איך להשכיר דירה ולהישאר בחיים 

בשעה טובה החלטתם להשקיע בנדל"ן ועכשיו אתם מוכנים לעבור לשלב הבא: להפוך את הנכס למקור הכנסה על ידי השכרתו. הטיפים שלהלן יסייעו לכם להגן על השקעתכם:

1.                  את חוזה השכירות רצוי שיכין עורך דין. קל מאוד להשיג דוגמאות של הסכמי שכירות, אולם הסכמים סטנדרטיים אלה בדרך כלל אינם מקיפים דיים ולא נכתבו במיוחד מתוך חשיבה על המצב הספציפי שלכם. 

2.                  בנוסף על דמי השכירות, מקובל שהשוכר ישלם גם את המסים המוניציפאליים, דמי ועד הבית, הוצאות שוטפות בנכס ואת ההוצאות הנדרשות לשם תחזוק הנכס. על השוכר לשלם בנוסף עבור ביטוח חבות צד שלישי, כמו גם עבור ביטוח למקרי  שריפה או גניבה. ביטוח המבנה משולם על ידי המשכיר.

3.                  מומלץ ורצוי לגבות את דמי השכירות מראש. ניתן להכליל בחוזי שכירות סעיף המחייב את השוכר לשלם את דמי השכירות מראש מדי שלושה חודשים, שישה חודשים או אפילו את דמי השכירות לשנה כולה. גביית דמי שכירות בצורה כזו תספק לכם רשת ביטחון נוספת.

4.                  כדי להגן על השקעתכם עליכם לדרוש מהשוכר פיקדון כספי אשר ישמש אתכם במקרים בהם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו. תוכלו לדרוש גם ערבות בנקאית אשר תכסה את עלות הוצאות הנכס המושכר במהלך תקופת החוזה. בנוסף, על השוכר לספק שני ערבים להבטחת מילוי התחייבויותיו על פי הסכם השכירות. ערבים אלה צריכים להיות תושבי ישראל ובעלי אמצעים אשר יאפשרו להם לכסות את חובותיו של השוכר. מקובל לבקש מהשוכר שטר חוב אשר ניתן להגישו להוצאה לפועל לגבייה במקרה של הפרת החוזה על ידי השוכר. נוהג מקובל נוסף הוא שהשוכר מוסר למשכיר המחאות חתומות ללא ציון סכום ואשר בהן ניתן להשתמש לתשלום הוצאות בלתי משולמות לאחר שהשוכר פינה את הנכס המושכר.

5.                  על הסכם השכירות לכלול הוראות למקרה בו השוכר מפר את ההסכם ומסרב להתפנות מהנכס המושכר. לדוגמא, החוזה אמור לאפשר למשכיר להפסיק את אספקת השירותים הציבוריים למושכר מבלי שיזדקק לצו בית משפט על מנת לעשות כן.

6.                  את השירותים הציבוריים יש להסב על שמו של השוכר למשך תקופת ההסכם. באופן כזה, אם השוכר מותיר אחריו חובות, הם לא יחשבו כחוב שלכם אלא של השוכר. עם סיום חוזה השכירות, ניתן להעביר את רישום השירותים הציבוריים על שמו של השוכר החדש.

7.                  חשוב לציין בחוזה עצמו כי מטרת השכירות הינה מגורים בלבד וכי השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס המושכר בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר.

8.                  השוכר נושא באחריות לתחזוקת הנכס המושכר ולביצוע התיקונים הנדרשים במקרים של נזק מכוון או נזק כתוצאה מרשלנות. לעומת זאת, המשכיר הוא האחראי לביצוע תיקונים בנכס המושכר שמקורם בבלאי טבעי. למשכירים שאינם מתגוררים בארץ מומלץ שיהיה נציג המתגורר בישראל אשר יטפל בכל הדורש תיקון.

9.                  בהתאם לחוק, ההכנסה המתקבלת מדמי שכירות פטורה ממס עד לתקרה מסוימת. במקרה של השכרת נכסים למגורים, רשויות המס מעניקות למשכירים פטור מתשלום מס כאשר סכום דמי השכירות אינו עולה על 4,320 ש"ח לחודש, מעבר לתקרה זו חייב המשכיר בתשלום מס על ההכנסה.

המשכיר רשאי לבחור בין מספר שיטות לחישוב המס. מומלץ להסתייע בשירותיו של רואה חשבון כדי להחליט מהי השיטה הטובה ביותר עבורכם.

השכרת נכסים למטרות מסחריות חייבת במס בשיעור 30% מההכנסה (מהשקל הראשון) בניכוי הוצאות מוכרות.

האמור לעיל כפוף, כמובן, לשינויים ומומלץ להיוועץ ברואה חשבון לבדיקת חבותכם במס כתוצאה מהשכרת נכס.

© ניקול לוין 2006-2009 – כל הזכויות שמורות