי נכונות מצידכם להתחשב בקשיים אליהם נקלע הצד השני, יביא לשיפור היחסים והאמון בין שני הצדדים. ומי יודע: כשאתם תיקלעו למצוקה דומה, סביר להניח ולצפות כי הצד השני ינהג בכם בצורה לא פחות הוגנת.
ג. תום לב – כל הקלפים של כל הצדדים צריכים להיות מונחים על השולחן, עוד מהשלבים הראשונים של ההתקשרות, ובוודאי שלפני החתימה על הסכם כלשהו. אולי בכך לא תקבלו את מלוא התמורה לה קיוויתם, אבל כן תקבלו שקט נפשי, כלכלי ומוסרי (וזה, תאמינו לי, שווה המון). להסתיר מהצד השני עובדות חיוניות ולא להציג בפניו את התמונה המלאה, לא יביאו תועלת למי משני הצדדים. הרי בשלב כלשהו, מוקדם או מאוחר יותר, אותה "טעות תמימה", "טקטיקה", או איך שלא תקראו לה, תתגלה (וסמכו עלי, היא תתגלה), והשכר של שני הצדדים יהיה בעיכובים מיותרים ואף ביטול ההסכם, במקרה הרע, ותביעות משפטיות מתמשכות ויקרות, במקרה הרע יותר.
חלק ב - עצות עבור הצד המוכר
מלבד העצות שבחלק א' לעיל, לצד המוכר כדאי לשים לב לנקודות הבאות:
1. עם התגבשות ההחלטה למכור את הנכס, בטרם תתחילו לחפש עורך דין, מתווך ורוכש פוטנציאלי, כדאי לוודא כי הנכס אותו אתם מעמידים למכירה נקי ממיסים ושעבודים כלשהם. כאן בטח עולות אצלכם שתי שאלות: מדוע ואיך? ובכן, לגבי השאלה הראשונה (שאלת ה- מדוע):
א. רוב הסיכוי כי בהסכם המכר אתם הולכים להתחייב כי הנכס נקי מחובות ושעבודים. התחייבות כזו מחייבת אתכם. במידה וחלילה יתגלה כי ידעתם על חיובים כלשהם החלים על הנכס ולא יידעתם את הצד הרוכש בהם (ושלא היה ניתן לדעת מהם), אתם עלולים להיתפס כנותני התחייבות שקרית בידיעה, על כל המשמעויות וההשלכות המשפטיות העלולות להיגזר מכך.
ב. אם אכן ישנם מיסים ושעבודים כלשהם על הנכס, כדאי לטפל בהם עוד לפני איתור הרוכש הפוטנציאלי. ראשית, ניסיון למכור נכס שאינו נקי ממיסים ושעבודים עלול לעורר חשד (מוצדק או לא מוצדק) אצל הרוכש הפוטנציאלי ואף עלול להניא אותו מלרכוש את הנכס. שנית, ואפילו אם הרוכש הפוטנציאלי ישתכנע כי מדובר במסים ושעבודים לגיטימיים שיטופלו בהקדם האפשרי (שכן רוב הסיכוי שלא תוכלו להשלים את העברת הזכויות בנכס אל הצד הרוכש כל עוד חלים על הנכס מסים ושעבודים כלשהם), למה לו להיכנס לעסקה כזו שעלולה להימשך זמן ארוך יותר? במידה ואין בו צורך ייחודי בנכס אותו אתם מעמידים למכירה, הוא יעדיף למצוא נכס אחר שיהיה קל ומהיר יותר להשלים את רכישתו.
ג. במידה וכן תצליחו למצוא את הרוכש שיהיה מוכן להיכנס אל תהליך רכישה ארוך ומורכב, שבסופו הנכס יהיה נקי ממסים ושעבודים, והזכויות יעברו במלואן אל שמו, אתם עלולים למצוא את עצמכם נדרשים לבצע וויתורים במחיר הנכס. למה הכוונה? הרוכש יכול לטעון בפניכם כי הטיפול בהסרת המסים והשעבודים יהיה כרוך בהליכים ארוכים ומורכבים מהרגיל (וגם לא מובטחים במאת האחוזים לטעמו) אשר יש בהם לגרום לו אי אלו נזקים ממוניים, ועל כן ידרוש הורדה במחיר הנכס. לא יהיה לכם קל להתמודד עם טענה שכזו.
ד. לבסוף, ובמידה וחתמתם על הסכם למכירת הנכס, סביר להניח כי בהסכם המכר תוטל עליכם החובה לטפל באותם מיסים ולמחוק אותם שעבודים החלים על הנכס, וזאת בכפוף ללוח זמנים מוגדר, ולא פחות חשוב, כתנאי לביצוע תשלומים בתמורה למכירת הנכס. לוח זמנים כזה ותנאים כאלה, עלולים להכניס אתכם ללחץ מיותר, שאתם בוודאי לא צריכים. לא פחות חשוב מכך: במידה ולא תצליחו לשלם את המסים ולהסיר את השעבודים בזמן המוגדר לפי ההסכם (ולאו דווקא בגלל חוסר רצון או יכולת שלכם), אתם עלולים להיתפס כמפרי הסכם, על כל המשמעויות וההשלכות המשפטיות העלולות להיגזר מכך.
לגבי השאלה השנייה (שאלת ה- איך):
ה. אם אתם חייבים לשלם מסים כלשהם בגין הנכס, או אם ישנם שעבודים החלים על הנכס שלכם, סביר להניח שאתם יודעים מהם.
ו. במידה ואתם לא בטוחים לגבי מה אתם יודעים או זוכרים, אז כדאי לפנות אל לשכת רישום המקרקעין ("טאבו") שבאחריותה נמצא הנכס שלכם, ולהוציא אישור רישום זכויות בנכס שלכם (או בשמו השגור "נסח"). באמצעות אישור זה תוכלו לעיין בזכויות הרשומות בנכס ובשעבודים המוטלים עליו, במידה וישנם כאלה.
(הערה: לפעמים הנכס שלכם לא יהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין, אלא במרשמים אחרים כגון זה של מנהל מקרקעי ישראל, או במרשם שמנהלת אותו החברה הקבלנית שממנה רכשתם את הנכס מאחר ורישום הנכס שלכם בלשכת רישום המקרקעין טרם הושלם. במקרים כאלה צריך לפנות אל אותם גורמים על מנת לקבל מהם אישור רישום זכויות עדכני, ולא ללשכת רישום המקרקעין).
ז. מומלץ לבקר ברשות המוניציפאלית באחריותה נמצא הנכס המיועד למכירה, על מנת לוודא שאין חובות או היטלים כלשהם העומדים על הנכס. שוב, כדאי לדעת מהם ולטפל בהם עוד לפני הכניסה להתחייבויות חוזיות כלשהן בגין הנכס.
ח. עוד נקודה שכדאי לשים לב אליה היא המצב התכנוני של האזור בו ממוקם הנכס שלכם. במה מדובר? הרשות המוניציפאלית יוזמת מדי תקופה תוכניות מתאר חדשות עבור אזורים שונים שבאחריותה. תוכניות כאלו יכולות להיות לטובתכם, או חלילה, לרעתכם. ישנן תוכניות מתאר שיש בהן לשפר לאין ערוך את הערך של הנכס שלכם, ואז בוודאי תרצו לדעת מכך בטרם תמכרו את הנכס במחיר ההתחלתי שחשבתכם עליו. מנגד, עלולות להיות תוכניות מתאר שיש בהן לפגוע ולגרוע מערך הנכס שלכם. במידה וישנן כוונות לרשות המוניציפאלית ליזום תוכניות כאלו, אז בוודאי שתרצו לדעת מהן על מנת להתנגד אליהן ולהגן על הנכס שלכם ככל שניתן ומותר לפי החוק. במידה ותוכניות כאלו כבר קיימות ותקפות, צריך לברר תחילה מדוע הן קיימות ואתם לא יודעים מהן; שנית, מה עוד ניתן לעשות על מנת למזער את הנזקים; ושלישית, צריך שהרוכש יידע מהן על מנת שללא תיתפסו חלילה כמי שהסתירו ממנו עובדות הנוגעות למצב הנכס.
2. ואם כבר הזכרתי מסים, אחד המסים המהותיים שמוכר נכס נדרש לשלם למדינה הוא מס השבח. הסוגיות הקשורות למס השבח וכרוכות בו הן תורה בפני עצמן, ולא ארחיב את היריעה עליהן כאן. אבל אציין בקצרה כי ישנם מקרים מסוימים שניתן לבקש בהם פטור או הקלה בתשלום מס השבח. אפילו אם אתם זכאים לפטור מתשלום מס השבח, כדאי לכם לחשוב פעמיים אם זוהי העסקה בה אתם רוצים לנצל את הפטור הנ"ל, או שמא כדאי לכם לנצל אותו בעסקה אחרת שאתם מתכננים, שכן אז ניצול הפטור ישתלם לכם הרבה יותר. כמו כן, יכול להיות שבמשך השנים ביצעתם אי אלו פעולות בנכס, שהיה בהן כדי להשביח אותו ואת ערכו. אתם יכולים לבקש הקלות במס השבח על סמך פעולות ההשבחה הנ"ל (בכפוף להמצאת הוכחות לכך). כמובן שאתם חייבים להתייעץ עם עורך הדין שלכם לגבי הסוגיות והשיקולים הנ"ל, בטרם תדווחו לרשויות המס על ביצוע העסקה בנכס שלכם.
3. סביר להניח כי עם החתימה על הסכם המכר וקבלת מקדמה ממחיר הנכס, תידרשו לחתום על אישור לרישום הערת אזהרה בנכס על שם הרוכש (הערת אזהרה: הערה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כי לרוכש ישנן זכויות כלשהן בנכס שלכם, על אף שתהליך העברת הזכויות טרם הושלם במלואו). במקביל לחתימה על אישור שכזה, צריך לוודא חתימה על מסמך המאפשר ביטול רישום הערת האזהרה הנ"ל, במידה והעסקה מתבטלת טרם השלמתה.
4. במידה ואפשר, אני חושב כי האינטרס של הצדדים לסיים את העסקה מהר ככל הניתן. לפעמים צריך לקבוע שלבים בהסכם עד למסירת החזקה הסופית בנכס, ובמקביל לקבל את מלוא התמורה עבורו. אם ניתן לקצר את מספרם ומשכם של שלבים אלה, לדעתי ייטב לשני הצדדים. כמובן שלא תמיד ניתן להשיג זאת, שכן לפעמים ישנם קשיים ודילמות של מי מהצדדים שחייבים לקחת אותם בחשבון על מנת להביא את ההסכם לידי ביצוע.
5. על אף שבמרבית המקרים מדובר באינטרס של הרוכש דווקא, אני כן ממליץ לכם להשאיר חלק מהתמורה (ואם ניתן, חלק לא קטן) מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, עד להשלמת העברת כל הזכויות בנכס אל שם הצד הרוכש. מדוע? במהלך ביצוע השלבים השונים של ההסכם, יהיה עליכם לשלם מסים ותשלומים אחרים (כמו מס שבח אשר הוזכר לעיל). כדאי להשאיר חלק מהתשלום אשר אתם אמורים לקבל מהצד הרוכש בידי עורך הדין שלכם. בלא מעט מקרים בהם עברו הכספים במלואם לידי המוכרים, הם ניצלו ובזבזו אותם מבלי לדאוג לכל המסים והתשלומים בהם הם חייבים, ויצרו מצב לא נעים בכלל עבורם ועבור הרוכשים. לא נעים לשמוע זאת, ופחות נעים להמתין לתקופה ארוכה יותר לכסף עליו בניתם, אבל לדעתי בכך רק ייטב לכם.
עוד סיבה חשובה להשאיר חלק מהותי מהתמורה בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, היא הסיכוי לביטול העסקה בטרם השלמתה. אם העסקה תתבטל, תצטרכו כנראה להחזיר את הכספים אשר קיבלתם אל הצד הרוכש. יהיה לכם הרבה יותר קל לעשות זאת במידה והכסף עדיין שמור אצל עורך הדין שלכם, מאשר אילו היה באחזקתכם, ולא לדבר על מקרה בו ניצלתם את הכסף.
כמובן שלא תמיד ניתן לקיים את שתי ההמלצות הנ"ל לעניין כספי הנאמנות, או שניתן לקיים אותן רק בצורה חלקית, שכן לפעמים לצד המוכר ישנן תוכניות מיידיות שמחייבות אותו לנצל את כספי התמורה. אף על פי כן, מומלץ מאוד לקחת אותן בחשבון.
6. ואם כבר להשאיר כספים בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, אז עליכם להורות לו כיצד להפעיל אותם כספים בחשבון הנאמנות: האם להשאיר אותם כמו שהם, ולא לצבור שום ריבית או רווח כלשהו, או שמא להשקיע אותם בתוכניות פיננסיות כלשהן. כמו כן, אתם אלה שצריכים להנחות את עורך הדין שלכם באילו תוכניות ואפיקים להשקיע את כספיכם. שימו לב: כפי שאותם אפיקי השקעה יכולים להניב רווחים עבורכם, הם גם עלולים להפסיד. אתם צריכים לקחת את כל האפשרויות בחשבון.
חלק ג - עצות עבור הצד הרוכש
שוב, מלבד העצות שבחלק א' לעיל, לצד הרוכש כדאי לשים לב לנקודות הבאות:
1. אומנם זה נשמע מובן מאליו, אבל אציין עצה זו בכל זאת: אתם צריכים ללכת בעצמכם לבקר בנכס ולראות את מצבו, ולא פחות חשוב מכך, להיווכח כי מי שטוען לבעלות בנכס הוא אכן הבעלים. לא יעלה על הדעת לרכוש נכס מקרקעין בשלט רחוק כמו תמונות, מצגות ושאר פתרונות יצירתיים. אפילו אם הנכס נמצא במקום רחוק ממקום מושבכם או עבודתכם, או אפילו בחו"ל, אתם חייבים, אבל חייבים לבדוק את הנכס בעצמכם, ולא רק פעם אחת. תבקשו לראות את הנכס פעמיים ושלוש: בבוקר, בצהריים ובערב, ובכל זמן אחר ומועד אחר שתראו אותו לנכון. לדוגמא אם מדובר בדירה, אז כדאי לבקר בה בשעות שיש בהן אור יום, ובמקביל, בשעות הלילה. כמו כן חשוב לבקר בדירה במועדים שונים, על מנת לוודא שאין פגמים והפתעות מיוחדים בדירה עצמה, וכי אין פגמים והפתעות מיוחדים בסביבה של הדירה (כמו מפעלים סמוכים שיכולים להפיץ ריח ורעש לא רצויים, קווי אוטובוס סמוכים שעלולים להרעיש בחלק משעות היום, שכנים מרעישים שנוטים לערוך מסיבות כל לילה, ועוד אלף ואחת הפתעות שאינכם רוצים שיהיו מנת חלקכם).
2. לאחר שאיתרתם נכס פוטנציאלי, שהוא והמחיר שלו מצאו חן בעיניכם, צריך לברר את מצב הזכויות בו. צריך לבקש ממי שטוען לבעלות בנכס להציג בפניכם אישור רישום זכויות עדכני מלשכת רישום המקרקעין (או ממנהל מקרקעי ישראל, או מהחברה הקבלנית. ראו הערה בסעיף 1(א)(ו) בחלק ב' לעיל). אישור הזכויות חייב להיות עדכני ולא מחודשים קודמים ובוודאי שלא משנים קודמות. אם מי שמנסה למכור לכם את הנכס לא מצליח להציג בפניכם אישור עדכני כזה, עזבו את הנכס ועברו לנכס אחר, יהיה ההסבר אשר הציגו בפניכם להעדר אישור רישום זכויות עדכני אשר יהיה.
3. לאחר קבלת אישור רישום זכויות עדכני, צריך כמובן לוודא כי מי שטוען לבעלות בנכס אכן רשום באישור, וכי הוא אכן הבעלים בחלקים בנכס אשר הוא טוען לבעלות בהם. למה הכוונה? אם הוא הבעלים של מחצית הזכויות בנכס, בוודאי שאינו יכול למכור לכם את הזכויות בכל הנכס. צריך ששאר בעלי הזכויות בנכס יהיו נוכחים במהלך המשא ומתן לעסקה, ובוודאי שיהיו חתומים על הסכם המכר. אל תקבלו בקלות את ההסבר כי מי שעומד בפניכם הינו מיופה כוחו או כוחם של בעלי יתר הזכויות בנכס, ואפילו אם הוא מציג בפניכם הוכחות שנראות מהימנות וחותכות. כמובן שעל עורך הדין שלכם נופלת האחריות לזהות סיכונים פוטנציאליים.
4. לאחר שאתם בטוחים כי מי שלפניכם אינו מנסה למכור לכם את הנכס של השכנים שלו, צריך להמשיך לעיין באישור רישום הזכויות שהוצג בפניכם, ולוודא כי אין הערות אזהרה ושעבודים כלשהם על הנכס העומד למכירה (לעניין הערת אזהרה, ראו הערה בסעיף 3 בחלק ב' לעיל).
אם מדובר בהערת אזהרה, זה אומר כי לצד כלשהו ישנה זכות קדימה על פניכם; לא כדאי להיכנס לעסקה בנכס כזה שכן אתם עלולים להסתבך בסוגיות משפטיות שאתם בוודאי לא צריכים. הנכס צריך להיות נקי מהערות אזהרה כלשהן.
אם מדובר בשעבודים (לבנקים ו/או רשויות ממשלתיות שונות), ובמידה ואתם מעוניינים בנכס זה דווקא מבין כל שאר האפשרויות, צריך לבקש מבעל הנכס שידאג להסיר את השעבודים בהקדם האפשרי על מנת להתקדם אל ההסכם הסופי. המלצה שלי היא לא לחתום על הסכם המכר כל עוד ישנם שעבודים כלשהם על הנכס. מצד שני, ובמידה והנכם חוששים שמישהו אחר יחטוף את הנכס מתחת לאף שלכם, אז אפשר לחתום על הסכם מכר הבנוי משלבים, כאשר תשלום כל התמורה עבור הנכס תהיה מותנית בהסרת כל השעבודים שחלים עליו.
5. במקביל לשלבים שלעיל, כדאי לכם מאוד לדעת מהו המצב התכנוני של האזור שנמצא בו אותו נכס. למה הכוונה? הרשות המוניציפאלית שבאחריותה נמצא האזור בו ממוקם הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, יוזמת מדי תקופה תוכניות מתאר חדשות עבור אזורים שונים שבאחריותה. יש בתוכניות מסוימות לשפר לאין ערוך את הערך של הנכס, ואז בוודאי תרצו לדעת מכך בטרם החלת התוכנית, שכן בכך אתם יכולים לקנות נכס במחיר הרבה יותר זול מהמחיר העתידי שלו. מנגד, עלולות להיות תוכניות מתאר שיש בהן לפגוע ולגרוע מערך הנכס, ואז בוודאי שתרצו לדעת מכך, על מנת שלא תקנו בטעות נכס שמחירו אמור לרדת לאחר זמן מה, בעקבות החלת אותה תוכנית מתאר.
6. לאחר שעברתם את המשוכות שלעיל, מגיע השלב של העסקה עצמה. אם אתם משלמים מקדמה כלשהי עבור הנכס, כדאי מאוד שזה יהיה בתמורה לרישום הערת אזהרה על שמכם, וזאת על מנת שלא ינסה מישהו, בטעות או שלא בטעות, למכור אותו נכס לצד אחר. הערת האזהרה תגן עליכם מפני מקרים כאלה, ותבטיח את כספכם וזכויותיכם בנכס על אף שהליך רישום הזכויות טרם הושלם במלואו.
7. את תשלום יתר התמורה בעד הנכס כדאי לעשות בתשלומים שונים, ולהתנות כל תשלום בקידום שלב בהעברת הזכויות בנכס אל שמכם. לדוגמא: לאחר המקדמה, תשלום שני תמורת הסרת שעבודים מהנכס, במידה וישנם כאלה. תשלום שלישי תמורת תשלום מס שבח ומסים מוניציפאליים על ידי הצד המוכר, וקבלת אישור ממיסוי מקרקעין והרשות המוניציפאלית לרישום הזכויות בנכס על שמכם. התשלום האחרון יהיה בתמורה למסירת החזקה בנכס. כמובן שמדובר בדוגמאות בלבד, וצריך להתאים את הכל לנסיבות ההסכם הספציפי.
8. את התשלומים שלכם, או חלק מהותי מהם, כדאי מאוד לדרוש להפקיד בחשבון נאמנות שינוהל לטובת הצד המוכר ע"י עורך הדין שלו או שלכם, ושלא לשחרר את כל התשלומים הנ"ל אלא לאחר שלב סופי מאוד בהסכם, ואף טוב מכך, לאחר השלמת רישום הזכויות בנכס על שמכם. לא בטוח שהצד המוכר יסכים להשאיר יותר מדי כסף בנאמנות עד להשלמת העברת הזכויות, שכן תהליך כזה לפעמים אורך זמן רב, אבל בשום פנים לא להסכים לא להשאיר ולו חלק קטן מהתמורה עד להשלמת רישום הזכויות על שמכם. אחרת, לא יישאר בידיכם שום קלף מיקוח אל מול הצד המוכר, במקרה של עיכובים כלשהם בהעברת הזכויות אל שמכם בגלל מעשה או מחדל של הצד המוכר.
9. במקביל לתשלומים שאתם אמורים לקבל מהצד המוכר, חלה עליכם החובה לשלם מס רכישה על מנת להשלים את העסקה ולקבל אישור ממיסוי מקרקעין לרשום את הזכויות בנכס על שמכם. גובה מס הרכישה נגזר ממספר מרכיבים כמו מחיר הנכס, מהות הנכס, מהות הקשר ביניכם לבין הצד המוכר וכדומה. תפקידו של עורך הדין שלכם לקבל מכם את המידע הרלוונטי על מנת להתאים את מס הרכישה הנכון למקרה שלכם. במקרה של אי התאמה נכונה, אתם עלולים לשלם מס רכישה גבוה ממה שאתם צריכים, או לחלופין, לשלם פחות ממה שאתם צריכים ואז חלילה להיתפס כמי שהגיש דיווח שקרי בכוונה, על כל המשמעויות המשפטיות אשר עלולות להיגזר מכך.
10. לבסוף, ולאחר השלמת העברת הזכויות בנכס משמו של הצד המוכר אל שמכם, תבקשו מעורך הדין שלכם שימסור לכם העתק מאישור רישום זכויות עדכני בנכס החדש שלכם, על מנת שתוכלו לראות ולוודא שאכן כל הזכויות בנכס נרשמו על שמכם כפי שצריך, וכדי שפשוט יהיה לכם בהישג יד אישור לזכויותיכם בנכס שזה עתה רכשתם. שיהיה במזל טוב.
