המשבר הכלכלי בעולם פתח חלון הזדמנויות בתחום הנדל"ן העולמי בעיקר בארה"ב.
כיום מתחילה התעוררות וצמיחה בשוק, ורכישת נכסים מניבים, עשויה להיות רווחית מאד.
דווקא בימים אלה, כאשר מתחילים לדבר על יציאה מן המיתון העולמי, יותר ויותר משקיעים ישראלים מוצאים בהשקעות נדל"ן חלון הזדמנויות בטוח. הידיעות על בתים מעוקלים ודיירים שפונו מבתיהם לאחר שלא יכלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא עוררו עניין בקרב המשקיעים.
השקעה בנדל"ן יכולה להיות רווחית מאד במיוחד נוכח המשבר הנוכחי, אולם ישנם קריטריונים רבים אותם צריך לקחת בחשבון על-מנת ליישם השקעה כזו ולהפכה לרווחית ומניבה.
במאמר זה נסקור מספר פרמטרים אשר מומלץ לבדוק בטרם כניסתכם להשקעה בנדל"ן בחו"ל, תוך התמקדות בחברות העומדות מאחורי הזדמנויות נדל"ן אלו.
כמו בכל דבר, מומלץ להתחיל בבדיקת המקור. השאלות הראשונות שכדאי לברר נוגעות דוווקא לחברה המציעה את השרות, התמיכה או השותפות בעסקאות הנדל"ן. לנוכח ההתעניינות הרבה של ישראלים רבים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, זיהו ישראלים רבים את הפוטנציאל הגלום בסיפוק מוצר זה. כמו פטריות לאחר הגשם קמו חברות ישראליות המציעות למשקיעים ישראלים רבים הזדמנויות השקעה מעבר לים. חשוב להבין כי בכל הקמה של עסק צריך בעל העסק שיהיה ברשותו את הידע, הכלים וכמובן הצוות המקצועי אודות המוצר אותו הוא מספק.
רקורד בעלי החברה
כאשר מציעים לכם עסקה נדל"נית בחו"ל בדקו ראשית את רקורד בעלי החברה, את תחום ההתמחות שלהם, הניסיון הנדל"ני וההצלחות בעסקאות קודמות. בעידן האינטרנט והמידע החופשי, ניתן לעשות בדיקה ראשונית בלחיצת כפתור באמצעות האינטרנט. זמינות המידע הינו כוח עבורכם, נצלו אותו וחפשו מידע קודם על החברה, בעליה, וההסטוריה העסקית מקוצעית - האם קיימות תלונות של משקיעים קודמים דרך אותה חברה.
תיווך או בעלות
חשוב להבדיל בין שני סוגים שונים של חברות המציעות נדל"ן בחו"ל. חברות רבות מציעות שרותי נדל"ן, אולם תחום הפעילות שלהם מסתכם בשרותי שיווק בלבד. חברות שיווק נדל"ן מציעות למעשה "שירותי הכרות" עם הנכס , בעליו או משווקי הנכס בחו"ל. לחברות אלו הסכם התקשרות עם יזמים בחו"ל והנדל"ן אותו הם משווקים אינו בבעלותם.
לרוב, במקרים כאלו, האינטרס של אותה חברה הוא "לגזור" דמי עלות תיווך בתמורה לקישורכם לעסקה. כלומר, החברה מציגה בפניכם את הנכס, אולם אינה מלווה אותכם בכל התהליך המסורבל הכרוך ברכישה ובתפעולו של הנכס, דבר הדורש מקצועיות, ידע, זמן.
הסוג השני של החברות הם חברות נדל"ן אשר בבעלותם הנכסים והם אלו אשר מנהלים
ומתפעלים אותם. חברות הנדל"ן מונות צוות מקצועי בתחום, המאתר את הנכסים בעלי פוטנציאל מניב ודואגות להשבחתו ותפעולו – שיפוץ במידת הצורך, חוזים, מציאת דיירים וכו'.
מאחר והנכסים הינם בבעלותה של חברת הנדל"ן ואתם בעצם נכנסים כשותפים לעסקה, לחברה ולכם יש אינטרס משותף לדאוג לנכס ולכדאיות הכלכלית של העסקה, שכן אתם נהפכתם להיות שותפים באותה עסקה.
עסקאות ספקולציה או עסקאות קיימות
שאלה חשובה שכדאי להעלות בפני מציעי עסקת הנדל"ן נוגעת לסוג העסקה, האם זו עסקה קיימת או הצטרפות לעסקה עתידית? האם הרווח והתשואות מיידיות או הנכס דורש טיפול השבחה ראשוני? גם כאן מתחלקות החברות שמציעות נדל"ן בחו"ל לשני סוגים:
קיימות עסקאות המציעות קרקעות בחו"ל עם פוטנציאל השבחה או פרויקטים יזמיים עם צפי הכנסה בעתיד. משמעות הדבר - שכניסה לעסקאות מסוג אלו מגלמות בתוכם סיכון רב יותר לעומת כניסה לעסקאות לא יזמיות, אשר כבר קיימות ומייצרות תזרים מזומנים. סוג שני של עסקאות, הן אותם חברות אשר מציעות נכסים קיימים מניבי תשואות גבוהות, אשר כבר היום מושכרים וקשורים בחוזים ארוכי טווח. נכסים אלו מייצרים תשואות בפועל ולא רק במסגרת צפי עתידי. משמעות הדבר שכבר מרגע ההשקעה אתם מתחילים להרוויח שכן העסקה כבר עובדת ומתופעלת.
הוצאות נלוות
בנדל"ן כמו בנדל"ן ישנם הוצאות לא צפויות על הנכס כגון: החלפת דוד שמש, החלפת מזגן
צינור אינסטלציה שהתפוצץ וכדומה. במידה ונכנסתם לעסקה שבהסכם השכירות עם השוכר שלכם מוגדר שאתם נושאים בהוצאות אלו משמעות הדבר שתשואתכם תיפגע.
אך לא תמיד זה חייב להיות המקרה, ישנם מקרים אשר בהם יש שוכר המוגדר כ: TRIPLE - NET.
דייר מסוג זה מחויב לשאת בכל הוצאות הנכס לרבות ארנונה ותחזוקת הנכס. בכניסתכם לעסקה עם שוכר מדירוג זה תגנו על עצמכם מפני הוצאות נלוות נוספות אשר בסופו של יום יוכלו לפגוע בתשואה שלכם.
לסיכום,
לפני כניסתכם לעסקת נדל"ן בחו"ל מומלץ לבדוק את פרטי העסקה בעזרת עו"ד ורו"ח מטעמכם אשר יבדוק את נתוני העסקה והסכם ההתקשרות עם החברה איתה אתם מתקשרים.
כמו כן,מומלץ לבדוק בקפדנות את הפרמטרים שהוזכרו במאמר ופרמטרים נוספים אחרים כגון מיסוי במדינת יעד ההשקעה.
בדיקה מקיפה ומקצועית של הדברים תוביל אתכם בסופו של יום לעסקה כדאית ומניבה - בהצלחה.
הכותב הינו מתמחה בשיווק מיגוון רחב של נכסים מניבים בחו"ל בחברת נדל"ן המתמחה באיתור ורכישות נכסים בחו"ל.
נואר קולוני
noir-coloni http://www.noircolony.com>
