אלו ביטחונות יש להשקעה במסגרת קבוצת רכישה?
יורם קראוס: "אם בקניה מקבלן קיימת "ערבות חוק מכר", במסגרתה מעמיד הבנק ערבות אשר בכל מקרה מבטיחה את סיום הבניה. בקבוצת רכישה אין יזם אשר יכול או צריך לתת ערבות שכזו, לכן הביטחון היחידי כמעט להשקעה של המשתתף בקבוצה היא הקרקע אותה הוא רוכש. הזכויות בקרקע ניתנות למשתתף על פי חלקו היחסי בקבוצה והוא נרשם כבעלים של אותו חלק בקרקע. מי שקונה דירה מקבלן לעולם לא ירשם כבעלים בקרקע עד שתסתיים הבנייה ותימסר הדירה".
- מה ניתן לעשות כדי למנוע מחבר אחד לעכב את כל הקבוצה?
יורם קראוס: "יש לערוך הסכם שיתוף בין כל חברי הקבוצה, אשר יגדיר את מערכת היחסים ביניהם, את דרך קבלת ההחלטות בקבוצה, זכויות החברים בה וחובותיהם. הסכם שיתוף שכזה הוא המפתח להצלחתה של קבוצת הרכישה. הוא אמור למנוע מיחיד או ממיעוט חברים, לעכב את כלל הקבוצה בחתירה ליעד הסופי, שהוא גמר פרויקט הבנייה".
- מהם החסרונות העיקריים של השיטה?
יורם קראוס: "כמו בכל שיטה, גם לקבוצת מכירה יש לא מעט חסרונות. אנסה לציין רק חלק קטן ומהותי: דבר ראשון, אולי החיסכון הכספי מובטח לעומת קניית דירה מקבלן, אך קחו בחשבון שתיאלצו להשקיע לא מעט מזמנכם בפרויקט ולזה יתלוו לא מעט כאבי ראש ודאגות. דבר שני, בגלל שיטת החלוקה הנפוצה של הדירות (הגרלה), אתם עלולים למצוא את עצמכם עם דירה שלא כל כך רציתם ואולי לא הייתם קונים אותה מלכתחילה.
דבר נוסבף, כל עניין של רמת איכות הפרויקט תלויה בהחלטות דמוקרטיות של החברים בקבוצה. לכן, סביר להניח שחלק מההחלטות לגבי אלמנטים מסוימים בדירה לא יהיו לרוחכם ותיאלצו לקבל אותם בגלל שהרוב החליטו שכך יהיה. דבר אחרון, במידה ולא הבטחתם מראש הסכם טוב ונכון של דרך ההחלטות ושתוף הפעולה בין כל החברים, המכסה את כל הצדדים – אתם עלולים למצוא את עצמכם עם פרויקט תקוע".
- מהו השלב הקריטי בעסקה?
יורם קראוס: "כמו בכל עסקה – עד שחתמתם על החוזה אתם האלוהים. לאחר שדברים נחתמו יהי לכם קשה יותר להכניס שינויים. כך גם בהצטרפות לקבוצת רכישה - בשלב המו"מ אתם עוד יכולים לסחוט הטבות שונות ולעיתים אף לבקש לערוך שינויים מסוימים בדירה וזאת אף ללא תוספת מחיר. לאחר חתימת חוזה המכר, באופן טבעי הלהיטות של המארגנים פגה וסביר להניח כי תאלצו לשלם בגין כל תוספת או שינוי שתרצו להכניס. כמה תוספת? זה כבר תלוי ביכולת וכושר המיקוח שלכם. ודבר אחרון - כגודל הפרויקט כך גודל הסיכון ויותר רוכשים יותר צרות..."
